OVG Saarlouis Beschluß vom 14.4.2003, 1 Q 16/03

Sanierungsrechtliches Vorkaufsrecht; Plankonformität; Nutzungsänderung

Tenor

Der Antrag auf Zulassung der Berufung gegen das aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 27. November 2002 ergangene Urteil des Verwaltungsgerichts des Saarlandes - 5 K 104/02 - wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens; außergerichtliche Kosten der Beigeladenen werden nicht erstattet.

Der Streitwert wird für das Zulassungsverfahren auf 28.000,-- Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Mit notariellem Vertrag vom 10.5.2000 (Urkunde Nr. 0663/2000 des Notars Weber, St. Wendel) veräußerte die - am 16.12.2002 - verstorbene Rechtsvorgängerin der Beigeladenen zu 2. das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaute Anwesen A. 4 in Marpingen (Grundstück Gemarkung Marpingen, Flur   , Parzelle Nr. ...) an den Beigeladenen zu 1.. Das Anwesen liegt im Geltungsbereich der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes "Ortszentrum Marpingen" vom 28.10.1983 und im Geltungsbereich des Bebauungsplanes für das Gebiet "Ortsmitte Ost" in Marpingen in der Fassung der am 17.2.1995 als Satzung beschlossenen 2. Änderung. Mit Bescheid vom 7.7.2000 übte die Klägerin, nachdem sie zuvor die Ausübungsfrist durch Zwischenbescheid verlängert hatte, gestützt auf § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB das Vorkaufsrecht bezüglich des vorgenannten Grundstückes aus. Der Bescheid wurde auf den Widerspruch des Beigeladenen zu 1. hin durch aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 23.11.2000 ergangenen Widerspruchsbescheid des Beklagten aufgehoben. Die hiergegen erhobene Anfechtungsklage der Klägerin hat das Verwaltungsgericht durch aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 27.11.2002 ergangenes Urteil - 5 K 104/02 - abgewiesen. Das Urteil ist der Klägerin am 13.12.2002 zugestellt worden. Mit ihrem am 13.1.2003 bei Gericht eingegangenen Antrag erstrebt die Klägerin die Zulassung der Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil.

II.

Dem gemäß § 124 VwGO statthaften Antrag auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil vom 27.11.2002, über den entschieden werden kann, nachdem die Erben der am 16.12.2002 verstorbenen, im erstinstanzlichen Verfahren nicht anwaltlich vertreten gewesenen Beigeladenen zu 2. durch entsprechende Erklärung vom 23.3.2003 das Verfahren aufgenommen haben (§§ 173 VwGO, 239, 250 ZPO), kann nicht entsprochen werden.

Zweifelhaft ist bereits, ob der in der Art einer Berufungsbegründung teilweise unter Bezugnahme auf erstinstanzliches Vorbringen gehaltene Vortrag in der Antragsbegründung, der den Umfang der gerichtlichen Nachprüfung in dem vorliegenden Verfahren begrenzt, der Darlegungspflicht des § 124 a Abs. 4 Satz 4 VwGO genügt, da er keinen Bezug zu einem der in § 124 Abs. 2 VwGO abschließend aufgeführten Zulassungsgründe herstellt, sondern es letztlich dem Oberverwaltungsgericht überläßt, mit Überlegungs- und Auslegungsaufwand zu ermitteln, welcher Teilaspekt des Vorbringens sich welchem Zulassungstatbestand - zutreffend - zuordnen läßt. Das bedarf indes keiner abschließenden Klärung.

Selbst wenn zugunsten der Klägerin unterstellt wird, sie mache, soweit sie konkret Einwendungen gegen die erstinstanzliche Entscheidung erhebt, ernstliche Zweifel an deren Richtigkeit und damit den Zulassungstatbestand des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO geltend, muß ihr Begehren erfolglos bleiben.

Das Verwaltungsgericht hat die Auffassung vertreten, die Ausübung des auf § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB gestützten "sanierungsrechtlichen" Vorkaufsrechts sei vorliegend gemäß § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen, weil das Anwesen A. bezogen auf den Zeitpunkt der Vorkaufsrechtsausübung entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes "Ortsmitte Ost", Marpingen, in der Fassung der am 17.2.1995 als Satzung beschlossenen 2. Änderung bebaut gewesen und genutzt worden sei und die auf ihm stehende bauliche Anlage keine Mißstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufgewiesen habe.

Der hiergegen erhobene Einwand, das auf dem Anwesen A. stehende Gebäude weiche von Nr. 4.2.1 der in den Bebauungsplan aufgenommenen örtlichen Bauvorschriften ab, wonach Fenster im sogenannten stehenden Format, d.h. höher als breit, auszuführen seien, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Bei den örtlichen Bauvorschriften handelt es sich, obwohl sie auf der Grundlage der Ermächtigung der §§ 9 Abs. 4 BauGB, 83 Abs. 4 LBO in der im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses maßgeblich gewesenen Fassung der Novelle vom 10.11.1988 (Amtsbl. S. 1373) verfahrensrechtlich als Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen wurden, materiell-rechtlich um Bauordnungsrecht. Die Aufnahme in den Bebauungsplan läßt den landesrechtlichen Charakter dieser Regelungen unberührt

BVerwG, Urteile vom 16.12.1993 - 4 C 22.92 - Buchholz 406.11 § 29 BauGB Nr. 52 und vom 16.3.1995 - 4 C 3.94 - BRS 57 Nr. 175.

Ausgehend davon, daß das sanierungsrechtliche Vorkaufsrecht der Durchsetzung gemeindlicher Planungen zur Behebung städtebaulicher Mißstände dient und dementsprechend ausgeschlossen ist, wenn eine Bebauung und Nutzung der zu diesem Zwecke aufgestellten (Sanierungs-)Bauleitplanung entspricht und die betreffenden baulichen Anlagen auch sonst keine Mißstände aufweisen, ist nicht erkennbar, daß der Bundesgesetzgeber in Fallgestaltungen, in denen die Gemeinde von der - rein verfahrensrechtlichen - Befugnis Gebrauch gemacht hat, bauordnungsrechtliche Anforderungen nicht in einer gesonderten Satzung zu erlassen, sondern in den Bebauungsplan mit aufzunehmen, den Ausschluß des Vorkaufsrechts auch von deren Beachtung abhängig gemacht hat. In Fallgestaltungen wie der vorliegenden liefe eine andere Sicht im Ergebnis auf die Einräumung eines Vorkaufsrechts sogar ausschließlich zur Durchsetzung baugestalterischer Vorstellungen hinaus, was schon nicht dem insoweit zu wahrenden Verhältnismäßigkeitsgrundsatz entsprechen dürfte. Es ist daher davon auszugehen, daß § 26 Nr. 4 BauGB, soweit er Plankonformität verlangt, allein auf die Vereinbarkeit von Bebauung und Nutzung mit bauplanungsrechtlichen Festsetzungen eines Bebauungsplanes abstellt.

Ebensowenig wie danach unter dem Gesichtspunkt einer möglichen Abweichung des Gebäudes auf dem Anwesen A. von in den Bebauungsplan aufgenommenen baugestalterischen Anforderungen bestehen deshalb ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung, weil das Verwaltungsgericht bei der Anwendung des Ausschlußtatbestandes des § 26 Nr. 4 BauGB auf die im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts auf dem Grundstück vorhanden gewesene Bebauung und Nutzung abgestellt und von der Klägerin befürchtete und mittlerweile wohl zumindest teilweise auch realisierte Nutzungsänderungsabsichten des Beigeladenen zu 1. als unbeachtlich angesehen hat. Diese Auffassung steht in Einklang mit Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, das in seinem Beschluß vom 29.6.1993

- 4 B 100.93 - BRS 55 Nr. 100

zu § 26 Nr. 4 BauGB wörtlich ausgeführt hat: "Der Gesetzgeber stellt ausschließlich darauf ab, ob das Grundstück bei Ausübung des Vorkaufsrechts entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird. Zukünftige Änderungen führen, auch wenn sie sich zu diesem Zeitpunkt bereits abzeichnen, grundsätzlich nicht zu einem Wegfall des in § 26 Nr. 4 BauGB bezeichneten Ausschlußgrundes"

so zum sanierungsrechtlichen Vorkaufsrecht auch Roos in Brügelmann, BauGB, § 26 Rdnr. 20; die von der Klägerin angeführte Fundstelle bei Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 26 BauGB Rdnr. 22, betrifft hingegen den hier nicht gegebenen Fall der Ausübung eines Vorkaufsrechts im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB.

Sofern nach dem Veräußerungsvorgang planabweichende Vorhaben oder Nutzungen auf dem Grundstück realisiert werden sollen, hat die Gemeinde die Möglichkeit, dies in dem entsprechenden Baugenehmigungsverfahren zu verhindern. Im übrigen haben Gemeinden, in deren Gebiet ein Bauvorhaben ausgeführt werden soll, unter dem Gesichtspunkt ihrer von der gemeindlichen Selbstverwaltungsgarantie mitumfaßten Planungshoheit und des deren Schutz dienenden § 36 Abs. 1 BauGB einen Anspruch darauf, daß bei Entscheidungen über die bodenrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens die einschlägigen Bestimmungen des Bauplanungsrechts beachtet werden

vgl. z.B. BVerwG, Urteil vom 27.11.1981 - 4 C 36 und 37.78 - BRS 38 Nr. 155, betreffend ein planabweichendes Vorhaben.

Das schließt einen erforderlichenfalls gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf bauaufsichtsbehördliches Einschreiten gegen ein planungsrechtlich unzulässiges Vorhaben ein

vgl. BVerwG, Urteil vom 12.12.1991 - 4 C 31.89 - BRS 52 Nr. 136.

Bei diesen Gegebenheiten bedarf es nicht der Zubilligung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts zur Verhinderung von möglichen oder sich sogar schon abzeichnenden künftigen planwidrigen Nutzungsänderungen.

Sind danach die Voraussetzungen des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO nicht erfüllt und hat die Klägerin auch sonst keinen der in § 124 Abs. 2 VwGO abschließend aufgeführten Zulassungstatbestände geltend gemacht und dargelegt, so ist für die erstrebte Rechtsmittelzulassung kein Raum.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO, wobei ein Kostenausspruch zugunsten der Beigeladenen zu 1. nicht der Billigkeit im Sinne der letztgenannten Bestimmung entspricht, da sie sich auf eine Antragstellung vor gerichtlicher Aufforderung zur Äußerung beschränkt und im weiteren Verfahrensgang von Ausführungen, die die Erörterung des Streitstoffes hätten fördern können, Abstand genommen hat

vgl. z.B. BVerwG, Beschlüsse vom 26.1.1994 - 4 B 176.93 - Buchholz 310 § 162 VwGO Nr. 28 und vom 31.10.2000 - 4 KSt 2.00 - Buchholz 310 § 162 VwGO Nr. 36.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 13 Abs. 1 Satz 1, 14, 25 Abs. 2 GKG.

Dieser Beschluß ist unanfechtbar.