OLG Saarbrücken Urteil vom 3.5.2007, 8 U 253/06 - 64

Gewerbemietvertrag; Wettbewerbsbeschränkung: Wirksamkeit einer Optionsklausel in einem Mietvertrag zwischen einem Schilderprägebetrieb und einem öffentlichen Vermieter

Leitsätze

Räumt der marktbeherrschende Vermieter in einem die Vermietung nur in begrenzter Zahl zur Verfügung stehender Gewerbeflächen betreffenden Mietvertrag dem Mieter über die Grundmietzeit von fünf Jahren hinaus eine einseitige Verlängerungsoption ein, so verstößt dies gegen das Verbot unbilliger Behinderung gemäß § 20 Abs. 1 GWB, was die Nichtigkeit der Klausel nach § 134 BGB zur Folge hat.

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 3. April 2006 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken – 6 O 413/05 – wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung der Klägerin (hinsichtlich der Kosten) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, es sei denn die Klägerin leistet zuvor Sicherheit in gleicher Höhe.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Der Wert der Beschwer der Beklagten übersteigt 20.000,-- EUR.

Gründe

A.

Die Klägerin begehrt von der Beklagten, die Kfz-Schilder herstellt und verkauft, Räumung des von dieser mit Mietvertrag vom 02.01.2001 (Bl. 4 ff. d.A.) für ihren Gewerbebetrieb angemieteten, ca. 80 qm umfassenden Großraums im Erdgeschoss (Südflügel) des Rathauses B., wo die Klägerin auch eine Kfz-Zulassungsstelle betreibt.

Nach § 2 des Mietvertrages, dessen Abschluss eine öffentliche Ausschreibung der Vermietung der betreffenden Gewerbefläche vorausgegangen war, waren eine Laufzeit von 5 Jahren – bis 14.10.2005 – sowie – nach Ablauf dieses Zeitraumes – eine Option der Beklagten als Mieterin, das Mietverhältnis um weitere 5 Jahre zu verlängern, vereinbart. Bei Nichtausübung der Option sollte sich das Mietverhältnis bei einer Kündigungsfrist von 3 Monaten um jeweils ein weiteres Jahr verlängern (§ 2 Satz 4). Gemäß § 5 des Mietvertrages verpflichtete sich die Klägerin als Vermieterin, Gewerberäume im Rathaus B. wie Flächen im Außenbereich während der Mietdauer nicht an Konkurrenzbetriebe zu vermieten.

Nachdem die Beklagte ihr Optionsrecht mit Schreiben vom 03.11.2004 (Bl. 9 d.A.) ausübte, widersprach die Klägerin mit Schreiben vom 08.11.2004 (Bl. 10 d.A.) einer Verlängerung des Mietverhältnisses über den 14.10.2005 hinaus, unter Hinweis auf die sich nach ihrer Ansicht aus der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ergebenden Unwirksamkeit der Optionsklausel, und forderte die Beklagte zugleich auf, die Mietsache bis spätestens 14.10.2005 zu räumen und herauszugeben, da sie eine erneute Ausschreibung der Vermietung beabsichtige.

Da die Beklagte die Mietsache nicht zum 14.10.2005 herausgegeben hat, hat die Klägerin vorliegende Räumungsklage erhoben.

Die Klägerin vertritt unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 20 Abs. 1 GWB (= § 26 Abs. 2 GWB a.F.) die Ansicht, als marktbeherrschende Vermieterin verpflichtet zu sein, die Vermietung der Gewerberäume dem jeweils aktuellen, im Wege einer Ausschreibung zu ermittelnden Bedarf entsprechend im Zeitraum von jeweils 5 Jahren den Bewerbern anzubieten. Da die vertragliche Verlängerungsoption im Mietvertrag dem entgegenstehe und damit den Zugang der Mitbewerber unbillig behindere, sei die Klausel nach § 134 BGB nichtig.

Demgegenüber sieht die Beklagte in der über 5 Jahre hinausgehenden Vermietung durch den marktbeherrschenden Vermieter lediglich einen einseitigen Verstoß gegen die Verbotsnorm des § 20 GWB, der allenfalls Schadensersatzansprüche begründe. Es könne auch nicht unberücksichtigt bleiben, dass sie zulässigerweise auf den langfristigen Bestand des Mietvertrages vertraut habe.

Durch das angefochtene Urteil (Bl. 85-91 d.A.), auf dessen tatsächliche und rechtliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das Landgericht der Räumungsklage stattgegeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die in Rede stehende Optionsklausel sei nach § 134 BGB nichtig, da sie gegen § 20 GWB verstoße, soweit die Klägerin als ersichtlich marktbeherrschendes Unternehmen auf dem Markt der Vermietung von zulassungsstellennahen Geschäftsräumen für Kfz-Schilderprägefirmen die Mitbewerber der Beklagten durch den Abschluss des in Rede stehenden langfristigen Mietvertrages unbillig behindert habe. Insoweit bejahe die höchstrichterliche Rechtsprechung einen Verstoß gegen § 20 Abs. 1 GWB schon dann, wenn der Marktzutritt für einen längeren Zeitraum als 5 Jahre blockiert werde, was bei Anwendung der Optionsklausel aber der Fall sei. Durch die Bejahung von deren Nichtigkeit werde der mit der Rechtsordnung unvereinbare Teil der Vertragsabreden und zugleich die Behinderung des Zugangs zum Markt der Prägefirmen beseitigt, so dass der Mietvertrag im Übrigen bestehen bleiben könne. Auf Vertrauensschutz könne sich die Beklagte nicht berufen, da die (Un-)Kenntnis der Parteien von der Verbotswidrigkeit ohne Bedeutung sei und die Individualinteressen gegenüber der Freiheit des Wettbewerbs zurückzutreten hätten. Da das streitgegenständliche Mietverhältnis damit vereinbarungsgemäß zum 14.10.2005 geendet habe, sei das Räumungsbegehren begründet.

Hiergegen wendet sich die Berufung der Beklagten, die ihr Klageabweisungsbegehren weiterverfolgt. Sie ist nach wie vor der Ansicht, ein Verstoß gegen § 20 GWB begründe allenfalls einen Schadensersatzanspruch. Zudem habe das Landgericht im Rahmen der Interessenabwägung nicht die Möglichkeit einer Vermietung anderer Räume im Rathaus an Mitbewerber der Beklagten geprüft. Ein konkreter Anlass, ihr die vereinbarten Rechte aus dem Mietvertrag streitig zu machen, habe ohnehin nicht bestanden. Zu berücksichtigen sei schließlich, dass sich die Klägerin hier nicht etwa als außenstehende, in ihren Rechten verletzte Mitbewerberin der Beklagten auf eine Verletzung von § 20 GWB berufe, sondern als Vertragspartner auf die Unwirksamkeit ihres eigenen Vertragskonstrukts.

Die Beklagte beantragt (Bl. 98, 145 d.A.) ,

unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt (Bl. 115, 145 d.A.) ,

die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Ergänzend weist sie darauf hin, dass im Rathaus B. keine weiteren Räume für eine Vermietung an Schilderprägefirmen zur Verfügung stünden, abgesehen davon, dass sie auch durch § 5 des Mietvertrages hieran gehindert sei.

Bezüglich des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 5. April 2007 (Bl. 145 f. d.A.) verwiesen.

B.

Die Berufung der Beklagten ist nach den §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, mithin zulässig.

In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg, denn die angefochtene Entscheidung beruht weder auf einer kausalen Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).

Der Senat ist mit dem Landgericht der Ansicht, dass die vertraglich vereinbarte Optionsklausel (§ 2 Satz 2 des streitgegenständlichen Mietvertrages) gemäß § 134 BGB i.V.m. § 20 Abs. 1 GWB nichtig ist (1.), es der Klägerin unbenommen ist, sich hierauf im Rechtsverkehr und auch gegenüber der Beklagten als ihrer Vertragspartnerin zu berufen (2.) und das Räumungsbegehren deshalb ohne weiteres begründet ist (3.).

1.   

Zu Recht und mit zutreffender Begründung, auf die vorab Bezug genommen werden kann, ist der Erstrichter davon ausgegangen, dass die Klägerin vorliegend mit der vertraglichen Einräumung einer einseitigen Verlängerungsoption von fünf Jahren – über die Grundmietzeit von fünf Jahren hinaus – gegen das Verbot unbilliger Behinderung gemäß § 20 Abs. 1 GWB verstoßen hat. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass das Landgericht insoweit die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Konkurrenzschutz für Schilderpräger (zuletzt BGH NJW 2003, 2684; NJW 2006, 1979) zugrunde gelegt hat. Denn unabhängig von den dort konkret zu beurteilenden Konkurrenzschutzklauseln hat der BGH mit dieser Rechtsprechung das generelle Verbot für den marktbeherrschenden Vermieter formuliert, in begrenzter Zahl zur Verfügung stehende Gewerbeflächen in einer Weise zu vermieten, die den Marktzutritt für aktuelle und potentielle Wettbewerber des Mieters für einen längeren Zeitraum als fünf Jahre blockiert, was zweifelsohne auch durch eine Optionsklausel wie die hier in Rede stehende geschehen kann. Soweit sich dieses Verbot an den marktbeherrschenden Vermieter richtet, hat das Landgericht die Klägerin zutreffend als einen solchen angesehen, ohne dass die Beklagte in der Berufungsinstanz substantiiert etwas hiergegen erinnert hätte. Auch der Senat hat keine Bedenken, eine marktbeherrschende Stellung der Klägerin auf dem relevanten Vermietungsmarkt für für Schilderprägebetriebe besonders geeignete Räume bzw. Gewerbeflächen zu bejahen. Denn es steht außer Zweifel, dass sich gerade die Gewerbeflächen innerhalb des Rathauses B. wegen der Nähe zur dort ansässigen Zulassungsstelle für Kraftfahrzeuge besonders als Standort für Schilderprägebetriebe anbieten, und dieser Standortvorteil des Schilderprägers im Gebäude schlägt auf den vorgelagerten Vermietermarkt durch und verschafft der Klägerin als Eigentümerin und allein Verfügungsberechtigte hinsichtlich dieser Gewerbeflächen damit eine überragende Marktstellung (ständige Rechtsprechung des BGH, zuletzt NJW 2006, 1979). Daran ändert der Umstand, dass auch außerhalb des Gebäudes des Straßenverkehrsamts Gewerbeflächen – anderer Anbieter – für Schilderprägefirmen zur Verfügung stehen, letztlich nichts (vgl. BGH NJW 2003, 752/753).

Soweit sich das aus kartellrechtlichen Gründen aufgestellte höchstrichterliche Verbot der längerfristigen Blockierung des Marktzutritts ferner nur auf in begrenzter Zahl zur Verfügung stehende Gewerbefläche bezieht, ist auch diese Voraussetzung vorliegend gegeben. Da der in Rede stehende Gebäudekomplex als Rathaus überwiegend behördlichen Zwecken dient, liegt es in der Natur der Sache, dass dort der Zulassungsstelle attraktiv nahe Gewerbeflächen nur eingeschränkt zur Verfügung stehen. Selbst wenn die angrenzenden Außenflächen in die Betrachtung mit einbezogen werden, muss deshalb von einer begrenzten Zahl geeigneter Gewerbeflächen ausgegangen werden. Insoweit genügt, dass die räumlichen Kapazitäten relativ begrenzt sind, was zwangsläufig zu einer Angebotsknappheit führt (vgl. Joachim, NZM 2004, 57/58).

Vor diesem Hintergrund ist es entgegen der Ansicht der Beklagten in diesem Zusammenhang auch ohne Bedeutung, ob in dem fraglichen Gebäude konkret ein weiterer Raum zur Vermietung an den aktuellen Wettbewerber, die Firma K1 AG, zur Verfügung steht. Denn das „Blockierungsverbot“ dient ausdrücklich auch dem Schutz potentieller Wettbewerber der Beklagten. Der BGH will mit seiner diesbezüglichen Rechtsprechung zudem erkennbar einen Ausschreibungsrhythmus von 5 Jahren sicherstellen, den er zum Schutz der Freiheit des Wettbewerbs und der Offenheit der Märkte für erforderlich hält. Auch dies wäre aber allein durch die Bedienung der Interessen der Firma K1 AG ersichtlich nicht gewährleistet.

Unter diesen Umständen liegt in der eine längerfristige Blockierung des Marktzutritts ermöglichenden und damit eine Wirtschaftsstruktur verbotenerweise auf lange Dauer festschreibenden Optionsklausel ohne weiteres ein Verstoß gegen § 20 Abs. 1 GWB, ohne dass es noch der von der Beklagten vermissten umfassenden Interessenabwägung bedurft hätte. Denn das „Blockierungsverbot“ ist schon Ergebnis einer solchen Interessenabwägung seitens des BGH und soll erklärtermaßen über den entschiedenen Einzelfall hinaus für alle vergleichbaren Fälle marktbeherrschender Vermieter von in begrenzter Zahl zur Verfügung stehenden Gewerbeflächen – wie hier – Geltung haben.

Im Ergebnis zu Recht ist das Landgericht ferner davon ausgegangen, dass die somit verletzte Vorschrift des § 20 Abs. 1 GWB ein gesetzliches Verbot im Sinne von § 134 BGB darstellt (vgl. OLG Dresden ZMR 2000, 20/22; OLG Karlsruhe NJW-RR 1998, 229/231; OLG Stuttgart NJW-RR 1997, 1541/1543; OLG Rostock WRP 1996, 465/467; Joachim NZM 2004, 57/59) und dies im vorliegenden Fall unter den gegebenen Umständen zur Nichtigkeit – jedenfalls – der Optionsklausel führt. Nach § 134 BGB ist ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt. Fehlt - wie hier - eine ausdrückliche Regelung, so ist die Frage, ob der in einem Rechtsgeschäft liegende Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot gemäß 134 BGB zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts führt, nach Sinn und Zweck der jeweiligen Verbotsvorschrift zu beantworten. Entscheidend ist dabei, ob das Gesetz sich nicht nur gegen den Abschluss des Rechtsgeschäfts wendet, sondern auch gegen seine privatrechtliche Wirksamkeit und damit gegen seinen wirtschaftlichen Erfolg. Letzteres wird regelmäßig zu bejahen sein, wenn – wie hier nicht – beide Vertragsparteien mit der vertraglichen Vereinbarung ein gesetzliches Verbot verletzen. Aber auch bei einem einseitigen Verstoß gegen ein Verbotsgesetz hat dies jedenfalls dann Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts zur Folge, wenn dem Verbot ein Zweck zugrunde liegt, der gleichwohl die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts erfordert.

Das ist der Fall, wenn das Verbot ohne die Nichtigkeitsfolge weitgehend leer liefe bzw. wenn der Zweck des Gesetzes nicht anders zu erreichen ist und die durch das Rechtsgeschäft getroffene Regelung nicht hingenommen werden kann (vgl. BGH WUM 2003, 281/284; NJW 2003, 3692/3693; NJW 2000, 1186/1187; BGHZ 118, 143/144 f.; 141, 69 ff.; 152, 10 ff.).

Diese allgemeinen Grundsätze kommen auch im Zusammenhang mit der Vorschrift des § 20 Abs. 1 GWB (= § 26 Abs. 2 GWB a.F.) zur Anwendung. Folglich führt zwar allein der Umstand, dass ein seinem Inhalt nach kartellrechtsneutraler Mietvertrag auf der Grundlage eines gegen § 20 Abs. 1 GWB verstoßenden Ausschreibungsverfahrens oder gar ohne ein solches zustande gekommen ist, noch nicht zur Nichtigkeit (vgl. OLG Karlsruhe, a.a.O.; LG Gera, Entscheidung vom 15.08.2005, Bl. 61 ff. d.A.). Nichtigkeit kommt vielmehr nur insoweit in Betracht, als die Nichtigkeitsfolge mit dem Normzweck des § 20 Abs. 1 GWB im Einklang steht, Beeinträchtigungen der Betätigungsmöglichkeiten anderer Unternehmen im Wettbewerb entgegenzuwirken. Voraussetzung für die Nichtigkeit eines Rechtsgeschäfts nach § 134 BGB wegen Verstoßes gegen § 20 Abs. 1 GWB ist deshalb, dass sich der Verstoß unmittelbar aus dem betreffenden Rechtsgeschäft ergibt und nicht ohne dessen Aufhebung beendet werden kann. Nichtig wegen Verstoßes gegen § 20 Abs. 1 GWB sind danach etwa vertragliche Bestimmungen, durch die Dritte beim Marktzugang unbillig behindert werden (vgl. OLG Karlsruhe, a.a.O.; OLG Stuttgart, a.a.O.; OLG Rostock, a.a.O.; Immenga/Mestmäcker, GWB, 2. Aufl., Rn. 298 zu § 26 GWB a.F.; van Venrooy, BB 1979, 555 ff.).

So liegt der Fall aber hier, wie schon der Erstrichter zutreffend angenommen hat. Die Geltung der in Rede stehenden Optionsklausel würde dazu führen, dass sämtliche Wettbewerber der Beklagten von der Anmietung der genannten Gebäudefläche für die Dauer von 10 Jahren ausgeschlossen und darauf verwiesen wären, ihre Leistung an anderen, weniger günstigen Standorten anzubieten. Dies stellte ersichtlich eine unbillige Behinderung beim Marktzugang dar. Solche Vereinbarungen will das Gesetz generell verhindern, da sie auf eine Aushöhlung des Normzwecks, die Freiheit des Wettbewerbs sowie die Offenheit der Märkte zu ermöglichen bzw. zu erhalten, hinauslaufen. In diesem Falle ist die ipso iure eintretende Nichtigkeit der diskriminierenden Vertragsbestimmungen der denkbar wirkungsvollste Schutz gegen die Folgen der Diskriminierung, da dadurch die Diskriminierung aller Wettbewerber beseitigt wird.

Nach Auffassung des Senats kann die Beklagte auch in diesem Zusammenhang nicht mit dem Einwand gehört werden, eine etwa behindernde Wirkung der Verlängerungsoption habe durch Anbieten zusätzlicher Räumlichkeiten abgemildert werden können. Denn es kann nicht auf den Einzelfall – der Firma K1 AG – abgestellt werden; vielmehr muss eine typisierte Betrachtungsweise angestellt werden, zumal die Subsidiaritätsklausel des § 134 BGB verlangt, dass sich aus dem Gesetz, nicht aber aus dem Einzelfall, ein anderes ergibt (vgl. auch van Venrooy, a.a.O., § 556) und die Nichtigkeit nur mit absoluter – nicht mit relativer – Wirkung festgestellt werden kann. Unter diesen Umständen kann es letztlich dahinstehen, ob die Beklagte mit ihrem Vorbringen anderweitiger Vermietungsmöglichkeit gemäß § 531 Abs. 2 ZPO überhaupt noch gehört werden kann bzw. ob dieser Alternative jedenfalls die Konkurrenzschutzklausel gemäß § 5 des Mietvertrages entgegengestanden hätte.

Zutreffend ist das Landgericht schließlich davon ausgegangen, dass die nach allem anzunehmende Nichtigkeitsfolge nur die Optionsklausel, nicht aber den gesamten Mietvertrag betrifft (vgl. auch OLG Dresden, a.a.O., S. 22; Immenga/Mestmäcker, a.a.O., Rn. 298; van Venrooy, a.a.O., S. 558).

2.   

Die Klägerin ist auch nicht nach § 242 BGB daran gehindert, sich auf die Nichtigkeit der Optionsklausel zu berufen. Abgesehen davon, dass die mit der Sicherung der Freiheit des Wettbewerbs von § 20 Abs. 1 GWB verfolgten allgemein- und ordnungspolitischen Interessen nicht hinter Individualinteressen eines Vertragspartners, dessen subjektive Unkenntnis von der Verbotswidrigkeit ohnehin unbeachtlich ist (vgl. juris PK-BGB/Nassall, Rn. 20 zu § 134 BGB), zurückstehen (vgl. OLG Dresden, a.a.O., S. 22), kann die Nichtigkeit auch grundsätzlich von jedem jederzeit geltend gemacht werden (vgl. Soergel-Hefermehl, BGB, 13. Aufl., Rn. 30 zu § 134 BGB m. Rspr.NW). Soweit in besonders gelagerten Ausnahmefällen die Berufung auf die Nichtigkeit eine unzulässige Rechtsausübung darstellen kann (vgl. BGHZ 85, 39/47; BGH NJW 1981, 1439), ist dies vorliegend seitens der Beklagten nicht dargetan. Es ist auch nicht ohne weiteres ersichtlich, dass das Berufen der Klägerin auf die Unwirksamkeit der Optionsklausel für die Beklagte zu einem schlicht untragbaren Ergebnis führt. Dies gilt umso mehr, als diese im Rahmen des infolge dessen durchgeführten neuen Ausschreibungsverfahrens unstreitig eine neue Bieterchance erhalten hat.

3.   

Bei dieser Sachlage ist das klägerische Räumungsbegehren ohne weiteres begründet; ihm steht insbesondere nicht – wie die Beklagte zuletzt geltend gemacht hat – die Regelung des § 2 Satz 4 des Mietvertrages entgegen, wonach sich bei Nichtausübung der Option das Mietverhältnis bei einer Kündigungsfrist von 3 Monaten um jeweils ein weiteres Jahr verlängert. Unabhängig davon, dass auch diese Vereinbarung gegen das „Blockierungsverbot“ verstoßen und folglich unwirksam sein dürfte, wäre das Mietverhältnis der Parteien zwischenzeitlich selbst bei einmaliger Verlängerung beendet. Denn eine entsprechende Kündigung wäre in dem Schreiben vom 08.11.2004 (Bl. 10 d.A.), zudem konkludent in der Klageerhebung zu sehen, so dass das Mietverhältnis jedenfalls am 14.10.2006 geendet hätte.

Die Berufung der Beklagten hat hiernach keinen Erfolg.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 711 i.V.m. 709, Satz 2 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, da es an den erforderlichen Voraussetzungen fehlt (§§ 542 Abs. 1, 543 Abs. 1 Ziff. 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 ZPO).

Der Wert der Beschwer der Beklagten wurde im Hinblick auf § 26 Ziff. 8 EinfGZPO festgesetzt.