OVG Saarlouis Beschluß vom 3.9.2014, 2 B 318/14

Zulässigkeit von Brandschutzauflagen gegenüber dem Verwalter bei Wohnungseigentümergemeinschaft

Leitsätze

Es spricht vieles dafür, dass durch die Aufforderung der Bauaufsichtsbehörde zur Herstellung eines zweiten Rettungswegs bei einem sechsgeschossigen Gebäude aus Gründen des Brandschutzes (§ 33 LBO 2004) der Rahmen der eigenständigen Befugnisse der Verwalterin einer Eigentumswohnanlage überschritten und daher ihre alleinige ordnungsrechtliche Inanspruchnahme für die Durchführung dieser Maßnahmen ohne eine verbindliche Inanspruchnahme der aufgrund ihrer dinglichen Berechtigung auch hinsichtlich des hier in erster Linie betroffenen in ihrem Miteigentum stehenden gemeinschaftlichen Eigentums (§ 1 Abs. 2 WEG) im Verständnis des § 3 Abs. 1 LBO 2004 unterhaltungspflichtigen und nach § 10 Abs. 6 WEG als Gemeinschaft auch potentiell im Sinne der §§ 4 und 5 SPolG ordnungspflichtigen Wohnungseigentümer rechtlich nicht zulässig ist.



Aus dem die Befugnisse des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer umschreibenden § 27 WEG lässt sich keine die grundsätzliche Verpflichtung der Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 1 WEG) suspendierende Berechtigung der Antragstellerin zur Vornahme der nach einer solchen "offenen" Anordnung in Betracht kommenden, teilweise weit reichenden baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums des Anwesens ohne Zustimmung oder gar gegen den Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft herleiten.



Hinsichtlich des als Sofortmaßnahme zur Überbrückung des Zeitraums bis zur Herstellung des zweiten Rettungswegs beziehungsweise zur kurzfristigen Ausschaltung der erheblichen Gefährdungen der Bewohner der oberen Stockwerke bei Entstehen eines jederzeit denkbaren Brandes zu begreifenden Gebots zur Herstellung benutzbarer Nottreppenräume im Wege des "Gerüstbaus" spricht hingegen vieles dafür, dass es sich bei dieser mit Blick auf den Umfang und den wirtschaftlichen Aufwand wesentlich geringere Bedeutung erlangenden Maßnahme um eine von der selbständigen Befugnis des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG und damit auch in Ansehung der polizeirechtlichen Regelungen über die Gefahrenabwehr in den §§ 4, 5 SPolG um eine ihrem eigenen Verantwortungsbereich zuzurechnende Instandhaltung beziehungsweise Instandsetzung handelt.

Tenor

Auf die Beschwerde der Antragstellerin wird unter Abänderung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts des Saarlandes vom 25. Juni 2014 – 5 L 854/14 – die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin wiederhergestellt, soweit sich dieser gegen die im Bescheid der Antragsgegnerin vom 19.7.2013 unter Nr. 1 getroffene Anordnung der Herstellung eines zweiten Rettungswegs für alle Wohnungen in den Anwesen B…..straße 29 und 31 richtet, und hinsichtlich der diesbezüglichen Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 5.000,- EUR angeordnet.

Im Übrigen wird der Antrag zurückgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens tragen die Antragstellerin zu 1/6 und die Antragsgegnerin zu 5/6.

Der Streitwert für das Verfahren wird unter Abänderung der Festsetzung in dem angefochtenen Beschluss für beide Instanzen auf 12.000,- EUR festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin ist Verwalterin des im Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft stehenden Anwesens B….straße Nr. 29 und Nr. 31 in A-Stadt. Dabei handelt es sich um zwei aneinander gebaute mehrgeschossige Mehrfamilienwohnhäuser. Die Antragstellerin wendet sich gegen eine brandschutzrechtlich begründete Anordnung der Antragsgegnerin.

Im Anschluss an eine im April 2013 auf Bitte mehrerer Wohnungseigentümer durchgeführte örtliche Überprüfung der Wohnanlage, an der auch ein Vertreter der Berufsfeuerwehr beziehungsweise des Amtes für Brand- und Zivilschutz der Antragsgegnerin teilgenommen hatte, forderte diese die Antragstellerin in deren Eigenschaft als Verwalterin unter dem 19.7.2013 unter Bezugnahme auf den § 57 Abs. 2 LBO 2004 zur Herstellung eines zweiten Rettungswegs für alle Wohnungen des Gebäudes bis zum 1.11.2013 (1.) sowie – insoweit unter Fristsetzung zum 23.8.2013 – zur Schaffung sicher benutzbarer Nottreppenräume bis zu dessen Fertigstellung auf (2.). In der Begründung heißt es unter anderem, das Gebäude verfüge derzeit nur über einen ersten Rettungsweg in Form eines Treppenhauses. Ein nach den §§ 3, 15 und 33 LBO 2004 erforderlicher zweiter Rettungsweg zum Beispiel über die Außenfenster der einzelnen Wohnungen sei derzeit nicht nutzbar. Die Wohnungsfenster seien nur bis zu einer Höhe von 7 m über Steck- und Schiebeleitern der Feuerwehr erreichbar. Die höher liegenden Wohnungen könnten nicht mit Rettungsgerät der Feuerwehr erreicht werden, weil für die notwendigen Hubrettungsfahrzeuge weder eine Zufahrt noch Aufstellungsflächen vorhanden seien. Deswegen seien entweder diese Voraussetzungen zu schaffen oder ein zweiter Rettungsweg über geeignete bauliche Maßnahmen an den Gebäuden „zur Genehmigung zu beantragen“. Da im jederzeit möglichen Brandfall erhebliche Gefahr für Leib und Leben bestehe, wenn der erste Rettungsweg durch Feuer oder starke Rauchentwicklung nicht mehr nutzbar sei, ordnete die Antragsgegnerin die sofortige Vollziehbarkeit des Bescheides an. Für den Fall nicht fristgerechter Befolgung wurden der Antragstellerin Zwangsgelder in Höhe von 5.000,- EUR beziehungsweise 1.000,- EUR angedroht.(vgl. zu den Einzelheiten die Verfügung der Antragsgegnerin vom 19.7.2013 –20130490–)

Zur Begründung ihres dagegen erhobenen Widerspruchs machte die Antragstellerin geltend, sie sei lediglich Verwalterin der Anwesen und daher nicht die richtige Adressatin der Anordnung. Diese sei auch in der Sache nicht rechtmäßig, weil sie nachträglich in den „schutzwürdigen Bestand“ der für die Gebäude in den 1960er Jahren vor Inkrafttreten der Landesbauordnung erteilten Baugenehmigung eingreife. Vermutlich habe es nach dem damals einschlägigen Saarländischen Baugesetz noch keine Verpflichtung zur Vorhaltung eines zweiten Rettungswegs gegeben. Die Anordnung sei auch nicht erforderlich. Eine bloße Verschärfung von Anforderungen an den Brandschutz rechtfertige noch kein Einschreiten gegen rechtmäßig errichtete bauliche Anlagen. Sehe der Gesetzgeber von der Normierung einer entsprechenden Nachrüstungspflicht für bestehende Anlagen innerhalb einer angemessenen Übergangsfrist ab, so könne deren Einhaltung grundsätzlich nur bei Neubauten verlangt werden. Ansonsten bedürfe es einer Beurteilung der Situation im Einzelfall. Eine solche einzelfallbezogene fachkundige brandschutztechnische Bewertung beziehungsweise die Feststellung einer erheblichen Gefahrensituation habe nicht stattgefunden. Die Antragsgegnerin habe lediglich die Nichteinhaltung der heute geltenden Anforderungen festgestellt und auch keine Ermessensentscheidung unter Würdigung der Schutzwürdigkeit des Vertrauens auf den Bestand getroffen. Deshalb sei die Anordnung aufzuheben und bis dahin deren Vollstreckung auszusetzen.

Erst im April 2014 legte die Antragsgegnerin den Widerspruch ihrem Stadtrechtsausschuss zur Entscheidung vor. Die anschließende Festsetzung der angedrohten Zwangsgelder in Höhe von insgesamt rund 6.000,- EUR vom 8.4.2014 wegen Nichtbefolgung der Anordnungen hat die Antragstellerin ebenfalls angefochten. Sie ist Gegenstand eines weiteren – auch in der Beschwerdeinstanz anhängigen – Aussetzungsverfahrens.(vgl. dazu VG des Saarlandes, Beschluss vom 30.5.2014 – 5 L 798/14 – und das beim Senat geführte Verfahren 2 B 301/14 betreffend die Beschwerde der auch insoweit erstinstanzlich unterlegenen Antragstellerin)

Im Juni 2014 beantragte die Antragsgegnerin hinsichtlich der hier streitgegenständlichen Verfügung der Antragsgegnerin vom Juli 2013 eine Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs. Sie machte geltend, die ihr in dem Bescheid auferlegten Verpflichtungen seien von ihren Befugnissen als Verwalterin nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG nicht gedeckt. Das ergebe sich im Umkehrschluss auch aus dem § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG. Danach nicht mehr in ihre Befugnis als Verwalterin fallende, sondern von der Gemeinschaft zu beschließende bauliche Veränderungen lägen vor, wenn es um eine über die Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehende Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums gehe und das auf Dauer angelegte Erscheinungsbild verändert werde. Zur Herstellung des zweiten Rettungswegs müsse zudem ein Teil des Baumbestands entfernt werden, der den Gesamteindruck der Anlage maßgeblich präge. Die Verfügung der Antragsgegnerin genüge auch nicht den Anforderungen an eine nachträgliche Anordnung gemäß § 57 Abs. 3 LBO 2004, die einen Widerruf der Baugenehmigung wegen Änderung von Rechtsvorschriften bewirke. Insofern hat die Antragstellerin ihr Vorbringen aus dem Widerspruchsverfahren vertieft und insbesondere erneut darauf verwiesen, dass die notwendige konkrete Feststellung einer erheblichen Gefahrenlage nicht erfolgt sei. Dazu müsse das Gebäude einer fachkundigen brandschutztechnischen Bewertung unterzogen werden. Nur wenn eine solche ergebe, dass das Gebäude zur Wahrung von Leben und Gesundheit eines zweiten Rettungswegs bedürfe, seien die Voraussetzungen des § 57 Abs. 3 LBO 2004 erfüllt. Hier habe die Antragsgegnerin lediglich festgestellt, dass die Anforderungen der aktuellen Landesbauordnung für die Neuerrichtung von Gebäuden nicht eingehalten würden. Das stelle aber keine fachliche Bewertung dar, ob in einem Brandfall Gefahren aufgrund individueller Gegebenheiten des betreffenden Objekts bestünden. Die bloße Inaugenscheinnahme und die Feststellung, dass für einige Nutzungseinheiten nach jetziger Rechtslage ein zweiter Rettungsweg fehle, seien nicht ausreichend. Außerdem habe die Antragsgegnerin Bestandsschutzaspekte nicht berücksichtigt und daher ihr Ermessen nicht ordnungsgemäß ausgeübt.

Die Antragsgegnerin hat erwidert, bei der angeordneten Maßnahme handele sich um eine solche der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung. Daher sei die dafür als Verwalterin zuständige Antragstellerin selbst ordnungspflichtig. Auch bei rechtmäßig errichteten Gebäuden könnten nachträglich Anforderungen gestellt werden, wenn dies zur Abwehr von Gefahren für Leib und Leben erforderlich sei, ohne dass es auf die wirtschaftliche Zumutbarkeit ankomme. Dies sei hier der Fall. Könne bei einem Brand das Treppenhaus nicht mehr benutzt werden, bestünden für Bewohner und Besucher von Wohnungen oberhalb einer Höhe von 7 m keine Möglichkeiten, sich ins Freie zu begeben oder über Geräte der Feuerwehr gerettet zu werden, da die notwendigen Zufahrten und Aufstellmöglichkeiten für Hubrettungsfahrzeuge fehlten. Auch ein Anschluss der niedriger liegenden Wohnungen an die zu den oberen Wohnungen führenden Treppentürme sei „hochgradig sinnvoll“, unter Kostengesichtspunkten von zu vernachlässigender Bedeutung und zumutbar. Die Entfernung der die Zufahrt von Rettungsfahrzeugen verhindernden Bäume führe zwangsläufig zu einem zweiten Rettungsweg in den unteren Etagen.

Das Verwaltungsgericht hat den Aussetzungsantrag im Juni 2014 zurückgewiesen. In der Begründung heißt es, die Anordnung der Antragsgegnerin finde ihre Grundlage in den §§ 57 Abs. 2, 3, 15 und 33 LBO 2004. Nach diesen Bestimmungen bedürfe das von der Antragstellerin verwaltete Anwesen für alle nicht zu ebener Erde liegenden Wohnungen eines ersten und eines zweiten Rettungswegs. Letzterer existiere jedoch nicht mehr, seitdem der Baumbewuchs auf dem Anwesen ein Befahren der Zuwegung mit Rettungsgeräten und deren Aufstellung verhindere. Soweit die Antragstellerin ihre ordnungsrechtliche Verantwortlichkeit in Abrede stelle, sei auf die zutreffende Rechtsprechung des OVG Nordrhein-Westfalen zu verweisen. Aus dem § 27 WEG ergebe sich ein selbständiges Recht des Verwalters, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung notwendigen Maßnahmen zu treffen und damit spiegelbildlich die ordnungsrechtliche Möglichkeit, den Verwalter aufgrund dieser Handlungsbefugnis als Störer in Anspruch zu nehmen. Soweit dem Verwalter in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum Handlungsbefugnisse eingeräumt seien, sei er für dessen Zustand verantwortlich. Da mit den eigenständigen, von einer Meinungsbildung der Wohnungseigentümer unabhängigen Befugnissen auch Handlungspflichten verbunden seien, stehe im Falle eines Unterlassens eine Handlungsstörung in Rede. Diese Befugnisse umfassten die hier verlangte Anpassung an zwingende öffentlich-rechtliche Anforderungen. Insoweit gehe es um die vollumfängliche, insgesamt rechtskonforme Aufrechterhaltung oder Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustands. Zu den laufenden Maßnahmen in dem Sinne gehörten auch solche, die – wie hier – dem Erhalt der gebotenen Sicherheitsstandards dienten, soweit sie in Aufwand und Auswirkung einen entsprechenden gewöhnlichen Rahmen nicht überstiegen und weitergehende Handlungsspielräume für die Gemeinschaft blieben oder durch die vom Verwalter ergriffenen Maßnahmen nicht nachhaltig vereitelt würden. Die unmittelbare ordnungsrechtliche Inanspruchnahme des Verwalters sei auch effektiv. Die Effektivität sei für die Ausübung des Auswahlermessens entscheidend. Von der Antragstellerin angeführte zivilrechtliche Entscheidungen beträfen das Innenverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter, nicht aber dessen ordnungsrechtliche Verantwortlichkeit im Außenverhältnis. Aus dem Umstand, dass ein Eigentümer von der Antragstellerin nicht die Beseitigung von das Umfeld prägendem Baumbewuchs verlangen könne, könne nicht im Umkehrschluss gefolgert werden, dass der Verwalter im Außenverhältnis nicht zur Herstellung rechtmäßiger Zustände am Gemeinschaftseigentum verpflichtet werden könne. Die Einschätzung der Antragstellerin, die Anordnung sei nicht „erforderlich“ zur Gefahrenabwehr, weil eine bloße Verschärfung brandschutzrechtlicher Anforderungen noch kein Einschreiten gegen rechtmäßig bestehende Anlagen rechtfertige, treffe nicht zu. Eine nachträgliche „Verschärfung“ sei in Bezug auf den zweiten Rettungsweg nicht erfolgt. Bereits nach dem § 6 Nr. 2 der Baupolizeiverordnung (BPVO) für die Landkreise A-Stadt, Saarlautern, Merzig, Ottweiler und St. Wendel vom 1.4.1939 sei jeder Bau so anzulegen gewesen, dass im Brandfall der erforderliche Raum und Zugang für die Feuerlöschmannschaften und ihre Geräte vorhanden gewesen seien. Auch nach dem § 80 des seit Juli 1955 im Saarland geltenden Saarländischen Baugesetzes (SBauG) habe bei Neu- und Umbauten eine zusammenhängende Fläche unbebaut bleiben und in allen Teilen so gestaltet werden müssen, dass sie für Feuerlösch- und Rettungszwecke den erforderlichen Raum und die notwendige Zugangsmöglichkeit geboten habe. Soweit die Antragstellerin das Fehlen einer fachkundigen Untersuchung und Beurteilung der baulichen Situation im Einzelfall beanstande, ergebe sich ein eigentumsrechtlicher Bestandsschutz nur innerhalb bestehender Gesetze. Nachträgliche Anordnungen zur Abwehr von Gefahren für Leib und Leben lasse der § 57 Abs. 3 LBO 2004 ausdrücklich zu. Dessen Voraussetzungen lägen offensichtlich vor. Dass die von der Antragstellerin verwalteten Wohnblocks über keinen zweiten Rettungsweg verfügten, sei nicht im Streit. An die Feststellung der Wahrscheinlichkeit eines Schadenseintritts im Brandfall seien bei Gefährdungen von Leben und Gesundheit keine übermäßig hohen Anforderungen zu stellen. Mit der Entstehung eines Brandes müsse praktisch jederzeit gerechnet werden. Hier dränge sich nach den in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen eine konkrete Gefährdung von Leben und Gesundheit der Bewohner des sechsgeschossigen Anwesens in jeder Hinsicht förmlich auf. Sei der erste Rettungsweg im Brandfall nicht mehr nutzbar, seien die Bewohner ab dem zweiten Obergeschoss von der Rettung ausgeschlossen, weil im Umfeld des Gebäudes für die Rettungsgeräte der Feuerwehr weder Zufahrts- noch Aufstellungsflächen vorhanden seien. Zu dieser „mehr als simplen Erkenntnis“ sei der Vertreter der Berufsfeuerwehr beim Ortstermin am 16.4.2013 gekommen. Weiterer Feststellungen habe es nicht bedurft, da der gut 45 m breite sechsgeschossige Wohnblock in einem Abstand von 10 m nahezu senkrecht zur Straße stehe und damit von dort durch die Feuerwehr ganz sicher nicht anzuleitern sei. Auch die Rüge der Antragstellerin, dass eine Ermessenentscheidung fehle, führe nicht zum Erfolg. Angesichts der geschilderten Gefahrenlage sei das Ermessen der Antragsgegnerin „auf Null reduziert“ und jede andere Entscheidung ermessensfehlerhaft gewesen.

Gegen den Beschluss richtet sich die Beschwerde der Antragstellerin.

II.

Die gemäß § 146 VwGO statthafte Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 25.6.2014 – 5 L 854/14 –, mit der sie ihr Begehren auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die im Bescheid der Antragsgegnerin vom 19.7.2013 enthaltenen brandschutztechnisch motivierten Anordnungen weiter verfolgt, ist teilweise begründet. Das nach § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO den Umfang der gerichtlichen Prüfung im Rechtsmittelverfahren abschließend bestimmende Vorbringen in der Beschwerdebegründung gebietet insoweit eine abweichende Beurteilung ihres Eilrechtsschutzbegehrens (§ 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Das Verwaltungsgericht hat das Interesse der Antragstellerin an der Wiederherstellung des Suspensiveffekts (§ 80 Abs. 1 VwGO) mit Blick auf die nach gegenwärtigem Erkenntnisstand zu beurteilenden Erfolgsaussichten des Anfechtungsbegehrens in der Hauptsache nur zum Teil zu Recht als nachrangig eingestuft.

Dabei kann zunächst offen bleiben, ob zutreffende Grundlage für die Anordnungen zur „Herstellung“ eines zweiten Rettungswegs der § 57 Abs. 2 LBO 2004 oder der Absatz 3 dieser Vorschrift ist. Nach der erstgenannten allgemeinen Aufgabenbeschreibung für die Bauaufsichtsbehörden haben diese auch bei der Instandhaltung baulicher Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden und in Wahrnehmung dieser Aufgabe die nach pflichtgemäßem Ermessen erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Legt man die vom Verwaltungsgericht angeführten Vorschriften der Baupolizeiverordnung aus dem Jahre 1939 beziehungsweise die entsprechende Vorgabe der Erreichbarkeit des Gebäudes beziehungsweise der (unbehinderten) Zugangsmöglichkeit für Feuerlösch- und Rettungszwecke in dem § 80 SBauG 1955 zugrunde, ließe sich vor dem Hintergrund die Frage stellen, ob die Anordnung letztlich nur auf eine Wiederherstellung des durch einen (zwischenzeitlichen) Baumbewuchs des Anwesens entfallenen, von Anfang an ordnungsrechtlich gebotenen Zustands zielt. Letztlich beantwortet werden muss diese Frage hier nicht. Wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, lägen auch die tatbestandlichen Voraussetzungen für ein so genanntes „nachträgliches“ Tätigwerden der zuständigen Unteren Bauaufsichtsbehörde – hier gemäß §§ 58 Abs. 2, 59 Abs. 1 LBO 2004, § 1 ZustVO(vgl. die Zuständigkeitsverordnung zur Bauordnung für das Saarland vom 23.6.2008, Amtsblatt Seite 1149) der Antragsgegnerin – gegenüber „bestandsgeschützten“ baulichen Anlagen vor, wenn man eine Genehmigung in der heute vorfindlichen Erscheinungsform des Anwesens unterstellt. Dass die brandschutztechnischen Anforderungen der Landesbauordnung für ein derartiges mehrgeschossiges Wohnhaus wegen des fehlenden zweiten Rettungswegs nicht erfüllt sind, hat das Verwaltungsgericht unter Verweis auf die §§ 3, 15 und 33 LBO 2004 in dem angefochtenen Beschluss zutreffend festgestellt. Das ist zwischen den Beteiligten letztlich auch nicht streitig. Soweit die Antragstellerin mit der Beschwerde erneut auf das Fehlen einer fachkundigen Einzelprüfung hinsichtlich konkreter Brandgefahren verweist, hat bereits das Verwaltungsgericht darauf hingewiesen, dass diese für den Fall, dass bei einem Brand das einzige Treppenhaus nicht mehr als Rettungsweg beziehungsweise Fluchtmöglichkeit zum Verlassen des brennenden Hauses zur Verfügung steht, für die Bewohner der oberen Etagen des Hauses eigentlich nicht ernsthaft diskutiert werden müssen, vielmehr „auf der Hand liegen“. Was insoweit „begutachtet“ werden soll beziehungsweise, wieso die entsprechende Aussage des Vertreters der Berufsfeuerwehr der Antragsgegnerin nicht ausreichen sollte, erschließt sich – auch dem Senat – nicht. Ein Gutachten könnte allenfalls hinsichtlich der in Betracht kommenden Abhilfemöglichkeiten in Erwägung gezogen werden, nicht aber zur aktuell bestehenden Gefährdungslage. Diese kann sich im Brandfall ungeachtet der inzwischen längeren Hinnahme der Situation jederzeit realisieren. Diese Gefahren für Leib und Leben sind von den Bewohnern – umgekehrt gewendet – sicher auch nicht unter dem Gesichtspunkt des eigentumsrechtlichen „Bestandsschutzes“ hinzunehmen.

Die von der Antragstellerin beantragte Aussetzungsentscheidung (§ 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO) ist ferner mit Blick auf eine gegebenenfalls notwendige Durchsetzung im Wege des Verwaltungszwangs (§§ 13 ff. SVwVG) und das damit im Zusammenhang stehende Gebot hinreichender inhaltlicher Bestimmtheit (§ 37 Abs. 1 SVwVfG)(vgl. dazu im Zusammenhang mit einem nicht näher präzisierten wasserbehördlichen Anordnung beispielsweise OVG des Saarlandes, Beschluss vom 6.1.1994 – 8 W 72/93 – (Verfüllung einer Grundwasserbohrung)) auch nicht bereits deswegen veranlasst, weil in der Verfügung der Antragsgegnerin das dem Pflichtigen, hier der Antragstellerin, auferlegte Handlungsgebot letztlich nur hinsichtlich des Ergebnisses konkret festgelegt wurde, zu der darin verlangten Herstellung des zweiten Rettungswegs für die oberen Etagen aber – unstreitig – verschiedene tatsächliche Optionen zur Verfügung stehen.(vgl. zur Zulässigkeit derartig „offener“, bestehenden Dispositionsbefugnissen des Pflichtigen mit Blick auf in einem Genehmigungsverfahren notwendige Konkretisierungen Rechnung tragenden Anordnungen etwa OVG des Saarlandes, Urteil vom 7.4.1994 – 1 R 48/91 –, bei juris, betreffend Verpflichtung zum Anschluss an die öffentliche Abwasserkanalisation, oder – zum bodenrechtlichen Baugebot nach § 176 BauGB – BVerwG, Urteile vom 15.2.1990 – 4 C 41.87 und 4 C 45.87 –, DVBl. 1990, 576 und 583) Es spricht allerdings einiges dafür, dass diese Verfügung der Antragsgegnerin auch unter dem Aspekt eines Verbots sogenannter positiver Baugebote mit Blick auf die alternativ in Betracht kommende vorübergehende Untersagung der Benutzung der von dem Sicherheitsdefizit betroffenen Wohnungen (§ 82 Abs. 2 LBO 2004) insoweit im Ergebnis einer rechtlichen Überprüfung im Hauptsacheverfahren standhalten wird, zumal die Antragstellerin nach ihrem eigenen Sachvortrag offenbar selbst keinerlei Zweifel hat, was inhaltlich Gegenstand des an sie adressierten Verhaltensgebots ist. Diese Fragen werden (auch) im Beschwerdeverfahren nicht thematisiert. Schon deswegen muss darauf mit Blick auf den § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO nicht weiter eingegangen werden.

Des ungeachtet überwiegt hinsichtlich der unter Nr. 1 im Bescheid der Antragsgegnerin getroffenen Anordnung, einen „zweiten Rettungsweg … für alle Wohnungen“ in dem aus den Wohngebäuden B….straße 29 und 31 gebildeten Wohnblock herzustellen, das Aussetzungsinteresse der Antragstellerin das für eine sofortige, von ihren Rechtsbehelfen ungehinderte Durchsetzung der Anordnung sprechende öffentliche Vollzugsinteresse. Diese Verfügung begegnet grundsätzlichen rechtlichen Bedenken hinsichtlich der darin enthaltenen Inanspruchnahme (allein) der Antragstellerin als Pflichtige (§§ 4, 5 SPolG). Entgegen der vom Verwaltungsgericht in der erstinstanzlichen Entscheidung geteilten Auffassung der Antragsgegnerin spricht vieles dafür, dass damit der Rahmen der eigenständigen Befugnisse der Antragstellerin als Verwalterin einer Eigentumswohnanlage überschritten und daher ihre alleinige ordnungsrechtliche Inanspruchnahme für die Durchführung dieser Maßnahmen ohne eine verbindliche Inanspruchnahme der aufgrund ihrer dinglichen Berechtigung auch hinsichtlich des hier in erster Linie betroffenen in ihrem Miteigentum stehenden gemeinschaftlichen Eigentums (§ 1 Abs. 2 WEG) im Verständnis des § 3 Abs. 1 LBO 2004 unterhaltungspflichtigen und nach § 10 Abs. 6 WEG als Gemeinschaft auch potentiell im Sinne der §§ 4 und 5 SPolG ordnungspflichtigen Wohnungseigentümer(vgl. zur Frage einer ordnungsrechtlichen Verantwortlichkeit einzelner Wohnungseigentümer auch hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums, freilich unter Beachtung des Auswahlermessens Große Suchsdorf, Niedersächsische Bauordnung, 9. Auflage 2013, § 79 Rn 87, dazu auch Bayerischer Verfassungsgerichtshof, Beschluss vom 26.1.2010 – Vf. 108-VI-08 –, BayVBl. 2010, 622, allerdings unter Verweis unter anderem auf das Erfordernis von Duldungsanordnungen gegenüber den anderen Miteigentümern) rechtlich nicht zulässig ist.

Aus dem die Befugnisse des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer umschreibenden § 27 WEG lässt sich keine die grundsätzliche Verpflichtung der Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 1 WEG) suspendierende Berechtigung der Antragstellerin zur Vornahme der nach der Anordnung der Antragsgegnerin in Betracht kommenden, teilweise weit reichenden baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums des Anwesens ohne Zustimmung oder gar gegen den Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft herleiten. Das gilt insbesondere für den vom Verwaltungsgericht unter ausführlicher Wiedergabe von aus seiner Sicht einschlägiger verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung angesprochenen § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, wonach der Verwalter berechtigt und verpflichtet ist, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Daraus lässt sich keine rechtlich eigenständige Befugnis der Antragstellerin als Verwalterin der Anwesen herleiten, ohne die Zustimmung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbständig eine von mehreren, wenn auch unterschiedlich, so doch in jedem Fall kostenträchtigen Alternativen zur Ausräumung der bestehenden feuerpolizeilichen Mängel, etwa die Beseitigung von Bäumen sowie die Schaffung und Befestigung von Aufstellflächen für die Feuerwehr oder den Anbau weiterer Fluchtwege in Form von Treppenhäusern und gegebenenfalls notwendige bauliche Maßnahmen in den Gebäuden zur Sicherstellung der Erreichbarkeit für alle Bewohner oder – soweit technisch möglich – die Umgestaltung des Treppenhauses in einen Sicherheitstreppenraum (§ 33 Abs. 2 LBO 2004) auszuwählen und die beiden Wohngebäude in den dem gemeinschaftlichen Eigentum unterliegenden Teilen entsprechend baulich zu verändern. Dass dem § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG eine derart weitgehende eigenverantwortliche – auch – Umsetzungsbefugnis ohne Einschaltung der beziehungsweise vorhergehende Willensbildung in der Versammlung der Wohnungseigentümer (§§ 23 bis 25 WEG) nicht entnommen werden kann, zeigt auch der Wortlaut des § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG, der die Befugnisse des Verwalters, Maßnahmen im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG im Namen der Gemeinschaft und mit Wirkung für und gegen sie zu treffen, ausdrücklich (nur) auf die „laufenden“ Maßnahmen der erforderlichen ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beschränkt.

Selbst wenn man daher nicht mit der die vom Verwaltungsgericht zitierte Rechtsprechung zur Zulässigkeit ordnungsrechtlicher Inanspruchnahmen des Verwalters einer Wohnungseigentumsgemeinschaft grundsätzlich ablehnenden zivilrechtlichen Literatur generell davon ausgeht, dass für die ordnungsgemäße Verwaltung auch im Bereich der Instandsetzungsmaßnahmen in erster Linie die Wohnungseigentümer selbst zuständig und verantwortlich bleiben, wohingegen der Verwalter lediglich Mängel festzustellen und eine Entscheidung der Eigentümerversammlung über das weitere Vorgehen oder notfalls eine gerichtliche Entscheidung nach § 43 Nr. 1 WEG herbeizuführen hat,(vgl. dazu etwa Elzer/Riecke in PWW, BGB, 8. Auflage 2013, § 27 WEG Rn 14 und 15,  Merle in Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 10. Auflage 2008, § 27 Rn 36, wonach es sich um eine nach der neueren Fassung des WEG dem Mehrheitsbeschluss (§ 25 WEG) unterliegende Angelegenheit handelt, mit mehreren Nachweisen aus der Rechtsprechung, unter anderem OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.9.2006 – 3 Wx 281/05 –, NJW 2007, 161; dazu auch OLG Frankfurt, Beschluss vom 28.5.2009 – 2 W 115/06 –, NJW-RR 2010, 367, wonach sich die Verpflichtung des Verwalters nach dem § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG darauf beschränkt, die erforderlichen Maßnahmen festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung herbeizuführen) ist in dem Bereich zumindest eine Abgrenzung zwischen einerseits „laufenden“ und andererseits diesen Rahmen überschreitenden Maßnahmen der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums vorzunehmen. Angesichts der Tragweite, des Umfangs und der bei einzelnen Umbaumaßnahmen im Raum stehenden, letztlich von den Wohnungseigentümern zu tragenden Kosten der in Betracht kommenden geeigneten Maßnahmen zur Erfüllung der – wie schon gesagt – hinsichtlich der konkreten Umsetzung der Brandschutzanforderungen verschiedene Optionen eröffnenden Anordnung der Antragsgegnerin in der Nr. 1 der Verfügung vom 19.7.2013 ist es sehr fernliegend, dass der dadurch eröffnete „Spielraum“ noch dem der eigenständigen Gestaltung des Verwalters, hier der Antragstellerin, unterliegenden Verantwortungsbereich der „laufenden Instandhaltung“ beziehungsweise in der Terminologie der – auch angesichts der Thematik verständlicherweise – am Grundsatz der Praktikabilität orientierten Rechtsprechung des OVG Münster dem „Handlungsrahmen“ beziehungsweise einem eigenverantwortlichen „Zugriff des Verwalters auf das Gemeinschaftseigentum“ zugerechnet werden kann. Die hier zur Rede stehenden baulich-substanziellen Veränderungen der Anwesen B…straße 29 und 31 haben jedenfalls von ihrem Umfang her nichts mit den die dort entschiedenen beziehungsweise in Bezug genommenen Fälle kennzeichnenden Maßnahmen, wie etwa dem Entfernen zuvor gerade auf Veranlassung des Verwalters eingebauter Schlösser an aus Brandschutzgründen unverschlossen zu haltenden Fenstern in einem Flur,(vgl. dazu OVG Berlin, Beschluss vom 22.5.2002 – 2 S 10.02 –, BRS 65 Nr. 137) dem Entfernen auf den als Fluchtwege dienenden Fluren von den Bewohnern abgestellter Gegenstände,(vgl. dazu OVG Münster, Beschluss vom 15.4.2009 – 10 B 304/09 –, BRS 74 Nr. 210, wobei es bei den dort aufgegriffenen „Bandlasten“ unter anderem um Schirmständer, Kommoden, Teppiche und einen mobilen Heizkörper, dort insbesondere auch zur Abgrenzung von „baulichen Veränderungen“ und zur unzureichenden „Bestimmtheit“ der dortigen Anordnung („sämtliche Gegenstände“) aus Sicht des Gerichts; ausdrücklich ablehnend auch insoweit Elzer/Riecke in PWW, BGB, 8. Auflage 2013, § 27 WEG Rn 1) oder der Anordnung einer dauerhaften „Festsetzung“ sämtlicher Garagentore in einer Tiefgarage „in geöffneter Position“ zu tun.(vgl. dazu OVG Münster, Beschluss vom 28.1.2011 – 2 B 1495/10 –, NVwZ-RR 2011, 351, wobei auch die dort zitierte, regelmäßig auch für Erstreckung der Polizeipflichtigkeit des Verwalters auf „außergewöhnliche Reparaturen“ angeführte ältere Entscheidung desselben Gerichts vom 3.3.1994 – 11 B 2566/93 –, bei juris, lediglich eine Verfügung betraf, mit der der Verwalter zur Beauftragung eines Gutachters in Anspruch genommen worden war) Insbesondere in der zuletzt genannten, in dem Beschluss des Verwaltungsgerichts ausführlich wörtlich wiedergegebenen Entscheidung wurde ausdrücklich hervorgehoben, dass das geforderte Offenhalten der Tore (voraussichtlich) als Maßnahme der „laufenden“ Instandsetzung zu qualifizieren sei, weil es für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer „keine grundsätzliche Bedeutung“ habe und auch „keine erheblichen Verpflichtungen erwarten lasse“, ohne „größeren Substanzeingriff zu erfüllen“ und „gegebenenfalls jederzeit wieder rückgängig zu machen“ sei. Dass es sich vorliegend bei den in Befolgung der Anordnung Nr. 1 anstehenden baulichen Veränderungen nicht um Maßnahmen handelt, die – anders als in dem vom OVG Münster entschiedenen Fall – „in Aufwand und Auswirkung einen … gewöhnlichen Rahmen nicht übersteigen“ und „weitergehende Entscheidungs-/Handlungsspielräume für die Gemeinschaft nicht bleiben“, erscheint evident. Dem lässt sich auch nicht mit dem Argument begegnen, dass – was im Übrigen auch sehr zweifelhaft erscheint – eine der in Betracht kommenden Maßnahmen, nämlich das Fällen von Bäumen und die bauliche Herrichtung geeigneter Zufahrten und Abstellplätze für die Feuerwehrfahrzeuge – im Vergleich zu Umbaumaßnahmen am Gebäude selbst möglicherweise geringere Kosten verursachen wird. Weil aber aller Voraussicht nach der Antragstellerin im Innenverhältnis zivilrechtlich die Befugnis gegenüber den Wohnungseigentümern fehlt, eine bestimmte, von ihr ausgewählte und beauftragte Maßnahme „durchzusetzen“, ist im Falle der – wie hier – alleinigen Inanspruchnahme der Antragstellerin im Außenverhältnis zumindest von einem auszuräumenden, aber nicht ausgeräumten Vollstreckungshindernis ihr gegenüber auszugehen.(vgl. hierzu beispielsweise Gädtke/Temme/Heintz/Czepuck, BauONRW, 11. Auflage 2008, § 61 Rn 31, wonach dem Adressaten einer Ordnungsverfügung nur etwas (auch) rechtlich Mögliches aufgegeben werden darf und entgegenstehende private Rechte Dritter durch so genannte Duldungsverfügungen überwunden werden müssen) Da eine mehrere Varianten eröffnende Anordnung getroffen wurde, müsste sich die Duldungspflicht auch auf die Auswahlentscheidung erstrecken, wofür in der Konstellation kein Raum ist. Für eine grundsätzlich zulässige rechtsgeschäftliche Übertragung dieser sich damit aus § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG ergebenden Befugnisse der Eigentümergemeinschaft auf die Antragstellerin bietet der Sachvortrag der Beteiligten keine Anhaltspunkte.

Vor diesem Hintergrund ist nach gegenwärtigem Erkenntnisstand davon auszugehen, dass der Rechtsbehelf der Antragstellerin hinsichtlich dieser Anordnung (Nr. 1) voraussichtlich erfolgreich sein wird. Das begründet ein überwiegendes Aussetzungsinteresse ihrerseits im Rahmen der nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO gebotenen Abwägung. Letztlich, und auch das klingt im Bescheid der Antragsgegnerin an, geht es bei der Anordnung zur Herstellung des zweiten Rettungswegs – wenn auch die Antragsgegnerin die Schaffung und Befestigung von Aufstellungsflächen danach wohl als nicht genehmigungsbedürftig ansieht – um die Auswahl des Mittels und gegebenenfalls dann um die Stellung eines entsprechenden Genehmigungsantrags für eventuelle bauliche Veränderungen der Gebäude.

Vor diesem Hintergrund war auch dem Antrag auf Anordnung der nach § 20 AGVwGO ausgeschlossenen aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Antragstellering gegen die auf dieses Gebot bezogenen Zwangsgeldandrohung (§§ 13, 19 SVwVG) zu entsprechen. Der Widerspruch wie auch der Aussetzungsantrag der Antragstellerin beziehen sich ohne Einschränkungen auf den Bescheid vom 19.7.2013 und damit im Zweifel auf alle darin enthaltenen Verwaltungsakte einschließlich der Zwangsgeldandrohungen.

Demgegenüber besteht hinsichtlich des als Sofortmaßnahme zur Überbrückung des Zeitraums bis zur Herstellung des zweiten Rettungswegs beziehungsweise zur kurzfristigen Ausschaltung der erheblichen Gefährdungen der Bewohner der oberen Stockwerke bei Entstehen eines jederzeit denkbaren Brandes zu begreifenden Gebots zur Herstellung benutzbarer Nottreppenräume im Wege des „Gerüstbaus“ (Nr. 2 im Bescheid vom 19.7.2013), das ebenfalls von der Sofortvollzugsanordnung umfasst ist, kein überwiegendes Aussetzungsinteresse der Antragstellerin. Insoweit hat das Verwaltungsgericht zu Recht die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs abgelehnt. Nach gegenwärtigem Erkenntnisstand spricht vieles dafür, dass es sich bei dieser mit Blick auf den Umfang und den wirtschaftlichen Aufwand wesentlich geringere Bedeutung erlangenden Maßnahme im zuvor genannten Sinne um eine von der selbständigen Befugnis der Antragstellerin nach § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG und damit auch in Ansehung der polizeirechtlichen Regelungen über die Gefahrenabwehr in den §§ 4, 5 SPolG um eine ihrem eigenen Verantwortungsbereich zuzurechnende Instandhaltung beziehungsweise Instandsetzung handelt. Bezüglich dieser „alternativlosen“, keine Entscheidungsspielräume der Wohnungseigentümer eröffnenden Sofortmaßnahme zur Verhinderung einer im Gefolge der Ortsbesichtigung vom April 2013 erkannten Gefährdung von Leib und Leben von Menschen im Brandfall liegt darüber hinaus auch die Annahme eines Falles besonderer Dringlichkeit im Verständnis des § 27 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 3 Nr. 4 WEG zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nahe. Daher spricht alles dafür, dass die Antragsgegnerin insofern die Antragstellerin als zu einem selbständigen Handeln berufene und verpflichtete Verwalterin zu Recht als Adressatin (§§ 4, 5 SPolG) in Anspruch genommen hat, wobei für die Inanspruchnahme dieser Notkompetenz im Namen und mit Wirkung für die Wohnungseigentümer insoweit auch Maßnahmen erfasst werden, die über den Rahmen einer ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen.(vgl. zu diesem Notgeschäftsführungsrecht beziehungsweise auch der entsprechenden Verpflichtung des Verwalters etwa Elzer/Riecke in PWW, BGB, 8. Auflage 2013, § 27 WEG Rn 14 und 15,  Merle in Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 10. Auflage 2008, § 27 Rn 61-63) Eine abschließende Beantwortung dieser Fragen ist gegebenenfalls dem Hauptsacheverfahren vorzubehalten. Aus heutiger Sicht ist indes insoweit bei der gebotenen – auch hauptsacheoffenen – Interessenabwägung ein überwiegendes Vollzugsinteresse anzunehmen, um den erheblichen Gefahren im Brandfall kurzfristig wirksam zu begegnen. Klarstellend ist hinzuzufügen, dass es den Wohnungseigentümern beziehungsweise der Antragstellerin unbenommen bleibt, auch kurzfristig für eine Beseitigung der Gefahrenlage auf andere Weise Rechnung zu tragen und – vollstreckungsmäßig – ein taugliches Austauschmittel anzubieten.

Da das Vorliegen der vollstreckungsrechtlichen Anforderungen für die Androhung eines Zwangsgeldes (§§ 13, 19, 20 SVwVG) hinsichtlich der Nichtbefolgung der Anordnung zu Nr. 2 im Bescheid der Antragsgegnerin vom 19.7.2013 keinen Bedenken unterliegt und von der Antragstellerin auch nicht selbständig in Abrede gestellt wird, ist auch für eine Anordnung der insoweit nach § 20 AGVwGO entfallenden aufschiebenden Wirkung ihres Rechtsbehelfs kein Raum.

Vor diesem Hintergrund war der Beschwerde teilweise zu entsprechen und die Entscheidung des Verwaltungsgerichts in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang abzuändern.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf dem §§ 154 Abs. 1 und 2, 155 Abs. 1 VwGO, 100 ZPO. Die Streitwertfestsetzung findet ihre Grundlage in den §§ 63 Abs. 2, 53 Abs. 2, 52 Abs. 1, 47 GKG. Die Anhebung des Streitwerts gegenüber der erstinstanzlichen Festsetzung erschien mit Blick auf den im Falle der Umsetzung der Anordnung entstehenden nicht unerheblichen wirtschaftlichen Aufwand geboten, wobei hier dem Charakter des vorläufigen Rechtsschutzverfahrens durch die dort regelmäßig gebotene Halbierung Rechnung zu tragen war (vgl. Nr. 1.5 im Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit).