Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Ausgangspunkt ist ein Mietvertrag aus dem Jahr 2020 über eine Dreizimmerwohnung in Berlin. Die beklagte Vermieterin hatte diese an drei Mieter vermietet. Ein Mieter zog im September 2022 aus der Wohnung aus. Die beiden anderen Mieter baten die Beklagte deshalb um die Erlaubnis, das bisher vom ausgezogenen Mieter bewohnte Zimmer an eine namentlich benannte Person unterzuvermieten. Als die Beklagte dies ablehnte, erhoben die drei Mieter Klage auf „Genehmigung“ der Untervermietung eines Zimmers vor dem Amtsgericht. Die Klage hatte Erfolg, die hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen und die Revision zugelassen.
Der BGH hat darauf hingewiesen, dass ein Zulassungsgrund nicht vorlag und die Revision auch keine Aussicht auf Erfolg hat. Daraufhin wurde die Revision zurückgenommen.
1. Zulässigkeit der Revision
Nach Ansicht des Senats lag ein Grund für die Zulassung der Revision nicht vor. Die Rechtssache hatte weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.
Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn sie eine entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswegen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von Bedeutung ist. Der Revisionszulassungsgrund der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist unter dem Gesichtspunkt einer – hier vom Berufungsgericht wohl angenommenen – Divergenz gegeben, wenn die anzufechtende Entscheidung von der Entscheidung eines höher- oder gleichrangigen Gerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht. Erforderlich ist ferner, dass die vermeintlich divergierenden abstrakten Rechtssätze aus der angefochtenen Entscheidung und der Vorentscheidung (jeweils) entscheidungserheblich sind.
Keine dieser Voraussetzungen lag hier vor. Dabei hat der Senat darauf hingewiesen, dass eine Diskrepanz zu Entscheidungen anderer Kammern des LG Berlin bereits deshalb nicht vorliege, weil sich vorliegend die Zahl der Wohnungsnutzer auch nach einer Untervermietung nicht erhöhte. Im Übrigen seien die Voraussetzungen, unter denen ein Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, durch den Senat hinreichend geklärt. Einen weiter gehenden abstrakten Klärungsbedarf wirft der Streitfall nicht auf.
2. Berechtigtes Interesse an Gebrauchsüberlassung
Die Revision hat nach Ansicht des Senats aber auch in der Sache keinen Erfolg. Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter von dem Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Ein Interesse des Mieters in diesem Sinne ist schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Als berechtigt ist dabei jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht.
Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen grundsätzlich als berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung anzuerkennen. Denn der Gesetzgeber hat mit der Schaffung der Norm erkennbar unter anderem die Absicht verfolgt, dem Mieter eine Kostenentlastung durch eine Untervermietung zu ermöglichen.
a) Berechtigtes Interesse nicht bei allen Mietern
Unerheblich ist nach Ansicht des Senats, dass das erforderliche berechtigte Interesse an der Untervermietung nicht bei allen drei Mietern, sondern lediglich bei den zwei weiterhin in der Wohnung lebenden Klägern gegeben ist gegeben ist. Soweit der Senat bisher offengelassen hatte, ob es bei einer Mietermehrheit ausreicht, dass nur einer von mehreren Mietern ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB vorweisen kann, konnte diese Frage auch im hiesigen Fall offenbleiben. Das Interesse eines einzelnen von mehreren Mietern begründet jedenfalls dann ein berechtigtes Interesse, wenn ein Mitmieter aus der Wohnung ausgezogen ist und der in der Wohnung verbleibende Mieter aufgrund dieser Sachlage einen Dritten in die Wohnung aufnehmen will. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt, da der eine Mieter „endgültig“ aus der Wohnung ausgezogen ist und diese nicht mehr nutzt, weshalb die verbleibenden Wohnungsnutzer zur Verringerung der sie treffenden Zahlungspflichten ein Zimmer der Wohnung untervermieten möchten.
b) Verringerung des Mietanteils als berechtigtes Interesse
Der Wunsch der in der Wohnung verbleibenden Kläger nach einer Verringerung der von ihnen zu tragenden Mietaufwendungen ist vorliegend als ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen. Sie mussten den auf den dritten Mieter entfallenen Mietanteil zur Vermeidung einer Zahlungsverzugskündigung ebenfalls tragen. Dass der ausgezogene Mieter weiterhin die Miete schuldet, ist dafür unerheblich. Allein die Möglichkeit, ihn im Wege des Gesamtschuldnerausgleichs (§ 426 Abs. 2 Satz 1 BGB) von den beiden anderen Mietern im Innenverhältnis in Anspruch zu nehmen, reicht nicht aus, um ein berechtigtes Interesse entfallen zu lassen.
Jedenfalls dann, wenn der Vermieter nach dem Auszug eines von drei Mietern sowohl eine Vertragsfortsetzung nur mit den in der Wohnung verbleibenden Mietern als auch eine „Auswechselung“ des ausgeschiedenen Mieters durch die Untermieterin ausdrücklich verweigert, kann den die Wohnung weiterhin nutzenden Mietern ein berechtigtes Interesse daran, den bisher auf den ausgezogenen Mieter entfallenden Anteil der Miete durch die Aufnahme einer Untermieterin auszugleichen, nicht abgesprochen werden. Denn im Falle der Inanspruchnahme des ausgezogenen Mieters auf Zahlung von dessen Mietanteil bestünde die Gefahr, dass dieser seinerseits die übrigen Mieter auf Zustimmung zur Kündigung des Mietverhältnisses in Anspruch nimmt, so dass den in der Wohnung verbleibenden Mietern deren Verlust droht. Gerade hiervor soll die Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB den Mieter jedoch schützen.
c) Unzumutbarkeit der Gebrauchsüberlassung
Nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung dann nicht verlangen, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Hierzu zählt weder die bisher nicht erfolgte Vorlage des Untermietvertrages durch die Mieter oder die unbewiesene bereits erfolgte Überlassung eines Zimmers der Wohnung an den Untermieter.
Auch der Hinweis darauf, dass die Untervermietung zu einem „erhöhten Räumungs- und Prozessaufwand“ führen könne, da im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses und eines nicht freiwilligen Auszugs des Untermieters sowohl die Mieter als auch die Untermieterin auf Räumung verklagt werden müsse, rechtfertigt es nicht, von einer Unzumutbarkeit auszugehen. § 553 Abs. 1 BGB legt die zu berücksichtigenden Interessen abschließend fest. Hierzu gehört das von der Revision angeführte Vermieterinteresse nicht. Denn der von ihr beschriebene Mehraufwand ist eine (zwangsläufige) Folge einer Untervermietung.
