OVG Saarlouis Beschluß vom 3.6.2009, 2 B 254/09

Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts im Sanierungsgebiet; Kaufvertragseigenschaft eines Grundstücksgeschäfts zwischen Gesellschaftern einer GbR und der Gesellschaft; Einfluss von Streitigkeiten über Inhalt und Erfüllung des Kaufvertrages zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und der Gemeinde auf die Rechtmäßigkeit des Ausübungsaktes

Leitsätze

Zur Auslegung und rechtlichen Einordnung eines in der notariellen Urkunde als „Grundstückskaufvertrag“ bezeichneten, ein Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet betreffenden Rechtsgeschäfts, bei dem die Vertragsparteien gegenüber der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts geltend machen, es handelte sich „in Wahrheit“ um die in einer gesonderten schriftlichen Vereinbarung bestimmte Einbringung des Grundstücks in eine in dem Vertrag als „Käuferin“ bezeichnete Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Mitgesellschafterin mit einem Geschäftsanteil von 10 % die in dem Vertrag als „Verkäuferin“ bezeichnete Grundstückseigentümerin ist.



Bei der Veräußerung eines Grundstücks an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, an der Verkäuferin und bisherige Eigentümerin zu einem Geschäftsanteil von 10 % beteiligt ist, handelt es sich im Verständnis der §§ 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB, 463 BGB um einen „Kaufvertrag mit einem Dritten“, der den Eintritt des Vorkaufsfalls begründet.



Mit der Mitteilung des Kaufvertrags (§ 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB) an die nach § 24 BauGB vorkaufsberechtigte Gemeinde übernehmen die in der notariellen Urkunde bezeichneten Vertragspartner dieser gegenüber öffentlich-rechtlich die Gewähr dafür, dass darin der Vertragsinhalt zutreffend wiedergegeben ist und ihrem rechtsgeschäftlichen Willen entspricht. Diese „Zusicherung“ müssen die vorlegenden Parteien des Erstvertrags gerade vor dem Hintergrund der gesetzlich begrenzten Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts und entsprechend eingeschränkter Prüfungsmöglichkeiten für die Gemeinden, jedenfalls soweit es um die Frage der Rechtmäßigkeit des Ausübungsverwaltungsaktes der vorkaufsberechtigten Gemeinde geht, gegen sich gelten lassen. Das schließt nicht nur Einwände gegen die zivilrechtliche Wirksamkeit des Kaufvertrages in diesem Zusammenhang aus, sondern auch sonstige Einwände eines in Wahrheit „gewollten“, vom Inhalt der Vertragsurkunde abweichenden zivilrechtlichen Inhalts des Vertrags.



Streitigkeiten zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und der Gemeinde über den Inhalt und die dingliche Abwicklung (Erfüllung) des zivilrechtlichen Vertrages sind vor den Zivilgerichten auszutragen, haben indes keinen Einfluss auf die Rechtmäßigkeit des Ausübungsverwaltungsakts. Die Durchsetzung der vertraglichen Ansprüche der Beteiligten erfolgt in den Formen des bürgerlichen Rechts.

Tenor

Die Beschwerde der Antragstellerinnen gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts des Saarlandes vom 12. Februar 2009 – 5 L 69/09 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens tragen die Antragstellerinnen als Gesamtschuldnerinnen.

Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren auf 30.375,- EUR festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerinnen wenden sich gegen eine für sofort vollziehbar erklärte Verfügung der Antragsgegnerin vom 21.1.2009, mit der diese ein sanierungsrechtliches Vorkaufsrecht für das 2.103 qm große Grundstück Parzelle Nr. 228/27 in Flur 1 der Gemarkung A-Stadt (Anwesen Alte Schulstraße 10-12) ausgeübt hat. Das nach Aktenlage seit 2005 im Eigentum der Antragstellerin zu 1) stehende Grundstück (vgl. den Auszug aus dem Grundbuch von Völklingen, Blätter 20 ff., 23 der Verwaltungsakte, wonach das Grundstück am 19.4.2005 aufgrund einer im März 2004 erklärten Auflassung auf die Antragstellerin zu 1) umgeschrieben wurde (Grundbuchblatt 11597, Erste Abteilung)) in zentraler Lage befindet sich im Geltungsbereich des durch Satzung der Antragsgegnerin vom 5.4.1972 festgelegten Sanierungsgebiets „A-Stadt-Zentrum, Hütte und Unteres Wehrden“. Es ist aktuell mit einem 1969 errichteten Parkhaus, das dem bis zum Jahre 1999 in unmittelbarer Nachbarschaft betriebenen Kaufhof zugeordnet war, einem ursprünglich aus dem 19. Jahrhundert stammenden, später mehrfach veränderten Wohnhaus und mit einer gewerblich genutzten Halle bebaut.

Der Innenstadtbereich der Antragsgegnerin war in den Jahren 2002 bis 2007 Modellprojekt im Rahmen des Forschungsvorhabens „Stadtumbau-West“ des Bundes. Die (fortgeschriebenen) Ziele der Sanierung sind unter anderem die Stabilisierung der Innenstadt als Standort für Einzelhandel, Bildung, Dienstleistung, Gesundheit und Kultur sowie die quantitative und qualitative Anpassung des Flächenangebots an die aktuellen Erfordernisse des Einzelhandels.

In einem 2007 erstellten amtlichen Wertgutachten wurde der Verkehrs- beziehungsweise Marktwert des Grundstücks der Antragstellerin zu 1) mit 304.000,- EUR angegeben. (vgl. das Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den damaligen Stadtverband Saarbrücken vom 29.3.2007, Blätter 42 ff. der Verwaltungsakte) Danach befand sich damals in dem Gebäudekomplex ein Fitness Center; andere Teile waren in der Vergangenheit als Spielcenter beziehungsweise kurzfristig Ende 2007/Anfang 2008 als Diskothek („Russendisco“) genutzt worden und das Wohngeschäftshaus war seit Jahren immer wieder von längeren Leerständen betroffen. Eine Einigung über den Ankauf kam nicht zustande. (vgl. auch dazu die Vorlage TOP 1 für die nichtöffentliche Sitzung des Stadtrats am 20.1.2009, Blatt 72 der Verwaltungsakte, wonach die Antragstellerin zu 1) damals eine Preisvorstellung von 1 Million EUR geäußert haben soll.)

Im November 2008 gründeten die Antragstellerinnen zu 1) und 2) – jeweils Gesellschaften mit beschränkter Haftung – die Antragstellerin zu 3), eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. (vgl. den am 7.11.2008 zwischen den Antragstellerinnen zu 1) und 2) geschlossenen Gesellschaftsvertrag (GV), nach dessen § 3 die Antragstellerin zu 1) zu 10 % und die Antragstellerin zu 2) zu 90 % am Gesellschaftskapital beteiligt sind, Ablichtungen Blätter 11 ff. der Gerichtsakte.) Deren Gesellschaftszweck sollte nach § 2 GV „der Erwerb, die Verwaltung und der Handel mit Immobilien“ bilden. Die Antragstellerinnen haben ferner eine schriftliche Vereinbarung (Ablichtung) vorgelegt, wonach die Antragstellerinnen zu 1) und 2) als Gesellschafterinnen der Antragstellerin zu 3) neben zwei Eigentumswohnungen in Mönchengladbach sowie einem Grundstück in B-Stadt-Nippes und 500.000,- EUR als Kreditaufnahme aus einem Gesamtkredit der Antragstellerin zu 1) über 700.000,- EUR auch das Grundstück in A-Stadt in die Gesellschaft einbringen sollten. (vgl. insoweit die Vereinbarung vom 25.11.2008, Blatt 22 der Gerichtsakte)

Ausweislich eines im November 2008 geschlossenen, notariell beurkundeten, wörtlich als solcher bezeichneten „Grundstückskaufvertrages“ (vgl. Nr. 610 der Urkundenrolle 2008 des Notars S. vom 25.11.2008, Blätter 14 ff. der Gerichtsakte, dort ohne Seite 2 des Vertrags, auf der übrigens das Geschäft ausdrücklich als „Grundstückskaufvertrag“ bezeichnet wurde, insoweit Blatt 6 der Verwaltungsakte) verkaufte die im Vertragstext als „Verkäuferin“ bezeichnete Antragstellerin zu 1) unter anderem das erwähnte Anwesen in A-Stadt an die Antragstellerinnen zu 1) und 2) „in Gesellschaft bürgerlichen Rechts – GbR Invest“ zu einem „Kaufpreis“ von 243.000,- EUR. Dabei sollten bestehende Belastungen übernommen werden. Neben einem Sanierungsvermerk vom 16.4.1973 war im Grundbuch eine Grunddienstbarkeit zugunsten der jeweiligen Eigentümer verschiedener anderer Grundstücke eingetragen. Danach darf das Grundstück zur Errichtung eines Kaufhauses unter der Straßenoberfläche unterfahren ab einer bestimmten Höhe über dem Straßenkörper überbaut werden. (vgl. insbesondere hinsichtlich der Bezeichnungen der Flurstücke der Berechtigten die Ablichtung der Abteilung II des Grundbuchblatts 11597, Blatt 25 der Verwaltungsakte) Nach der Auflassungserklärung (Ziffer 13) sollte das Eigentum auf die Antragstellerinnen zu 1) und 2) „in Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ übergehen. Unter Ziffer 12 heißt es im Vertrag, die Beteiligten seien auf die Möglichkeit des Bestehens und die Bedeutung gesetzlicher Vorkaufsrechte hingewiesen worden. Negativbescheinigungen sollten vom beurkundenden Notar herbeigeführt werden.

Mit Eingang am 1.12.2008 bei der Antragsgegnerin beantragte der Notar die Erteilung eines Negativattests „gemäß § 24 BauGB“. (vgl. das Schreiben des Notars S. vom 27.11.2008, Blatt 3 der Verwaltungsakte)

Durch notariellen Vertrag vom 3.12.2008 verkauften die Antragstellerinnen zu 1) und 2) als Gesellschafter der Antragstellerin zu 3) das Grundstück an eine Projektgesellschaft market 1 GmbH in Siek/Schleswig-Holstein. Der vereinbarte Kaufpreis ist mit 900.000,- EUR angegeben. Der Erwerberin wurde ein Widerrufsrecht eingeräumt. (vgl. die Urkundenrollennummer 1706/2008 vom 3.12.2008 des Notars Dr. … in Saarbrücken)

Durch Bescheid vom 11.12.2008 erteilte die Antragsgegnerin gegenüber dem Notar die sanierungsrechtliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 25.11.2008.

Ebenfalls noch im Dezember 2008 wies die Antragsgegnerin den Notar auf die beabsichtigte Ausübung des Vorkaufsrechts hin und beantragte gleichzeitig beim Saarländischen Grundbuchamt die Eintragung einer entsprechenden Vormerkung. (vgl. die beiden Schreiben an den Notar S. und an das Amtsgericht Saarbrücken jeweils vom 11.12.2008, Blätter 29 und 30 der Verwaltungsakte) Deren Eintragung zur Sicherung des bedingten Anspruchs der Antragsgegnerin erfolgte am 17.12.2008.

Am 22.12.2008 bestellten die Antragstellerinnen zu 1) und 2) eine Grundschuld in Höhe von 500.000,- EUR zuzüglich Zinsen von 18 % und einer einmaligen Nebenleistung von 5 % zu ihren Gunsten. (vgl. die Urkunde UR Nr. 685/2008 des Notars S in Oberhausen in Ablichtung in „Fach 4“ der vorgelegten Verwaltungsakte) Nach Aktenlage sollte das Grundpfandrecht der Sicherung eines Kredits der Arch Capital AG mit Sitz in Zürich dienen. (Die entsprechende Urkunde UR Nr. 685/2008 wird insoweit in der Nachtragsurkunde vom 6.1.2009 zum ursprünglichen Kaufvertrag erwähnt; vgl. Blatt 36 der Verwaltungsakte.) Durch notarielle Urkunde vom 6.1.2009 vereinbarten die Antragstellerinnen zu 1) und 2) wiederum unter Hinweis auf die Stellung als Gesellschafterinnen der Antragstellerin zu 3) einen Nachtrag zum ursprünglichen Kaufvertrag vom 25.11.2008, wonach der Kaufpreis „nunmehr 900.000,- EUR beträgt“ und die Antragstellerin zu 3) neben einem Restkaufpreis von 200.000,- EUR einen der Antragstellerin zu 1) gewährten Kredit der Arch Capital AG in Höhe von 700.000,- EUR mit Wirkung zum 1.1.2009 übernahm. (vgl. die Urkundenrollennummer 5/2009 des Notars S. vom 6.1.2009)

Mit Schreiben vom 7.1.2009 an die Antragsgegnerin führte der Notar Stank aus, unabhängig von der Bezeichnung des Vertrages durch die Beteiligten sei kein Vorkaufsfall eingetreten, da zum einen der dazu notwendige vollständige Eigentümerwechsel nicht vorliege, wenn – wie hier – ein Miteigentümer auf der Erwerberseite beteiligt sei, und weil zum anderen der Grundbesitz in eine Gesellschaft eingebracht worden sei. Letzteres sei mit Blick auf die gesellschaftsrechtlichen Beziehungen der Vertragsparteien zu einem weit unter Verkehrswert liegenden Betrag geschehen. Der objektive Wert ergebe sich aus der Weiterveräußerung Anfang Dezember 2008. Zumindest könne dem Vorkaufsberechtigten in diesen Fällen der „besonders günstige Preis“ nicht zugute kommen.

In seiner Sitzung am 20.1.2009 beschloss der Stadtrat der Antragsgegnerin, das Vorkaufsrecht auszuüben und beauftragte die Verwaltung ferner, „Vertragsverhandlungen“ mit den Vertragsparteien bis zum Gutachtenwert von 304.000,- EUR zuzüglich maximal 20 % zu führen. Der Beschluss sollte ausdrücklich auch für den Weiterverkauf am 3.12.2008 gelten. (vgl. den Auszug aus dem Beschlussbuch über die Beratung und Beschlussfassung des Stadtrats am 20.1.2009, Blatt 73 der Verwaltungsakte)

Mit Bescheid vom 21.1.2009 übte die Antragsgegnerin gegenüber der Antragstellerin zu 1) unter Bezugnahme auf die notarielle Vertragsurkunde vom 25.11.2008 ein Vorkaufsrecht zum darin genannten Kaufpreis (243.000,- EUR) aus und ordnete gleichzeitig die sofortige Vollziehbarkeit an. In der Begründung wurde auf die geplante Errichtung eines neuen Einkaufszentrums auf dem früheren Kaufhofgrundstück und die insoweit aus Gründen gestalterischer und wirtschaftlicher Optimierung gebotene Einbeziehung auch des verkauften Grundstücks verwiesen. Anstrengungen, das Grundstück selbst käuflich zu erwerben, seien in der Vergangenheit mit Blick auf sanierungsrechtliche Vorschriften an „spekulativen Kaufpreisvorstellungen“ des Eigentümers gescheitert. Dem vom Gutachterausschuss ermittelten maßgeblichen Verkehrswert von 304.000,- EUR lägen ein Bodenwert von 211.000,- EUR und angesichts der langjährigen Leerstände und baulicher Defizite des Parkhauses „großzügig“ angesetzte Ertragswerte zugrunde. Da der vereinbarte Kaufpreis auf einer realistischen Bewertung beruhe, sei der Vertrag, der zweifelsohne einen Kaufvertrag zwischen nicht identischen Vertragspartnern darstelle und nicht als Sacheinlage zur Gründung einer Gesellschaft zu bewerten sei, gegenüber dem Notar genehmigt worden. Der in den späteren Vereinbarungen vom 3.12.2008 und vom 6.1.2009 vereinbarte Kaufpreis von 900.000,- EUR sei wegen erheblicher Überschreitung des festgestellten Verkehrswerts sanierungsrechtlich nicht genehmigungsfähig. Eine Abwendung des Vorkaufsrechts komme hier nicht in Betracht. Die Antragstellerin zu 3) hege keine eigenen Nutzungs- oder Bauabsichten. Der Zwischenerwerb durch sie sei offensichtlich aus rein steuerlichen und bilanziellen Motiven erfolgt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei aus Gründen des Allgemeinwohls gerechtfertigt. Zur Realisierung des geplanten Einzelhandelsstandorts auf dem ehemaligen Areal des Kaufhofs solle die Fläche mit einer Baukonzession im Rahmen eines Investorenauswahlverfahrens mit vorgeschaltetem EU-weitem Teilnahmewettbewerb verkauft werden. Als Vorbereitung sei eine Studie zur Größe des Einzelhandelsgeschäfts und zum möglichen Nutzungskonzept erstellt worden. Die danach ideale Größenordnung von 9.000 qm bis 15.000 qm Verkaufsfläche und städtebauliche Gründe erforderten die Einbeziehung des ehemaligen Parkhausgrundstücks. Die Stärkung der Einzelhandelsfunktion der Innenstadt sei eines der herausragenden Ziele der Stadtentwicklung. Eine Neunutzung des ehemaligen Kaufhofareals als wichtige Ankerfunktion der Hauptgeschäftsstraße genieße dabei höchste Priorität. Der den Kaufpreis unter vorgeschobenen Gründen ändernde Nachtrag zum Kaufvertrag vom 6.1.2009 sei unwirksam. Er verfolge ausschließlich das Ziel, sie – die Antragsgegnerin – von der Ausübung des Vorkaufsrechts abzuhalten und das Grundstück weiterhin zu „Bodenwert-Spekulationen“ zu gebrauchen und damit seine im Allgemeinwohl liegende sinnvolle und wirtschaftliche Nutzung zu verhindern. Daher handele es sich um ein sittenwidriges Umgehungsgeschäft. Die Eilbedürftigkeit ergebe sich aus dem Umstand, dass sie als Vergabestelle zu gewährleisten habe, dass das Verfahren transparent durchgeführt werde. Alle Verhandlungspartner müssten gleiche Chancen haben, den Zuschlag zu erhalten. Dem Vertragsgrundstück und seiner schnellen Verfügbarkeit komme besondere Bedeutung zu. Die gegenläufigen Interessen speziell der Antragstellerin zu 3) und gegebenenfalls auch der Zweiterwerberin, das Grundstück zu einem überhöhten spekulativen Preis von 900.000,- EUR an einen Verhandlungspartner im Vergabeverfahren zu veräußern, sei nicht schutzwürdig. Den Vollzugsinteressen stehe auch nicht entgegen, dass die Vertragsparteien durch den Sofortvollzug einen Eigentumsverlust erlitten, der im Falle des Obsiegens in der Hauptsache nicht rückgängig zu machen sei. Diese hätten durch die Weiterveräußerung dokumentiert, dass es ihnen nicht um die Eigentums- und Besitzposition gehe, sondern ausschließlich um die Realisierung eines überhöhten Kaufpreises durch Weiterveräußerung an die Projektgesellschaft unter Ausnutzung des vergaberechtlichen Wettbewerbs. Dieses Interesse könne auch nach Vollzug des Kaufvertrags und Eigentumsübergang auf sie – die Antragsgegnerin – in einem gerichtlichen Verfahren geklärt werden. Dem Interesse der Verkäuferin, das Grundstück nicht unter dem Gutachterwert zu veräußern, könne durch die Zahlung eines Kaufpreises von 304.000,- EUR Rechnung getragen werden, wenn auf Rechtsbehelfseinlegung verzichtet werde.

Durchschriften der Verfügung wurden den Antragstellerinnen zu 2) und 3) und zusätzlich Geschäftsführern und Generalbevollmächtigten der Antragstellerin zu 1) – jeweils unter Hinweis auf eine eigene Rechtsbehelfsmöglichkeit der Antragstellerinnen zu 2) und 3) – sowie dem beurkundenden Notar zugestellt.

Hinsichtlich der Weiterveräußerung vom 3.12.2008 an die market 1 GmbH übte die Antragsgegnerin durch Bescheid vom 27.1.2009 ebenfalls ein Vorkaufsrecht zum Verkehrswert von 304.000,- EUR aus und ordnete die sofortige Vollziehbarkeit an. (vgl. die Unterlagen in „Fach 3“ der Verwaltungsakte (nicht foliert) und die Ablichtung Blatt 100 ff. der Gerichtsakte) Hiergegen haben die Antragstellerinnen Widerspruch eingelegt.

Am 29.1.2009 erhoben die Antragstellerinnen – soweit hier von Belang – auch Widerspruch gegen den Bescheid vom 21.1.2009. Zur Begründung ihres beim Verwaltungsgericht gestellten Antrags auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung dieses Rechtsbehelfs haben die Antragstellerinnen geltend gemacht, die Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB lägen nicht vor. Bei dem Vertrag vom 25.11.2008 handele es sich um die den Vorkaufsfall nicht auslösende Einbringung von Grundstücken eines Mitgesellschafters in eine Gesellschaft entsprechend dem Gesellschafterbeschluss vom selben Tag. Ziel der Gründung der Antragstellerin zu 3) sei die gemeinsame Sanierung, Entwicklung und Verwaltung des streitigen Grundstücks gewesen. Diesem Zweck diene der Vertrag. Dass er fälschlicherweise als „Grundstückskaufvertrag“ bezeichnet worden sei, sei unerheblich. Wenn lediglich ein Verkauf der Grundstücke beabsichtigt gewesen wäre, hätte es der Angabe der jeweiligen Geschäftsanteile der Antragstellerinnen zu 1) und 2) nicht bedurft. Dass das Grundstück bereits am 3.12.2008 an die market 1 GmbH weiter veräußert worden sei, ändere an den ursprünglichen Absichten nichts. In diesem Zeitpunkt sei mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen gewesen, dass die Erwerberin den Zuschlag für die Sanierungsmaßnahme erhalten würde. Sie sei an die Antragstellerin „auf Empfehlung“ der Antragsgegnerin herangetreten und habe bedeutet, dass es bereits Absprachen über die Durchführung der Sanierung gäbe. Selbst wenn man von einem Kaufvertrag und damit einem Vorkaufsrecht der Antragsgegnerin ausgehen wollte, sei die Antragstellerin zu 1) als Vorkaufsverpflichtete nach dem Verkehrswert zu entschädigen, da der veranschlagte niedrige Preis allein auf die gesellschaftlichen Beziehungen zwischen den Vertragspartnern zurückzuführen sei. Der Verkehrswert sei von Sachverständigen 1993 mit 7.550.000,- DM, 1996 mit 6.530.000,00 DM sowie 1999 mit 7.184.000,00 DM bestimmt worden und betrage nun mindestens die 900.000,- EUR, für die das Grundstück weiter veräußert worden sei. Der market 1 GmbH stehe insoweit ein Widerrufsrecht zu, sofern sie nicht den Zuschlag für die Sanierung von der Antragsgegnerin erhalten sollte. Sie beabsichtige, die Aufstellung eines Bebauungsplans zu beantragen. Dies verdeutliche, dass der Wert erheblich über dem liege, was der Gutachterausschuss, der ein offensichtliches „Eigeninteresse“ habe, für die Antragsgegnerin festgestellt habe. Die Erhöhung des Kaufpreises durch die notarielle Vereinbarung vom 6.1.2009 vor Ausübung des Vorkaufsrechts sei rechtlich unbedenklich und auch kein „Umgehungsgeschäft“. Der Verkehrswert sei aufgrund der entsprechenden Kaufpreisabrede bei der Weiterveräußerung „nachgewiesen“. Die Notwendigkeit der Einbeziehung des Grundstücks in das Vergabeverfahren werde bestritten. Die Antragsgegnerin wolle im Wege des Sofortvollzugs vollendete Tatsachen schaffen.

Die Antragsgegnerin hat darauf verwiesen, dass es sich sowohl nach der Formulierung als auch vom Inhalt her eindeutig um einen Kaufvertrag handele, auch wenn die Antragstellerinnen den Zwischenerwerb durch die Antragstellerin zu 3) heute bereuen sollten, weil dieser ihre „Spekulationserwartungen“ auf einen weit überhöhten Kaufpreis vereitele. Dass die Antragstellerin zu 1) als Verkäuferin nach dem Gesellschaftsvertrag nur zu 10 % an der Antragstellerin zu 3) beteiligt sei, belege, dass sie ihr Grundstück nicht unentgeltlich im Gegenwert zu ihrem Geschäftsanteil, sondern nur gegen Zahlung eines Kaufpreises habe übertragen wollen. Wenn anderes gewollt gewesen wäre, hätten die im Immobiliengeschäft erfahrenen Antragstellerinnen und der Notar andere Formulierungen gewählt. Die Antragstellerinnen hätten auch nie konkrete Sanierungsabsichten hinsichtlich des herunter gekommenen und größtenteils leer stehenden Gebäudes gehabt. Die market 1 GmbH habe sich bereits vor Beginn der europaweiten Ausschreibung im September 2008 um die Sicherung von Grundstücken zur Arrondierung des Kaufhofareals und insbesondere um das Vertragsgrundstück bemüht. Daher sei im Zeitpunkt der Gründung der Antragstellerin zu 3) die beabsichtigte Weiterveräußerung an diese unter Ausnutzung des Investorenwettbewerbs eine bekannte Tatsache gewesen. Der maßgebliche Verkehrswert eines Grundstücks im Sanierungsgebiet bestimme sich nicht nach den Erlöserwartungen der Eigentümer oder nach den auf dem Grundstücksmarkt erzielbaren Preisen, sondern nach dem in §§ 192 ff. BauGB geregelten Wertermittlungsverfahren durch unabhängige Gutachterausschüsse. Damit sollten Grundstücksspekulationen der Eigentümer, die zur Sanierung nichts beitrügen, in diesem Bereich unterbunden werden. Die Bereitschaft der market 1 GmbH zur Zahlung des höheren Kaufpreises hänge damit zusammen, dass sie sich mit der Verfügbarkeit des Grundstücks einen Vorteil im Vergabeverfahren für die Errichtung eines Einkaufszentrums habe verschaffen wollen. Die Feststellungen des Gutachterausschusses seien im Gegensatz zu den von den Antragstellerinnen vorgelegten Gutachten realistisch. Der am 6.1.2009 beurkundete Nachtrag sei erst nach Mitteilung der Absicht zur Ausübung des Vorkaufsrechts beurkundet worden und damit unwirksam. Der Vorgang widerlege im Übrigen die Darstellung, dass es sich nicht um einen Kaufvertrag handele. Sämtliche Bewerber im Vergabeverfahren hätten erklärt, dass eine Sanierung nur unter Einbeziehung des Vertragsgrundstücks verwirklicht werden könne. Ein Mitbewerber habe gerügt, dass dessen Verfügbarkeit aus Gründen der Chancengleichheit sichergestellt werden müsse. Deshalb sei sie – die Antragsgegnerin – gehalten, das Vorkaufsrecht durchzusetzen.

Das Verwaltungsgericht hat den Aussetzungsantrag durch Beschluss vom 12.2.2009 zurückgewiesen. In der Begründung heißt es, die Antragsgegnerin habe ihre Sofortvollzugsanordnung ordnungsgemäß begründet und das überwiegende öffentliche Interesse dargelegt. In der Sache seien die gegen die Vollziehbarkeit streitenden Interessen der Antragstellerinnen nachrangig. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei offensichtlich rechtmäßig. Der zugrunde liegende Vertrag sei nach Form und Inhalt als Kaufvertrag mit einem Dritten zu werten. Die Antragstellerin zu 2) als Mitgesellschafterin der Antragstellerin zu 3) sei bisher nicht Eigentümerin des Grundstücks gewesen, so dass keine Identität zwischen Verkäufer- und Erwerberseite vorliege. Die bisherige Dauer des Sanierungsverfahrens über 36 Jahre stehe der Wirksamkeit der Satzung nicht entgegen. Gerade jetzt würden Maßnahmen zur Durchsetzung der Sanierungsziele durchgeführt. Aller Voraussicht nach lägen insbesondere mit Blick auf die eingeleitete Sanierung des Bereichs zur Stärkung der mittelstädtischen Versorgungsfunktion der Antragsgegnerin auch die zur Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich des derzeit nicht zielkonform genutzten Grundstücks erforderlichen Gründe des Allgemeinwohls vor. Mit der Ausübung sei der Kaufvertrag zu dem ursprünglich vereinbarten Kaufpreis von 243.000,- EUR zustande gekommen. Eine Heraufsetzung des Kaufpreises sei gesetzlich nicht vorgesehen.

Gegen diesen Beschluss richtet sich die vorliegende Beschwerde der Antragstellerinnen.

II.

Die gemäß § 146 VwGO statthafte Beschwerde der Antragstellerinnen gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 12.2.2009 – 5 L 69/09 –, mit der sie ihr Begehren auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die im Bescheid der Antragsgegnerin vom 21.1.2009 enthaltene Ausübung des Vorkaufsrechts weiter verfolgen, muss erfolglos bleiben. Die nach § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO den gerichtlichen Prüfungsumfang im Beschwerdeverfahren abschließend bestimmende Beschwerdebegründung rechtfertigt keine abweichende Beurteilung des Eilrechtsschutzbegehrens (§ 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Die gesonderte Begründung für die gleichzeitig angeordnete sofortige Vollziehbarkeit des Verwaltungsakts (§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO) unterliegt, soweit man dem Beschwerdevorbringen eine entsprechende Rüge entnehmen kann, keinen rechtlichen Bedenken am Maßstab des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO. Die Antragsgegnerin hat einzelfallbezogen die Gründe für die aus ihrer Sicht gegebene besondere Eilbedürftigkeit des Erwerbs des Grundstücks zur Sicherstellung seiner Verfügbarkeit und damit der Transparenz und Chancengleichheit des laufenden Vergabeverfahrens für die Wiederansiedlung eines Einkaufszentrums auf dem Areal des ehemaligen Kaufhofs, in dessen Nutzung das Grundstück mit dem darauf befindlichen Parkhaus einbezogen war, ausreichend dargelegt. (vgl. hierzu Abschnitt III., Seiten 6 und 7 des Bescheids vom 21.1.2009) Eine weiter gehende inhaltliche Kontrolle oder gar „Interessenabwägung“ ist im Rahmen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO nicht veranlasst.

In der Sache ist die gebotene Interessenabwägung im Rahmen des § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO entgegen der Ansicht der Antragstellerinnen nach ständiger verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung nicht primär an wirtschaftlichen Interessen, sondern in erster Linie an den Erfolgsaussichten des die Aussetzung eines Verwaltungsakts begehrenden Rechtsbehelfsführers im Hauptsacheverfahren, also des Anfechtungswiderspruchs und gegebenenfalls der von ihm zu erhebenden Anfechtungsklage zu orientieren. Diese Erfolgsaussichten sind hier nach gegenwärtigem Erkenntnisstand negativ zu beurteilen. Von daher hat das Verwaltungsgericht das Interesse der Antragstellerinnen an der Wiederherstellung des Suspensiveffekts (§ 80 Abs. 1 VwGO) mit Blick auf die aller Voraussicht nach fehlende Erfolgsaussicht ihres Anfechtungsbegehrens in der Hauptsache zu Recht als nachrangig eingestuft. Auch nach dem Ergebnis des Beschwerdeverfahrens bestehen keine ernsthaften Zweifel am Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen für die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nach § 24 BauGB und damit an der Rechtmäßigkeit des Bescheids der Antragsgegnerin vom 21.1.2009.

Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB steht den Gemeinden – hier der Antragsgegnerin – ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Die Parzelle Nr. 228/27 in Flur 1 der Gemarkung A-Stadt (Anwesen Alte Schulstraße 10-12) liegt im Geltungsbereich des durch Satzung der Antragsgegnerin vom 5.4.1972 festgelegten Sanierungsgebiets „A-Stadt-Zentrum, Hütte und Unteres Wehrden“. Der entsprechende Sanierungsvermerk wurde bereits am 16.4.1973 in Abteilung Zwei im Grundbuch eingetragen.

Formelle Bedenken gegen die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts bestehen nicht. Sie erfolgte (auch) gegenüber der Antragstellerin zu 1) als Verkäuferin (Vorkaufsverpflichteten) binnen der hierfür nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB bestimmten, nach den §§ 31 SVwVfG, 187, 188 BGB zu berechnenden Frist von zwei Monaten nach der Mitteilung des Vertrags durch den Notar.

Bei dem am 25.11.2008 vor dem Notar S. geschlossenen Vertrag handelt es sich nicht nur nach der (eindeutigen) Bezeichnung durch die Vertragsparteien, sondern auch nach seinem Inhalt entgegen der im Beschwerdeverfahren vertretenen Auffassung der Antragstellerinnen um einen Kaufvertrag (§§ 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB, 463 BGB). Dieses Rechtsgeschäft ist hinsichtlich seines objektiven Erklärungswerts (§§ 133, 157 BGB) nicht anders interpretierbar. Nach der Vertragsurkunde „verkaufte“ die Antragstellerin zu 1) als bisherige Eigentümerin das Grundstück an die Antragstellerin zu 3) (Ziffer 3) gegen Zahlung eines „Kaufpreises“ (§ 433 Abs. 2 BGB) von insoweit 243.000,- EUR (Ziffer 4, zum „Objekt A-Stadt“) und erklärte in Erfüllung ihrer Verpflichtung zur Verschaffung des Eigentums (§ 433 Abs. 1 Satz 1 BGB) gleichzeitig die Auflassung (Ziffer 13). Diese durchgängig eindeutigen Bezeichnungen im Rahmen des „Grundstückskaufvertrages“ (Überschrift, Seite 2) wurden insbesondere verwandt, obwohl die Vertragsparteien in Ziffer 12 durch den beurkundenden Notar ausdrücklich auf die „Möglichkeit des Bestehens und die Bedeutung gesetzlicher Vorkaufsrechte, insbesondere nach §§ 24 ff. BauGB“ hingewiesen worden waren. Hätten sie „in Wahrheit“ – wie jetzt von ihnen behauptet – lediglich die Einbringung des Grundstücks in das Gesellschaftsvermögen der Antragstellerin zu 3) und damit ein Rechtsgeschäft, für das nach allgemeiner Auffassung der Eintritt eines Vorkaufsfalls verneint wird, (vgl. etwa Prütting/Wegen/Weinreich PWW, BGB, 3. Auflage 2008 § 463 Rn 21 m.w.N.) vereinbaren wollen, hätte gerade vor dem Hintergrund dieses Hinweises nichts näher gelegen, als das auch im Vertrag zum Ausdruck zu bringen. Für die ausdrückliche und durchgängige Verwendung der Bezeichnung des Geschäfts als „Kauf“ hätte es, wenn das nicht auch dem Willen aller Vertragsparteien entsprochen hätte, dann überhaupt keinen nachvollziehbaren Grund gegeben. Gegen die Annahme, die Antragstellerin zu 1) habe mit der Veräußerung beziehungsweise insbesondere der Übereignung des Grundstücks statt eines „Verkaufs (§§ 433 ff. BGB) lediglich den einer gesonderten Vereinbarung vom 25.11.2008 entsprechenden Beitrag zum Vermögen der Gesellschaft (§ 718 BGB) leisten wollen, spricht ferner eindeutig die Vereinbarung zur Gegenleistung im „Kaufvertrag“, wobei Ziffer 4 des Vertrages zusätzlich Bestimmungen über die Modalitäten für die Zahlung des „Restkaufpreises“ nach Berücksichtigung bestehender Belastungen und sogar eine Verzinsungspflicht für den Fall des Verzuges enthält. Demgegenüber hätte die Antragstellerin zu 1) – legt man die schriftliche Vereinbarung vom 25.11.2008 zugrunde – dieses Grundstück „mit einem Wert von 243.000,- EUR“ in die gemeinsame Gesellschaft, also die Antragstellerin zu 3), einbringen sollen. Vor dem Hintergrund hätte die Vereinbarung der Zahlung genau dieses „Wertes“ als von der Antragstellerin zu 3) an sie zu erbringende Gegenleistung letztlich zur Folge, dass die Antragstellerin zu 1), die an der Antragstellerin zu 3) übrigens nur mit einem Geschäftsanteil von 10 % beteiligt ist, letztlich nichts, zumindest nicht dieses Grundstück, „eingebracht“ hätte. Wie die zeitlichen Abläufe, insbesondere die unmittelbare Weiterveräußerung des Grundstücks durch die Antragstellerin zu 3) bereits am 3.12.2008 belegen, stand bei Abschluss des Vertrags vom 25.11.2008 beziehungsweise bei der am gleichen Tag unterzeichneten gesellschaftsvertraglichen Abrede auch erkennbar nicht mehr die eigene Sanierungsabsicht im Vordergrund, die die Antragstellerinnen als Anlass für die Gründung der Antragstellerin zu 3) und damit letztlich auch für die geltend gemachte „Einbringung“ des Grundstücks in die Gesellschaft durch die Antragstellerin zu 1) angeben. Weshalb schon die Klarstellung des gesellschaftsrechtlichen Verhältnisses zwischen den Antragstellerinnen als Parteien des „Grundstückskaufvertrags“ in der notariellen Urkunde, die letztlich zur Klarstellung der Vertretungsberechtigungen im Einzelnen sogar geboten erscheint, Veranlassung bieten sollte, hier nicht vom Vorliegen eines „Kaufvertrags“ auszugehen, erschließt sich nicht.

Keinen Zweifeln unterliegt, dass es sich insoweit um einen Kaufvertrag „mit einem Dritten“ (§§ 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB, 463 BGB) handelt. Die Vertragsparteien – Verkäuferin und Käuferin – sind nicht identisch. Auf der Erwerberseite ist die Antragstellerin zu 2) als wesentliche Gesellschafterin (90 %) und Geschäftsführerin beteiligt. Bisherige Eigentümerin (Verkäuferin) ist allein die Antragstellerin zu 1).

Für die Beurteilung des Vorliegens des Vorkaufsfalls nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB spielt es entgegen der Ansicht der Antragstellerinnen keine Rolle, welche Absichten die Antragstellerin zu 1) in der Vergangenheit seit ihrem Eigentumserwerb mit dem Grundstück verfolgt hatte, ob sie also beispielsweise – entsprechend dem diesbezüglichen umfangreichen Beschwerdevorbringen – in der Vergangenheit mit dem Voreigentümer des „Kaufhofareals“ zusammen ein aufwändiges Sanierungskonzept entwickelt hatte oder aus welchen Gründen die Umsetzung eines solchen Konzeptes fehlgeschlagen ist.

Dass der Erwerb des Grundstücks durch die Antragsgegnerin dem Gemeinwohlvorbehalt des § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB genügt, unterliegt keinen ernstlichen Zweifeln. In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten ist die Ausübung des Vorkaufsrechts insoweit zulässig, wenn der Erwerb des Grundstücks – wie hier – den Zwecken der städtebaulichen Sanierung dient. (vgl. etwa Schrödter, BauGB, 7. Auflage 2006, § 24 Rn 36) Der (anzugebende) Verwendungszweck (§ 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB) ergibt sich eindeutig aus der Begründung des Bescheids vom 21.1.2009; das ehemalige Parkhausgrundstück soll konzeptionell in die Revitalisierung des Gesamtareals des 1999 aufgegebenen und seither ungenutzten Kaufhausgrundstücks (ehemaliger „Kaufhof“) einbezogen werden.

Ein Ausschluss des Vorkaufsrechts ergibt sich nicht aus § 26 BauGB. Insbesondere die Voraussetzungen der dortigen Nr. 4 sind erkennbar nicht erfüllt. Inwieweit das Grundstück – wie die Antragstellerinnen vortragen – bei einer rein abstrakten Betrachtung, was das Parkhaus anbelangt, entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung der Innenstadt der Antragsgegnerin „bebaut“ ist, bedarf keiner weiteren Vertiefung. Dabei kann auch dahinstehen, dass gerade dieses Gebäude gegenwärtig wohl seit der Schließung des Kaufhauses nicht mehr entsprechend „genutzt“ ist. Dass das langjährig ungenutzte beziehungsweise in Teilbereichen anderweitig benutzte „Parkhaus“ im aktuellen Zustand zumindest bauliche Mängel im Verständnis der §§ 26 Nr. 4, 177 Abs. 3 BauGB infolge von Abnutzungserscheinungen, Alterung, Witterungseinflüssen oder Einwirkungen Dritter aufweist, belegen schon die in der Verwaltungsakte befindlichen Fotos zum Gutachten des Gutachterausschusses vom 29.3.2007. Sie machen eine unveränderte Einbeziehung des „Parkhauses“ in seinem gegenwärtigen Zustand in die Nutzung eines nach dem vorgesehenen Abriss der „Kaufhof-Restruine“ zu errichtenden Kaufhausneubaus schwer vorstellbar.

Dass die Antragstellerin zu 3) als Käuferin im Sinne der ihr durch § 27 Abs. 1 BauGB eröffneten Abwendungsbefugnis selbst eine sanierungszielkonforme Bebauung und Nutzung oder auch nur Sanierung konkret beabsichtigt oder gar, dass sie die von der Vorschrift geforderte verbindliche Abwendungserklärung abgegeben hätte, ist nicht vorgetragen oder sonst ersichtlich. Sie hat das Grundstück am 3.12.2008, mithin nur wenige Tage nach dem Abschluss des Kaufvertrags vom 25.11.2008 mit „Gewinn“ weiter veräußert und verhandelt für den Fall des Widerrufs durch die market 1 GmbH nach eigenen Angaben bereits mit weiteren Interessenten. Vor diesem Hintergrund ist nicht ansatzweise zu erkennen, dass die Antragstellerinnen Absichten verfolgten, die Sanierung des Grundstücks selbst durchzuführen. Vor dem Hintergrund bedarf es keines weiteren Eingehens darauf, ob die Antragstellerin zu 1) – wie die Antragstellerinnen vortragen – früher eigene Sanierungsabsichten hatte und ob gerade ein dabei zu erwartender hoher Finanzbedarf von 28.000.000,- EUR nach Verkauf des Kaufhofareals durch den Voreigentümer an die Antragsgegnerin Anlass zur Gründung der Antragstellerin zu 3) geboten hat. Dass das Grundstück aktuell an Dritte veräußert werden soll, steht nach den Abläufen nicht in Zweifel.

Die Voraussetzungen für das von den Antragstellerinnen reklamierte Rücktrittsrecht der Antragstellerin zu 1) als Verkäuferin hinsichtlich des Kaufvertrags nach § 28 Abs. 3 BauGB besteht offensichtlich nicht, da die Antragsgegnerin bei Ausübung ihres Vorkaufsrechts keine von der Kaufpreisabrede abweichende (niedrigere) Bestimmung wegen deutlicher Überschreitung des Verkehrswerts vorgenommen hat. Auch ein Rücktrittsrecht nach §§ 145 Abs. 4, 51 Abs. 4 Satz 2 BauGB scheidet aus. Die unter dem 11.12.2008 erteilte sanierungsrechtliche Genehmigung (§ 144 BauGB) des Kaufvertrags durch die Antragsgegnerin erfolgte ausdrücklich ohne Nebenbestimmungen.

Für die Rechtmäßigkeit des Verwaltungsakts zur Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nach §§ 24 ff. BauGB spielen schließlich die Fragen eines – hier von den Antragstellerinnen eingewandten – „wahren“, angeblich deutlich über dem in der Vertragsurkunde enthaltenen Kaufpreisabrede genannten Kaufpreis liegenden Verkehrswerts (Marktwerts) des Grundstücks keine Rolle. Mit der Mitteilung des Kaufvertrags (§ 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB) an die nach § 24 BauGB vorkaufsberechtigte Gemeinde übernehmen die in der notariellen Urkunde bezeichneten Vertragspartner, hier also die Antragstellerinnen, dieser gegenüber öffentlich-rechtlich die Gewähr dafür, dass darin der Vertragsinhalt zutreffend wiedergegeben ist und ihrem rechtsgeschäftlichen Willen entspricht. Diese „Zusicherung“ müssen die vorlegenden Parteien des Erstvertrags gerade vor dem Hintergrund der gesetzlich begrenzten Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts und entsprechend eingeschränkter Prüfungsmöglichkeiten für die Gemeinden, jedenfalls soweit es um die Frage der Rechtmäßigkeit des Ausübungsverwaltungsaktes der vorkaufsberechtigten Gemeinde geht, gegen sich gelten lassen. Das schließt nicht nur Einwände gegen die zivilrechtliche Wirksamkeit des Kaufvertrages in diesem Zusammenhang aus, sondern auch sonstige Einwände eines in Wahrheit „gewollten“, vom Inhalt der Vertragsurkunde abweichenden zivilrechtlichen Inhalts des Vertrags. (vgl. hierzu etwa OVG des Saarlandes, Urteil vom 8.7.2003 – 1 R 9/03 –, SKZ 2004, 88 Leitsatz Nr. 46, zum naturschutzrechtlichen Vorkaufsrecht nach § 36 SNG a.F.) Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts tritt der Vorkaufsberechtigte nicht in den zwischen Vorkaufsverpflichtetem (Verkäufer) und dem Drittverkäufer geschlossenen Kaufvertrag ein, vielmehr kommt zwischen Vorkaufsverpflichtetem und vorkaufsberechtigter Gemeinde ein neuer rechtlich selbständiger Kaufvertrag mit dem mit dem Drittkäufer im Erstvertrag vereinbarten Inhalt zustande (§§ 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB, 464 Abs. 2 BGB).

Dieser Vertrag ist grundsätzlich unabhängig vom weiteren Schicksal des Erstvertrages. Dies gilt indes mit der Einschränkung, dass die Parteien des Erstvertrags bis zur Ausübung des Vorkaufsrechts über den Vertragsinhalt nachträglich dispositionsbefugt bleiben, diesen also bis zu diesem Zeitpunkt auch zum Nachteil der vorkaufsberechtigten Gemeinde – etwa durch eine nachträgliche Erhöhung des vereinbarten Kaufpreises – ändern können. (vgl. zu den Grenzen dieser Befugnisse Roos in Brügelmann, BauGB, Losebl. § 24 Rn 13) Mit Blick auf die von den Parteien des Erstvertrags durch notariellen Vertrag am 6.1.2009 und damit vor Ausübung des Vorkaufsrechts vereinbarte Erhöhung des Kaufpreises auf „nunmehr 900.000,- EUR“ bleibt allerdings festzuhalten, dass die nachträgliche Dispositionsbefugnis der Parteien des Erstvertrages für eine derartige inhaltliche Veränderung durch das sanierungsrechtliche Genehmigungserfordernis nach § 144 BauGB als Wirksamkeitsvoraussetzung beschränkt wird. Da dieser Vorgang mit der Beschwerde nicht thematisiert wird, bedarf es insoweit mit Blick auf § 146 Abs. 4 BauGB keines Eingehens auf seine Bedeutung für den Inhalt des zwischen der Antragsgegnerin und der Antragstellerin zu 1) durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zustande gekommenen schuldrechtlichen Verhältnisses.

Von einer ausdrücklich erteilten oder einer nach §§ 145 Abs. 1 Satz 3, 22 Abs. 5 Satz 2 BauGB fingierten sanierungsrechtlichen Genehmigung (§ 145 BauGB) sonstiger in Bezug auf das fragliche Grundstück vorgenommener Rechtsgeschäfte, insbesondere der veränderten Kaufpreisabsprache vom 6.1.2009, des (bedingten) Weiterverkaufs an die market 1 GmbH vom 3.12.2008, oder der durch die Antragstellerinnen zu 1) und 2) unter dem 22.12.2008 bestellten Belastung mit Grundpfandrechten kann nach gegenwärtigem Erkenntnisstand nicht ausgegangen werden. Auch das wird von den Antragstellerinnen nicht vorgetragen (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO).

Streitigkeiten zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und der Gemeinde über den Inhalt und die dingliche Abwicklung (Erfüllung) des zivilrechtlichen Vertrages sind vor den Zivilgerichten auszutragen, haben indes keinen Einfluss auf die Rechtmäßigkeit des Ausübungsverwaltungsakts. Die Durchsetzung der vertraglichen Ansprüche der Beteiligten erfolgt in den Formen des bürgerlichen Rechts. (vgl. etwa Schrödter, BauGB, 7. Auflage 2006, § 28 Rn 12)

Schon von daher bedarf es vorliegend keines Eingehens auf den Einwand der Antragstellerinnen, der Antragsgegnerin sei es nach § 28 Abs. 3 BauGB „sehr wohl möglich, den Kaufpreis höher anzusetzen“, was auch immer damit gemeint sein sollte. Das Verwaltungsgericht hat zu Recht darauf hingewiesen, dass diese Vorschrift vom Tatbestand her die Situation betrifft, dass im Erstvertrag mit dem Drittkäufer die Entrichtung eines den Verkehrswert beziehungsweise in der europarechtlichen Terminologie dem „Marktwert“ im Verständnis des § 194 BauGB „in erkennbarer Weise deutlich überschreitenden“ Kaufpreises vereinbart worden ist. Für diesen – hier nicht gegebenen – Fall wird den Gemeinden aus nachvollziehbaren Gründen die Bestimmung des von ihr zu zahlenden Betrages nach dem Verkehrswert (Marktwert), also eine Herabsetzung ermöglicht, was gegebenenfalls dem Vorkaufsverpflichteten nach § 28 Abs. 3 Satz 2 BauGB ein besonderes befristetes Rücktrittsrecht auch nach Eintritt der Bestandskraft des Ausübungsverwaltungsakts eröffnet. Was das mit einer von den Antragstellerinnen bezogen auf den am 25.11.2008 im Erstvertrag vereinbarten Kaufpreis von 243.000,- EUR verlangten „Erhöhung“ des nach der Ausübung des Vorkaufsrechts an die Antragstellerin zu 1) zu entrichtenden Betrages im Wege der „Ermessensausübung“ zu tun hat, erschließt sich nicht. Dass die Antragsgegnerin mehr zahlen darf und letztlich eine solche Zahlung bezogen auf den vom Gutachterausschuss im Jahre 2007 ermittelten Betrag von 304.000,- EUR zunächst sogar angeboten hatte, steht außer Frage. Inwieweit sich hier aus § 28 Abs. 3 BauGB ein darauf gerichteter Anspruch der Antragstellerin zu 1) als Vorkaufsverpflichtete ergeben sollte, ist nicht erkennbar.

Der Umstand, dass der Antragstellerin am 3.12.2008 eine Weiterveräußerung des Grundstücks für einen Preis von 900.000,- EUR an die market 1 GmbH gelungen ist, lässt im Übrigen sicher keinen verbindlichen Rückschluss auf einen entsprechend höheren Verkehrswert des Anwesens zu. Ausweislich der notariellen Vertragsurkunde für dieses Geschäft hat sich die dortige Käuferin ausdrücklich ein Widerrufsrecht ausbedungen, das nach dem Vorbringen der Beteiligten im Zusammenhang damit steht, ob sie bei der Vergabe der Sanierung des „Kaufhofareals“ zum Zuge kommt oder nicht. Das lässt vielmehr darauf schließen, dass in dieser Kaufpreisabrede ein spekulativer Wert bildender Faktor enthalten ist, der an die Absicht geknüpft ist, sich vorab als Mitbewerber gerade in diesem Zusammenhang das Zugriffsrecht über einen am Markt verfügbaren Teil des Gesamtobjekts für die Sanierung zu sichern. Unter § 17 Ziffer 1 dieses Kaufvertrages vom 3.12.2008 („Widerrufserklärung“) wird ausdrücklich auf die Absicht der Käuferin Bezug genommen, für „das obige Grundstück und andere Grundstücke die Aufstellung eines Bebauungsplanes zu beantragen“. Vor diesem Hintergrund spricht sogar vieles dafür, dass von einem deutlich geringeren „isolierten“ Wert im aktuellen Zustand – was Aufbauten und Nutzung anbelangt – ausgegangen werden muss. Diesen spekulativen Ansatz verdeutlicht auch das mit der Beschwerdebegründung glaubhaft gemachte weitere Angebot zum Kauf des Grundstücks gegen Zahlung eines Kaufpreises von 1.000.000,- EUR der P1 Projektentwicklung GmbH & Co KG (vgl. demgegenüber die Behauptung auf Seite 4 des Schriftsatzes vom 4.5.2009, dass lediglich „ein Wettbewerber“ sich mit den Antragstellerinnen in Verbindung gesetzt hätte) und selbst die Antragstellerinnen verweisen in diesem Zusammenhang auf den für den Verkehrswert „preisbildenden“ Faktor des Sanierungsprojekts beziehungsweise des EU-weiten Vergabeverfahrens für diese Sanierung, der im Rahmen der amtlichen Ermittlung des Verkehrs- beziehungsweise (nunmehr) Marktwertes nach dem § 194 BauGB durch den Gutachterausschuss keine Rolle gespielt hat. Den besonderen Vorschriften für die Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen und Kaufpreisen in Sanierungsgebieten in §§ 152, 153 Abs. 1 und 2 BauGB lässt sich der allgemeine Grundsatz entnehmen, dass solche besonderen „spekulativen“ Wertsteigerungen entgegen der Ansicht der Antragstellerinnen bei der Bemessung des Wertes eines sanierungsbetroffenen Grundstücks, die also lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung begründet sind, gerade nicht oder vielmehr nur dann Berücksichtigung finden sollen, wenn sie durch „eigene Aufwendungen“ des Eigentümers „zulässigerweise bewirkt“ wurden. Für letzteres fehlt vorliegend jeder Anhaltspunkt im Vortrag der Antragstellerinnen. Den von der Antragsgegnerin angenommenen und von den Antragstellerinnen letztlich nicht einmal in Abrede gestellten Zusammenhang zwischen den umfangreichen rechtsgeschäftlichen Aktivitäten hinsichtlich des ehemaligen Parkhausgrundstücks und dem Vergabeverfahren belegt auch der unmittelbare zeitliche Zusammenhang zwischen dem Fristablauf zur Einleitung des Verhandlungsverfahrens (ebenfalls) im November 2008 (Schlusstermin zur Einreichung von Bewerbungsunterlagen), wobei der Grundstücksmarkt ganz offenbar ungeachtet der förmlichen Nichteinbeziehung der Fläche in diese Sanierungsaufgabe dem von der Antragsgegnerin betonten Umstand Rechnung trägt, dass eine sinnvolle Sanierung dieses Bereichs der Innenstadt durch Wiederbelebung als Einzelhandelsstandort die in der Ausschreibung unter dem Stichwort einer „Arrondierung“ und auch von den Antragstellerinnen zumindest als „wünschenswert“ angesehene Einbeziehung des im Übrigen mit entsprechenden Baulasten insoweit zweckgebundenen ehemaligen Parkhausgrundstücks erforderlich macht. Seine Herausnahme war offensichtlich allein auf die damals fehlende Zugriffsmöglichkeit der Antragsgegnerin zurückzuführen, die durch die Ausübung des Vorkaufsrechts hergestellt werden soll.

Für die Rechtmäßigkeit des Verwaltungsakts vom 21.1.2009 über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 BauGB spielt es auch keine Rolle, ob die Antragsgegnerin in der Vergangenheit ein entsprechendes „Recht“ hinsichtlich benachbarter Grundstücke in vergleichbarer Situation ausgeübt hat oder nicht. Das gilt auch für das nach den Behauptungen der Antragstellerinnen letztlich für 650.000,- EUR erworbene (eigentliche) „Kaufhofareal“. Im Übrigen lässt sich dem Sachvortrag der Antragstellerinnen nicht einmal entnehmen, dass insoweit ein Erstvertrag mit einem Drittkäufer geschlossen worden und damit ein Vorkaufsfall im Sinne der §§ 24 Abs. 1 Nr. 3, 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB, 463 BGB eingetreten war. Ebenso irrelevant für die Rechtmäßigkeit des Ausübungsbescheids insbesondere mit Blick auf den Gemeinwohlvorbehalt des § 24 Abs. 3 BauGB ist der Umstand, dass die Antragsgegnerin das Grundstück nicht selbst zu sanieren beabsichtigt, sondern dass sie dieses – wie die Antragstellerinnen vortragen – an den im Vergabeverfahren zum Zuge kommenden Bieter veräußern will.

Sofern man im Rahmen des § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO über die Berücksichtigung der prognostisch zu beurteilenden Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache mit den Antragstellerinnen darüber hinaus eine gesonderte selbständige Feststellung der besonderen „Dringlichkeit“ für zwingend geboten erachtet, so kann deren Vorliegen aus Sicht des Senats keinen durchgreifenden Zweifeln unterliegen. Die dauernde Blockade des Zugriffs auf das Grundstück im Rahmen der Sanierung für die Dauer eines voraussichtlich Jahre währenden Hauptsacheverfahrens, die der Antragstellerin zu 3) im Ergebnis die Möglichkeit eröffnen würde, einen eigenen „Bieterwettbewerb“ unter den sanierungswilligen Interessenten über Kaufangebote durchzuführen, verdeutlicht ohne weiteres die Dringlichkeit der Maßnahme. Die auch zeitliche Bedeutung der kurzfristigen „Verfügbarkeit des Grundstücks“ für die Teilnehmer des Vergabeverfahrens wird dadurch unterstrichen, dass es sich dabei um eins von insgesamt sechs in Abschnitt IV („Verfahren“) der Ausschreibung (Baukonzession) zur Errichtung eines innerstädtischen Einkaufszentrums aufgeführten Zuschlagskriterien handelt. Von daher kann eine bereits bestehende Verfügbarkeit für einen Mitbewerber entgegen der Ansicht der Antragstellerinnen im Vergabeverfahren rechtlich vorteilhaft sein.

Da die Antragstellerinnen weitere rechtliche Gesichtspunkte gegen die Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung des Verwaltungsgerichts nicht geltend machen (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), bleibt die Beschwerde erfolglos.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf dem § 154 Abs. 2, 159 Satz 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung findet ihre Grundlage in den §§ 63 Abs. 2, 53 Abs. 3, 52 Abs. 1, 47 GKG.

Der Beschluss ist nicht anfechtbar.