juris PraxisReporte

Orientierungssatz

Wenn weder die Verwaltung noch die Gemeinschaft einer WEG überprüfen können, ob und in welchem Umfang Videoaufzeichnungen eines digitalen Türspions gespeichert oder übertragen werden, entsteht ein unzulässiger Überwachungsdruck.

A.

Problemstellung

„Videoüberwachung“ ist nicht erst seit Inkrafttreten der DSGVO ein absolutes Reizwort in der Praxis – gerade in WEG-Objekten. Der kleine Fall aus dem Leben bietet Anlass zu einem Update.

B.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

In der Eigentümerversammlung wurde beschlossen, dass jeder Sondereigentümer auf eigene Kosten einen digitalen Türspion installieren darf, sofern folgende Bedingungen eingehalten würden: (1) mögliche künftige Folge- oder Mehrkosten trägt der jeweilige Eigentümer, (2) eine Speicherfunktion muss technisch ausgeschlossen sein, (3) eine Bildübertragung darf nur nach Betätigung der Klingel für maximal eine Minute erfolgen, (4) eine Signalübertragung an andere Medien, insbesondere Mobiltelefone, muss technisch ausgeschlossen sein, (5) die Bildaufnahme darf nur den Bereich eines normalen Türspions erfassen und (6) die Bedingungen sind auf Rechtsnachfolger zu übertragen. Konkrete Gerätetypen oder Kontrollmechanismen zur Einhaltung dieser technischen Vorgaben wurden aber nicht bestimmt.

Zuvor hatten zwei Wohnungseigentümer auch bereits digitale Türspione bei sich eingebaut. Die Kläger behaupteten, mit diesen Geräten würden Flur-, Treppenhaus- und sogar Außenbereiche überwacht. Jedenfalls fehle es an einer Kontrolle und an Transparenz hinsichtlich der eingebauten Technik und eine solche Anlage ermögliche – zumindest dem äußeren Anschein nach – eine heimliche Überwachung auch des Gemeinschaftsbereichs, was aber das allgemeine Persönlichkeitsrecht verletze. Zu Recht?

Die Klage hat Erfolg!

Der Beschluss entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG), so das AG Hannover. Die GdWE habe keine ausreichenden Vorkehrungen getroffen, um eine Persönlichkeitsrechtsverletzung anderer Wohnungseigentümer auszuschließen.

Digitale Türspione erzeugen – schon aufgrund ihrer äußeren Erscheinung und der fehlenden Erkennbarkeit als Kamera – den Anschein einer Überwachung. Dieser reiche für einen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht aus. Man habe zwar verschiedene Vorgaben zum Schutz von Persönlichkeitsrechtsverletzungen festgelegt, allerdings fehle es an Kontrollmöglichkeiten der festgesetzten Einschränkungen und Bedingungen und an deren Durchsetzbarkeit. Es sei unklar, welche Geräte verwendet werden dürfen und es existieren keine Vorgaben für technische Nachweise oder Prüfungen. Weder die Verwaltung noch die GdWE können die Einhaltung der Vorgaben kontrollieren, da sich die gesamte technische Ausstattung im Bereich des Sondereigentums befinde. Damit bestehe keine Gewähr, dass die geforderten Beschränkungen – insbesondere das Verbot der Speicherung oder Fernübertragung – tatsächlich eingehalten würden.

Die von der GdWE in Bezug genommene Entscheidung (BGH, Urt. v. 08.04.2011 - V ZR 210/10) sei auf diesen Fall nicht anwendbar. Denn im dortigen Fall habe die GdWE die Installation veranlasst und im Gemeinschaftseigentum eingebaut, so dass die Technik kontrollierbar, die Kamera erkennbar und eine Manipulationsmöglichkeit Einzelner fernliegend gewesen sei.

C.

Kontext der Entscheidung

Tabula rasa – sicherlich vertretbar, wenn auch streng gelöst! Leider fehlt eine nähere Auseinandersetzung damit, dass man seitens der GdWE zumindest versucht hatte, die etwa vom AG Bergisch Gladbach im Urteil vom 03.09.2015 (70 C 17/15 - ZD 2016, 190) recht gut aufgearbeiteten Bedenken gegenüber solchen digitalen Türspionen irgendwie aufzugreifen und so eine datenschutz- und persönlichkeitsrechtlich vertretbare Abwägungslösung zu erreichen (vgl. dazu auch Gündel, ZWE 2025, 122 in Anmerkung zu LG Karlsruhe, Urt. v. 17.05.2024 - 11 S 162/23 - ZWE 2025, 121 zu einem Beseitigungsanspruch bei noch gänzlich fehlender Gestattung). Nimmt man die Entscheidung hingegen beim Wort, ist eine Gestattung i.S.d. § 20 Abs. 1 WEG zum Selbsteinbau für einzelne Wohnungseigentümer jedenfalls deutlich erschwert und wohl de facto allein eine (oft teurere) „Gesamtlösung“ über die GdWE unter Beachtung der vom BGH (a.a.O.) noch vor Inkrafttreten der DSGVO zum alten Recht aufgezeigten Grenzen (vgl. auch BGH, Urt. v. 24.05.2013 - V ZR 220/12 - ZWE 2013, 363) halbwegs rechtssicher möglich (dazu auch Bärmann/Dötsch, WEG, 16. Aufl., § 20 Rn. 447 V „Videoüberwachung“ und § 18 Rn. 287 V „Videoüberwachung“ m.w.N.). Ohnehin wäre nach der neueren Linie des V. Zivilsenats selbst mit einer bestandskräftigen Gestattung der Anlage regelmäßig auch noch nichts zu der späteren Nutzung und den Nutzungsfolgen gesagt (BGH, Urt. v. 28.03.2025 - V ZR 105/24 - NJW 2025, 1569) und diese wären daher nicht zwingend nach § 1004 Abs. 2 BGB zu dulden – zumal bei etwaigen Datenschutzverstößen ohnehin auch sogar Beschlussnichtigkeit droht (Bärmann/Dötsch, a.a.O., § 18 Rn. 286 m.w.N.)!

Denkbar wäre im Rahmen des § 20 Abs. 1 WEG bei Einzellösungen ansonsten wohl mit der Entscheidung im Rücken nur noch, jedenfalls deutlich klarere Kontrollvorgaben als echte auflösende Bedingungen (§ 158 BGB) für eine Einzelgestattung bei noch klareren technischen Vorgaben (etwa zum genauen Gerätetyp und zu den im Detail vorzunehmenden Einstellungen) mitzubeschließen. Dann würde eine Maßnahme bei Nichtbeachtung nachträglich wieder illegal (Bärmann/Dötsch, a.a.O., § 20 Rn. 194a, 196) und es entstünde automatisch ein von der GdWE über § 9a Abs. 2 WEG dann durchzusetzender Rückbauanspruch (sowie als Minus auch ein Unterlassungsanspruch, dann wohl auch des betroffenen aus seinem Persönlichkeitsrecht heraus, dazu LG Frankfurt, Beschl. v. 10.05.2023 - 2-13 T 33/23 - ZWE 2023, 415). Aber wer soll das denn alles kontrollieren? Es verbleibt ohnehin ein eher ungutes Gefühl, wenn man das WEG-rechtlich zu streng aufziehen will. Denn unter „echten“ Grundstücksnachbarn hat man auch keine besondere dauerhafte Kontrollmöglichkeit bei Videoanlagen, sondern muss im Zweifelsfall erst die Gerichte bemühen, um Unterlassungs- und Abwehransprüche durchzusetzen. Hier kann dann das „Überwachungsdruck“-Argument oft sehr hilfreich sein, weil man dann zumindest nicht mehr darlegen und beweisen muss, dass man auch tatsächlich entsprechend gefilmt worden ist (zur tatsächlichen Vermutung bei schwelenden Streitigkeiten sehr pragmatisch BGH, Urt. v. 16.03.2010 - VI ZR 176/09; enger KG, Urt. v. 14.03.2025 - 21 U 202/24 - IMR 2025, 207). Aber sonst kann man hier dann jedenfalls nicht ohne Weiteres auch in die technischen Details der Anlage des Nachbarn und die genauen Einstellungen hineinblicken, wenn man nicht über § 809 BGB analog einen allgemeinen Besichtigungsanspruch konstruieren würde. Dass diese Norm auch das allgemeine Persönlichkeitsrecht (und dann auch das Recht am Bild als besonderes Persönlichkeitsrecht) zu schützen vermag, ist zwar durchaus konstruierbar (ausdrücklich offen BGH, Urt. v. 20.07.2018 - V ZR 130/17 Rn. 17); ein solcher Anspruch wäre dann sogar im einstweiligen Rechtsschutz durchsetzbar (KG, Urt. v. 11.08.2000 - 5 U 3069/00 - NJW 2001, 233). Da betritt man aber sicherlich weitgehend Neuland.

D.

Auswirkungen für die Praxis

Das letzte Wort ist in diesen Fragen auch wohl schon deswegen nicht gesprochen, weil im Rahmen einer verfassungskonformen Auslegung des § 20 Abs. 3 WEG möglicherweise ein Gestattungsanspruch aus Art. 3 Abs. 3 GG konstruiert werden könnte und man dann doch ernsthaft über eine Einzelgestattung von digitalen Türspionen zugunsten nur eines Wohnungseigentümers nachdenken müsste. Das ist bei einem seh- und gehbehinderten Mieter durchaus anerkannt (AG Köln, Urt. v. 20.12.1994 - 208 C 57/94 - NJW-RR 1995, 1226) und könnte so auch ins Wohnungseigentumsgesetz übertragen werden.

Zuletzt noch ein Wort zu den Eigentumsverhältnissen: Die Wohnungseingangstür ist schon wegen § 5 WEG nicht sondereigentumsfähig und dann wohl auch nicht ein dort verbauter Türspion – digital oder auch nicht (vgl. nur Kieß in: Elzer, StichwortKommentar Wohnungseigentumsrecht, 1. Aufl., Edition 2 2024, Türen Rn. 3). Das streitet übrigens im Zweifel eher auch für ein anlassbezogenes Besichtigungsrecht der GdWE (vertreten durch den Verwalter) aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG.

E.

Weitere Themenschwerpunkte der Entscheidung

Zu dem Stichwort „Überwachungsdruck“ finden sich auch im allgemeinen Nachbarrecht unzählige Fundstellen in den juristischen Datenbanken. Videoüberwachungen laufen den Thuja-Hecken hier offenbar zunehmend den Rang ab. Immerhin in diesem Bereich schreitet die Digitalisierung in Deutschland also offenbar gut voran.