OLG Saarbrücken Urteil vom 15.5.2013, 2 U 7/13

Mietvertrag: Voraussetzungen des Eintritts des Erwerbers in das Vertragsverhältnis; Bestimmung des Vermieters bei einer Eigentümergemeinschaft

Leitsätze

Zur Auslegung eines Mietvertrags hinsichtlich der Identität des Vermieters.

Tenor

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Grundurteil des Landgerichts Saarbrücken vom 30. Januar 2012 - 6 O 28/11 - wird zurückgewiesen.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Dieses Urteil ist wegen der Kosten ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Klägerin nimmt den Beklagten aus einem beendeten Mietverhältnis auf Zahlung in Höhe von 20.692,57 EUR und weiteren 859,80 EUR in Anspruch.

Am 3.2.1986 schlossen die Klägerin als Mieterin und „S.-B., P.“ als Vermieter, „vertreten durch Hausverwaltung N. K.“, einen auf 30 Jahre befristeten Mietvertrag - beginnend am 1.2.1986 und endend am 31.1.2006 - über die im Erdgeschoss des Anwesens L. Straße in S. gelegenen Räumlichkeiten zum Betrieb eines Optikergeschäftes. Unterzeichnet wurde der Vertrag von der Klägerin und (i.A.) dem Verwalter K.. Am 20.11.1989 wurde betreffend diese Räumlichkeiten eine Vereinbarung über Wohnungsmodernisierung geschlossen. Als Vertragsschließende wurden benannt M. S. und C. B. als Vermieter und die Klägerin als Mieterin, die auch den Vertrag unterzeichneten. In § 1 Abs. 2 des Vertrages war bestimmt, dass die Vereinbarung eine Ergänzung zu dem Mietvertrag vom 3.2.1986 ist und dessen Bestandteil wird. In § 2 und § 3 des Vertrages wurden der Gegenstand der Arbeiten sowie die Leistungen des Mieters näher geregelt. Hiernach sollte u.a. der Mieter die Maßnahmen im eigenen Namen sowie auf eigene Kosten und auf eigene Rechnung ausführen, soweit sie nicht dem Vermieter obliegen, und waren die voraussichtlichen Kosten des Mieters für die gesamten Maßnahmen einschließlich der hierdurch verursachten Instandsetzungsarbeiten mit 65.000 DM - handschriftlich ergänzt „Kosten haben sich um 8.000 DM erhöht“ - angegeben. Ferner war bestimmt, dass nach Abschluss der Maßnahmen die Arbeiten vom Vermieter abgenommen und die endgültigen Kosten des Mieters festgestellt werden, und dass hierüber ein Abnahme- und Kostenfeststellungsprotokoll aufgenommen wird. Gemäß § 4 des Vertrages (Leistungen des Vermieters) verzichtete der Vermieter für die Abwohndauer, die jeweils vier Jahre für Aufwendungen in Höhe einer Jahresmiete - das Zwölffache der monatlichen Miete bei Abschluss dieser Vereinbarung ohne Nebenkosten - betragen sollte, auf sein ordentliches Kündigungsrecht sowie auf sein Recht zur Mieterhöhung hinsichtlich der „Maßnahmen, die Gegenstand dieser Vereinbarung sind“. In § 5 des Vertrages (Abwicklung bei Beendigung des Mietverhältnisses) war geregelt, dass dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Rückzahlung des Restwertes der durchgeführten Maßnahmen zusteht. Schließlich war vereinbart (§ 6), dass „die Vermieter ...ihre Einwilligung zu einer Ausweitung der Nutzfläche um 16 m² und zum Durchbruch im Geschäftsraum“ erteilen, und sich nach Ablauf des Mietvertrages das Mietverhältnis um jeweils ein Jahr verlängert. Die Beschreibung der Maßnahmen erfolgte in Anlage I der Vereinbarung.

Am 2.5.2007 erwarb der Beklagte das Objekt L. Straße, S., im Wege der Zwangsversteigerung (Amtsgericht Saarbrücken). Zu diesem Zeitpunkt war die Fa. I. Immobilien Gaststätten und Getränke GmbH, P., als Eigentümer im Grundbuch eingetragen (Zuschlagsbeschluss vom 22.11.2001 - Az., Amtsgericht Saarbrücken -, eingetragen am 25.2.2002). Dieser wandte sich unter Bezugnahme auf die Modernisierungsvereinbarung zwecks Mieterhöhung betreffend die ursprüngliche Ladenfläche ohne Anbau an die Klägerin, die einer solchen nicht zustimmte. Die Parteien schlossen sodann einen Mietaufhebungsvertrag zum 15.6.2010, in dem auf die Rückgabebestimmungen im Mietvertrag verwiesen wurde. Mit vorprozessualem anwaltlichem Schreiben vom 29.10.2010 forderte die Klägerin den Beklagten vergeblich zur Rückzahlung des von ihr errechneten, nicht abgewohnten Restwertes des Baukostenzuschusses auf.

Die Klägerin, die von dem Beklagten die Rückzahlung eines nicht abgewohnten Baukostenzuschusses in Höhe von 20.692,57 EUR sowie die Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 859,80 erstrebt, hat geltend gemacht, dass die Modernisierungsvereinbarung Bestandteil des Mietvertrages geworden sei, so dass der Beklagte als Ersteher des Objekts in diese Vereinbarung eingetreten sei. Die Schriftform sei hinreichend gewahrt. Im Übrigen habe der Beklagte die Vereinbarung, wie sein auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtetes Schreiben erkennen lasse, gekannt und für sich als verbindlich anerkannt. Zudem werde in der Aufhebungsvereinbarung auf die Bestimmungen im Mietvertrag verwiesen. Sämtliche in der Anlage I aufgeführten Baumaßnahmen seien durchgeführt und von ihr bezahlt worden und von den Vermieterinnen genehmigt worden. Nach Maßgabe der von dem Beklagten selbst errechneten Abwohndauer bestehe ein Rückzahlungsanspruch in der begehrten Höhe. Zugleich hat sie der früheren Prozessbevollmächtigten des Beklagten, Rechtsanwältin, den Streit verkündet, da diese als Rechtsanwältin für sie zum damaligen Zeitpunkt die Vereinbarung verfasst habe; diese ist dem Rechtsstreit nicht beigetreten.

Der Beklagte, der den Umfang der Maßnahmen sowie die Höhe der Aufwendungen bestreitet, da eine Abnahme der Maßnahmen und Feststellung der Kosten entgegen § 3 Abs. 6 der Modernisierungsvereinbarung nicht erfolgt sei, hat weiter geltend gemacht, dass die Modernisierungsvereinbarung im Zwangsversteigerungsverfahren nicht angemeldet worden sei und er bei Ersteigerung hiervon keine Kenntnis gehabt habe. Auch aus dem Mieterhöhungsverlangen könne die Klägerin nichts für sich herleiten. Dessen ungeachtet stehe einem Eintritt in das Vertragsverhältnis entgegen, dass Eigentümer des Grundbesitzes und Vermieter nicht identisch seien. Im Grundbuch seien als Eigentümer, was unstreitig ist, eingetragen gewesen M.F. S., geb. B. zu ½, M. C. B., geb. L., A. W. J. B. und P. M. B., die letzten drei Beteiligten ebenfalls zu ½ in Erbengemeinschaft. Diese seien indes nicht im Mietvertrag benannt, so dass das Schriftformerfordernis nicht eingehalten sei. Auch in der Modernisierungsvereinbarung seien die vier Eigentümer nicht genannt. Schließlich habe er das Eigentum nicht von der Eigentümergemeinschaft, diese zugleich bestehend aus einer Erbengemeinschaft, erworben, sondern, nachdem - unstreitig - weitere Eigentumsübertragungen stattgefunden hatten, durch Zuschlag von der Fa. I. Immobilien Gaststätten und Getränke GmbH. Im Übrigen sei die Höhe der Forderung nicht schlüssig dargelegt, da § 14 Ziffer 3 des Mietvertrages zu beachten sei und der Restwert nicht nach der Abwohndauer bemessen werden könne. Nach 22 Jahren sei jedenfalls ein Restwert nicht vorhanden.

Das Landgericht hat durch das angefochtene Grundurteil, auf das Bezug genommen wird, den Anspruch dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt, und hat dies im Wesentlichen damit begründet, dass die Modernisierungsvereinbarung als Ergänzung zum Mitvertrag kraft Zuschlagsbeschluss wirksam auf den Beklagten übergegangen sei (§§ 57 ZVG, 566 BGB). Der Baukostenzuschuss unterliege nicht den durch §§ 566 b, 566 c BGB geregelten Einschränkungen. Die Schriftform sei gewahrt, weil der Mietvertrag durch den Hausverwalter als Vertreter der Vermieter und damit als Vertreter der Eigentümer- und Erbengemeinschaft abgeschlossen worden sei und die Eigentümer durch Einsicht in das Grundbuch zu ermitteln gewesen seien. Zudem sei der Vertrag über Jahre „gelebt“ worden. Zu berücksichtigen sei weiter, dass der Beklagte, wie er durch das Mieterhöhungsverlangen und die darin enthaltene detaillierte Abwohndauer zu erkennen gegeben habe, die Modernisierungsvereinbarung als für ihn gültige Verpflichtung betrachtet habe, und durch die Aufhebungsvereinbarung zu erkennen gegeben habe, dass er den Mietvertrag, dessen Bestandteil die Modernisierungsvereinbarung sei, als gültig angesehen habe. An der Wirksamkeit und Gültigkeit der Modernisierungsvereinbarung ändere auch das Fehlen eines Abnahme- und Kostenfeststellungsprotokolls nichts. Nach Maßgabe der getroffenen Vereinbarungen sei im Übrigen davon auszugehen, dass der gemäß § 5 der Modernisierungsvereinbarung geregelte Rückzahlungsanspruch, der sich aus der Abwohndauer auf der Grundlage des Mietzeitraums im Verhältnis zur vereinbarten Kaltmiete ergebe, mit hoher Wahrscheinlichkeit in irgend einer Höhe bestehe.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten. Er verweist im Wesentlichen darauf, dass, da veräußernder Eigentümer und Vermieter nicht identisch seien, die Voraussetzungen des § 566 BGB nicht erfüllt seien. Da in dem Mietvertrag nicht auf eine Erbengemeinschaft hingewiesen sei, genüge allein die Möglichkeit, durch Einsicht in das Grundbuch die wahren Eigentümer zu bestimmen, nicht. Zudem sei die Modernisierungsvereinbarung nur von den beiden Damen S. und B. ohne Vertretungszusatz unterzeichnet worden, so dass es an einer Vereinbarung mit den vier Eigentümern mangele. Soweit das Landgericht davon ausgehe, dass er sich vor der Ersteigerung nicht um Informationen bemüht habe, sei sein Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, weil er unter Beweisantritt vorgetragen habe, bei dem Rechtspfleger Erkundigungen eingeholt zu haben. Auch habe das Landgericht verkannt, dass in dem Mieterhöhungsverlangen nicht das Anerkenntnis der Gültigkeit der Modernisierungsvereinbarung liege, da es in diesem Schreiben nicht um die Gültigkeit der Vereinbarung gegangen sei. Zudem sei in dem Mietaufhebungsvertrag nur auf die Bestimmungen des Mietvertrages Bezug genommen worden. Schließlich lägen die Voraussetzungen eines Grundurteils nicht vor, da zur Anspruchsgrundlage und insoweit auch zu § 5 Abs. 1 der Modernisierungsvereinbarung nicht substantiiert vorgetragen worden sei; die Abwohndauer habe insoweit nur Gültigkeit für den Ausschluss der Mieterhöhung und nicht für die Bewertung des Restwertes. Der Wert der Investitionen sei jedoch allein dem Veräußerer in Form eines höheren Erlöses zu Gute gekommen. Er als Erwerber komme allenfalls in den Genuss eines Mehrerlöses durch erhöhte Mieteinnahmen (§ 818 Abs. 2 BGB), so diese denn erzielbar seien, was nicht der Fall sei.

Der Beklagte beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Saarbrücken vom 30.1.2012, 6 O 28/11, die Klage abzuweisen,

hilfsweise, den Rechtsstreit an die erste Instanz zurückzuverweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung des erstinstanzlichen Vorbringens.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die statthafte und im Übrigen zulässige Berufung des Beklagten (§§ 511, 517, 519, 520 ZPO) hat in der Sache keinen Erfolg. Das angefochtene Grundurteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 546 ZPO noch rechtfertigen die von dem Senat nach § 529 ZPO zu Grunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1 ZPO).

1. Der Beklagte ist gemäß §§ 57 ZVG, 566 BGB, jedenfalls aber durch Vertragsübernahme wirksam in den Mietvertrag vom 3.2.1986 und damit in die Modernisierungsvereinbarung vom 20.11.1989, die nach dem Willen der Vertragsschließenden eine Ergänzung zum Mietvertrag sein und deren Bestandteil werden sollte, eingetreten.

Gemäß § 566 BGB, der gemäß § 57 ZVG im Falle der Zwangsversteigerung und der Zwangsverwaltung entsprechende Anwendung findet, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Voraussetzung für den Eintritt des Erwerbers in das bestehende Vertragsverhältnis ist, dass Vermieter und Veräußerer identisch sind. Ist - wie hier - das vermietete Grundstück mehrfach mit Zwischeneintragung veräußert oder im Wege der Zwangsversteigerung erworben worden, muss die Identität bei jedem Vorgang gewahrt sein. Steht ein Grundstück im Eigentum mehrerer Personen, die in einer Gesellschaft oder einer Gemeinschaft verbunden sind, ist die Identität zudem nur dann gewahrt, wenn alle Eigentümer Vermieter sind (statt aller: BGH, Urt. v. 20.1.2010, VIII ZR 84/09, MDR 2010, 739; Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 566, Rz. 64 ff, m.w.N.; Blank in: Blank/Börstinghaus, Mietrecht, 3. Aufl., § 566, Rz. 27 ff, m.w.N.). Dies ist vorliegend der Fall. Denn Vermieter und veräußernder Eigentümer in der Kette der Übertragungen, die letztlich zum Eigentumserwerb des Beklagten im Wege der Zwangsversteigerung kraft Zuschlagsbeschluss vom 2.5.2007 (, Amtsgericht Saarbrücken) geführt hat, war die im Grundbuch von M.-B., Blatt, eingetragene Eigentümergemeinschaft „S.- B.“, bestehend aus M.F. S., geb. B. zu ½, sowie M. C. B., geb. L., A. W. J. B. und P. M. B. in Erbengemeinschaft zu ½.

Im Mietvertrag ist als Vermieter angegeben „S.-B., P.“, vertreten durch die Hausverwaltung N. K., der den Mietvertrag zugleich „als Vermieter“ unterzeichnet hat. Zwar sind mit der vorgenannten Bezeichnung nicht alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft einzeln als Eigentümer, die bei Vertragsabschluss von dem Hausverwalter vertreten worden sind, als Vermieter benannt. Dies ist für die Wahrung der Identität indes nicht zwingend erforderlich. Ungeachtet der Frage, ob der Mietvertrag in der vorliegenden Fassung insoweit nicht bereits einer Auslegung dahingehend zugänglich ist, dass die Erbengemeinschaft „S.-B., P.“ Vermieter ist (siehe hierzu BGH, NJW-RR 2010, 1309), ist jedenfalls nach § 566 BGB analog das Identitätserfordernis gewahrt. Nach der maßgeblich in der Literatur vertretenen Auffassung ist eine analoge Anwendung des § 566 BGB dann gerechtfertigt, wenn ein Dritter, so beispielsweise der Hausverwalter, Treuhänder oder eine Gesellschaft, deren Gesellschaftern das Grundstück gehört, zwar im eigenen Namen, aber doch letztlich für den Eigentümer gehandelt hat, ebenso bei einer Vermietung durch einen von mehreren Miteigentümern oder einen von mehreren Gesellschaftern einer Eigentümergesellschaft oder bei einer Vermietung durch mehrere Personen, die aber nicht alle Eigentümer sind (vgl. Streyl in: Schmidt-Futterer, aaO, Rz. 67 ff, m.z.w.N.; Emmerich in: Staudinger, BGB - Neubearbeitung 2011, § 566, Rz. 21 ff). In Anlehnung an diese Auffassung sind die veräußernden Eigentümer, vertreten durch den Hausverwalter, der nicht im eigenen Namen gehandelt hat, „erst recht“ wirksam Mietvertragspartei geworden. Dass der Hausverwalter wirksam bevollmächtigt worden ist, für die Eigentümer zu handeln, wird von dem darlegungs- und beweispflichtigen Beklagten (Streyl in: Schmidt-Futterer, aaO, Rz. 71) nicht in Frage gestellt. Auch der Umstand, dass der Verwalter neben seine Unterschrift den (schlecht leserlichen) Zusatz (wohl) „i.A.“ gesetzt hat, rechtfertigt keine andere Beurteilung, weil hierdurch unter den obwaltenden Umständen weder die Bevollmächtigung noch das Vertretungsverhältnis in Frage gestellt werden, zumal er ausdrücklich „als Vermieter“ unterzeichnet hat und nichts dafür spricht, dass sich der Hausverwalter bei Vertragsabschluss nicht im Rahmen der ihm erteilten Ermächtigung (Vertretungsmacht) gehalten hat (siehe Ellenberger in: Palandt, BGB, 73. Aufl., Einf. V. § 164, Rz. 11). Nichts anderes gilt nach dieser Auffassung, soweit der Beklagte dahingehend argumentiert, dass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nur die Damen S. und B., wie im Mietvertrag bezeichnet, auf Vermieterseite aufgetreten seien. Denn auch in dem Fall, dass nur durch einen (oder mehrere) von mehreren Miteigentümern oder nur durch einen (oder mehrere) von mehreren Gesellschaftern einer Eigentümergesellschaft vermietet wird, ist eine analoge Anwendung des § 566 BGB geboten, weil das Handeln der Miteigentümer bzw. Mitgesellschafter - hier die Bevollmächtigung des Hausverwalters zum Mietvertragsabschluss durch die Damen S. und B. - nach Lage der Dinge von der Ermächtigung bzw. Genehmigung oder Zustimmung der übrigen Eigentümer / Gesellschafter gedeckt ist (Streyl in: Schmidt-Futterer, aaO; Emmerich in: Staudinger, aaO, m.w.N.; siehe auch Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO, § 566, Rz. 33, m.w.N.; OLG Karlsruhe, NJW 1981, 1278). Dass die Beteiligten den Vertrag als mit der vorbezeichneten Eigentümergemeinschaft abgeschlossen betrachtet haben, wird nicht zuletzt dadurch belegt, dass, worauf das Landgericht zu Recht verweist, der Mietvertrag in Vollzug gesetzt und über Jahre, gar Jahrzehnte, „gelebt“ worden ist (vgl. BGH, NJW 2002, 3389; OLG Düsseldorf, ZMR 1994, 505).

Auch wenn man dieser Auffassung nicht folgt, ist ein wirksamer Eintritt des Beklagten in den Mietvertrag erfolgt. Es ist nämlich davon auszugehen, dass das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten, nachdem dieser das Grundstück ersteigert hatte, auf Grund rechtsgeschäftlicher Vereinbarung aller Beteiligten - also einschließlich der veräußernden Eigentümer als ursprüngliche Vermieter - fortgesetzt worden ist und jedenfalls eine konkludente Übertragung des Mietvertrages samt Ergänzungen stattgefunden hat („dreiseitiges Rechtsgeschäft“, vgl. Streyl in: Schmidt-Futterer, aaO, § 566, Rdnr. 42). Die Vertragsübernahme und damit die Auswechslung eines Vertragspartners kann nämlich auch durch Vereinbarung zwischen zwei Beteiligten erfolgen, wenn der Dritte zustimmt (vgl. BGH, NJW-RR 2010, 1095; Gramlich, Mietrecht, 11. Aufl., § 566, 3.; Schmidt-Futterer, aaO, Rz. 42, m.w.N.). Dies ist hier der Fall. Nach der Ersteigerung des Anwesens durch den Beklagten ist das Mietverhältnis zwischen dem Beklagten und der Klägerin fortgeführt worden. Dies erhellt nicht nur der Umstand, dass die Klägerin nach der Ersteigerung die Miete an den Beklagten gezahlt und von dem Beklagten nach der Auflösung des Mietverhältnisses den nach ihrer Auffassung nicht abgewohnten Teil des Baukostenzuschusses zurückverlangt hat, wodurch sie zu erkennen gegeben hat, dass sie dem Vermieterwechsel zustimmt (BGH, aaO). Vielmehr sah sich auch der Beklagte als neuer Vermieter, was er hinlänglich nicht nur durch die Entgegennahme des Mietzinses, sondern auch dadurch gezeigt hat, dass er mit außerprozessualem Schreiben unter Bezugnahme auf die Modernisierungsvereinbarung - und insoweit auf konkrete Bestimmungen in dieser Vereinbarung - zum 1.1.2009 eine Mieterhöhung für das Ladenlokal ohne Anbau in Höhe von 500 EUR gefordert hat, dass er durch anwaltliches Schreiben vom 11.9.2009 einer seitens der Klägerin, nachdem diese einer Mieterhöhung nicht zugestimmt hatte, erklärten Kündigung widersprochen und dass er sodann mit der Klägerin eine Mietaufhebungsvereinbarung unter Bezugnahme auf die Rückgabebestimmungen des Mietvertrages zum 15.6.2010 geschlossen hat. Die veräußernden Eigentümer wiederum haben zu keinem Zeitpunkt nach der Zwangsversteigerung des Grundstücks ausstehende Mietzahlungen reklamiert und auch ansonsten keine Forderungen aus dem Mietverhältnis gegen die Klägerin - ebenso wie diese keine Forderungen gegen die Grundstückseigentümer als frühere Vermieter, auch nicht wegen des Baukostenzuschusses, erhoben hat - geltend gemacht. Damit haben die veräußernden Eigentümer konkludent der Vertragsübernahme durch den Beklagten zugestimmt (BGH, aaO).

Ist somit - gleich welcher Auffassung man folgt - von einem wirksamen Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis auszugehen, muss er auch die Modernisierungsvereinbarung gegen sich gelten lassen. Die Klägerin und die Vermieter, die, was von dem Beklagten nicht in rechtserheblicher Weise in Abrede gestellt worden ist, bei Abschluss der Vereinbarung von den vertretungsberechtigten Miteigentümern M. S. und C. B. vertreten worden sind (GA 85), haben in § 1 Abs. 2 der Modernisierungsvereinbarung vom 20.11.1989 geregelt, dass die Vereinbarung eine Ergänzung zum Mietvertrag darstellt und dessen Bestandteil wird. Damit ist die Modernisierungsvereinbarung, die nach ihrer Präambel zur Durchführung von baulichen Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen oder die allgemeine Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken, geschlossen wird und die nach Maßgabe der nachfolgenden Bestimmungen, was nicht zuletzt in Ansehung dessen, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter Anspruch auf Rückzahlung des Restwertes der durchgeführten Maßnahmen hat (§ 5 Abs. 1 der Modernisierungsvereinbarung), keinem Zweifel unterliegt, einen abwohnbaren Baukostenzuschuss zum Gegenstand hat (BGH, MDR 2012, 393; Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 535, Rz. 616, m.w.N.), wirksam Bestandteil des Mietvertrages vom 3.2.1986 geworden (BGH, NJW 2008, 2178; NJW-RR 1992, 654, j.m.w.N.). Von daher kommt es auf die von dem Beklagten unter Berufung auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 24.3.1976 (IV ZR 222/74) vertretene Rechtsansicht, dass das Mieterhöhungsverlangen kein Anerkenntnis der Modernisierungsvereinbarung darstelle, nicht an.

2. Die Vereinbarung ist auch im Übrigen gegenüber dem Beklagten wirksam.

Soweit sich der Beklagte auf die Nichteinhaltung der Schriftform beruft, § 550 BGB, führt dies nicht zu einem anderen Ergebnis. Zwar bedarf nach dieser Bestimmung ein Mietvertrag, der - wie hier - für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen worden ist, der schriftlichen Form; ist die Schriftform nicht gewahrt, gilt er für unbestimmte Zeit. Die Nichtbeachtung der Schriftform führt allerdings nicht zur Unwirksamkeit des Vertrags, sondern hat lediglich zur Folge, dass das Mietverhältnis nach Ablauf des ersten Mietjahres gekündigt werden kann. Der Vertrag bleibt im Übrigen voll wirksam, selbst dann, wenn die Parteien einen Vertrag auf unbestimmte Zeit nicht gewollt haben und nicht geschlossen hätten (vgl. statt aller: Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO, § 550, Rz. 1; Bieber in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl., § 550, Rz. 13 ff, j.m.w.N.). Soweit in dem Mietvertrag als Vermieter nicht die Eigentümergemeinschaft bzw. die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer angegeben worden sind, als deren Vertreter der Hausverwalter den Mietvertrag abgeschlossen hat, sondern nur die Bezeichnung „S.-B., P.“ enthält, dürfte, worin dem Beklagten im Ergebnis beizupflichten ist, nach der Rechtsprechung des BGH die in § 550 BGB statuierte Schriftform nicht gewahrt sein, weil jedenfalls der Vermieter, die Eigentümergemeinschaft bestehend aus M.F. S., geb. B. zu ½, sowie M. C. B., geb. L., A. W. J. B. und P. M. B. in Erbengemeinschaft zu ½, nicht genau bezeichnet und auch im Übrigen aus der Vertragsurkunde nicht ersichtlich oder bestimmbar ist (BGH, NJW 2008, 2178; NJW 2002, 3389; siehe aber auch OLG Düsseldorf, MDR 2012, 84).

Dies hat jedoch nicht die Unwirksamkeit des Vertrages, sondern nur eine Änderung der Kündigungsmöglichkeiten (§§ 542, 580 a BGB) zur Folge. Ein weitergehendes Schutzbedürfnis des Erwerbers besteht nicht. Dieser hat es regelmäßig in der Hand, sich vor Überraschungen zu schützen. Seine Interessen berücksichtigend, hat der Gesetzgeber für längerfristige Mietverträge die schriftliche Form in § 550 BGB vorgeschrieben. Somit kann der Erwerber vor einem Grundstückskauf vom Verkäufer Einblick in einen vorhandenen Mietvertrag verlangen und sich dadurch vergewissern, welche Rechte bzw. Pflichten er nach § 566 BGB erwerben würde. Nicht anders verhält es sich beim Eigentumsübergang im Rahmen einer Zwangsvollstreckung. Die Akten des Vollstreckungsverfahrens, in die nach § 42 ZVG Interessierte Einsicht nehmen können, werden regelmäßig einen Hinweis auf ein bestehendes Mietverhältnis enthalten (BGH, ZMR 1998, 141). Dass er vor dem Eigentumserwerb durch Zuschlagsbeschluss von dem Mietverhältnis, dessen Bestandteil die Modernisierungsvereinbarung geworden ist, Kenntnis erlangt hat, stellt der Beklagte selbst nicht in Abrede. Damit ist seinem Schutzbedürfnis genügt.

Entgegen der Auffassung des Beklagten kommt es in diesem Zusammenhang zudem auch nicht darauf an, ob der abwohnbare Baukostenzuschuss in der Zwangsversteigerung angemeldet bzw. im Zuschlagbeschluss aufgenommen worden ist. Es steht nämlich dem Vollstreckungsgericht nicht zu, im Zuschlagsbeschluss Feststellungen darüber zu treffen, ob dem Ersteher gegenüber Mietvorauszahlungen oder Baukostenzuschüsse in finanzieller Hinsicht wirksam oder unwirksam sind. Hierüber hat allein das Prozessgericht zu befinden. Baukostenzuschüsse sind dem Erwerber gegenüber unabhängig davon wirksam, ob er von ihnen Kenntnis hatte oder nicht (Scheuer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III.A., Rz. 725; Lindner-Figuera/Düpree/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 10, Rdnr. 228; BGH Z 16, 31; LG Bochum, WuM 1982, 135).

Weiterhin vermag der Beklagte aus §§ 566 b, 566 c BGB nichts für sich herzuleiten. Diese Bestimmungen finden auf Baukostenzuschüsse der in Rede stehenden Art (s.o.) keine Anwendung, so dass die dort normierten Ausnahmen von dem Grundsatz des § 566 BGB, die ohnehin vornehmlich dem Schutz des Mieters dienen, nicht greifen (st. Rspr. des BGH, vgl. z. Bsp. BGH Z 15, 296; WM 1967, 74; siehe auch Streyl in: Schmidt-Futterer, aaO, § 566 c, Rz. 25, m.z.w.N.;Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO, § 547, Rz. 12; OLG Düsseldorf, ZMR 1994, 505; OLG Köln, MietRB 2003, 69), und sind jedenfalls mit Blick darauf, dass § 566 c BGB angesichts der jahrzehntelang gefestigten Rechtsprechung des BGH unter Vertrauensschutzgesichtspunkten allenfalls auf Vereinbarungen, die nach der Aufhebung des § 57 c ZVG (Ausschluss des Kündigungsrechts des Erstehers gemäß § 57 a ZVG bei anrechenbaren Baukostenzuschüssen) - also nach dem 1.2.2007 -geschlossen worden sind, Anwendung findet, die Vereinbarung indes bereits im Jahre 1989 getroffen worden ist, im Streitfall nicht heranzuziehen (so Streyl in: Schmidt-Futterer, aaO). Im Übrigen bestehen unter den obwaltenden Umständen daran, dass der Baukostenzuschuss entsprechend der getroffenen Vereinbarung tatsächlich für den Aus- und Umbau des Grundstücks bzw. des Ladenlokals Verwendung gefunden hat, keine Zweifel. Solche werden von dem Beklagten, der lediglich wegen der Nichterstellung des in § 3 Abs. 6 der Vereinbarung vorgesehenen Abnahme- und Kostenfeststellungsprotokolls den Umfang der Maßnahmen und die Höhe der Aufwendungen bestreitet, auch nicht belastbar aufgezeigt.

Daraus, dass die damaligen Parteien des Mietvertrages entgegen § 3 Abs. 6 der Modernisierungsvereinbarung von der Erstellung einesAbnahme- und Kostenfeststellungsprotokolls - aus welchen Gründen auch immer - Abstand genommen haben, vermag der Beklagte ebenfalls nichts für sich herzuleiten. Diesem Protokoll kann nach den vertraglichen Bestimmungen, so insbesondere nach § 3 Abs. 6 S. 1 der Modernisierungsvereinbarung, allenfalls eine Beweisfunktion hinsichtlich des Umfanges der von der Klägerin durchgeführten Maßnahmen bzw. der hierdurch entstandenen „endgültigen Kosten“ zukommen, so dass Beweisschwierigkeiten, die sich in Folge des Fehlens eines Abnahme- und Kostenfeststellungsprotokolls ergeben, dann ggf. zu Lasten der Klägerin gehen. Dies gilt auch und erst recht, soweit über den in der Modernisierungsvereinbarung festgelegten „voraussichtlichen“ Kostenrahmen von 65.000 DM hinaus handschriftlich vermerkt ist, dass sich die Kosten um 8.000 DM erhöht haben. Eine konstitutive Wirkung dahingehend, dass die Klägerin im Falle der Nichterstellung des Protokolls mit Erstattungsansprüchen ausgeschlossen sein soll, kann dieser Regelung indes nicht beigemessen werden.

3. Ist der Beklagte somit wirksam in den Mietvertrag und damit auch in die Modernisierungsvereinbarung eingetreten, ist er dem Grunde nach verpflichtet, der Klägerin bei Vertragsbeendigung den Restwert der durchgeführten Maßnahmen zu erstatten; dies folgt aus § 5 Abs. 1 der Modernisierungsvereinbarung, der insoweit der Regelung in § 14 Ziffer 3 des Mietvertrages vorgeht. Die Erstattungspflicht wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Parteien eine Mietaufhebungsvereinbarung geschlossen haben, weil zum einen die Aufhebung des Mietvertrages ebenfalls zu einer Beendigung des Mietverhältnisses führt und zum anderen in der Aufhebungsvereinbarung ausdrücklich auf die Rückgabebestimmungen im Mietvertrag verwiesen wird; Bestandteil des Mietvertrages ist auch die Modernisierungsvereinbarung (s.o.).

Soweit das Landgericht erkannt hat, dass sich ein Rückerstattungsanspruch der Klägerin aus § 5 Abs. 1 der Modernisierungsvereinbarung mit hoher Wahrscheinlichkeit in irgendeiner Höhe ergibt, ist dies nicht zu beanstanden (vgl. BGH, NJW-RR 2005, 1008; Zöller/Vollkommer, ZPO, 29. Aufl., § 304, Rz. 6). Der Senat teilt insoweit die Auffassung des Landgerichts, dass der Restwert nach der Abwohndauer, wie sie in § 4 Abs. 3 der Modernisierungsvereinbarung definiert worden ist, im Verhältnis zu der vereinbarten Kaltmiete zu berechnen ist. Denn die in der Vereinbarung festgelegte Abwohndauer orientiert sich an der Regelung in § 2 Art. VI des Gesetzes zur Änderung des II. Wohnungsbaugesetzes, anderer wohnungsrechtlicher Vorschriften und über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen vom 21. 7. 1961 (BGBl. I S. 1041), zuletzt geändert durch Art. 7 Abs. 9 des MRRG, wonach der Betrag in Höhe einer Jahresmiete durch eine Mietzeit von vier Jahren als getilgt anzusehen ist, wenn der Zuschuss auf einer Vereinbarung beruht, die nach dem 29. 7. 1961 (In-Kraft-Treten des vorg. Gesetzes) getroffen wurde, wobei die ortsübliche Miete zur Zeit der Leistung maßgebend ist (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, aaO, § 535, Rz. 616 ff/ 622); dies erscheint, auch wenn diese Regelung die Rückerstattung verlorener Baukostenzuschüsse betrifft, sachdienlich. Nach Maßgabe dessen hat die Klägerin den ihr zustehenden Rückerstattungsanspruch in Höhe von 20.692,57 EUR errechnet (GA 38). Entgegen der Auffassung des Beklagten sind dieser Berechnung keine Mieterhöhungen um 6 % alle drei Jahre, wie in § 21 des Mietvertrages vorgesehen, für die Zeit ab dem Abschluss der Modernisierungsvereinbarung zu Grunde gelegt worden; vielmehr ist im Rahmen der Abwohndauer lediglich auf den am 20.11.1989 vertraglich geltenden Mietzins in Höhe von (500 DM + 6 % =) 530 DM abgestellt worden. Selbst wenn nur eine - wie tatsächlich gezahlt - Miete in Höhe von 500 DM für den in Rede stehenden bzw. der Berechnung zu Grunde gelegten Nutzungszeitraum (1.1.1990 bis 15.6.2010) zu Grunde gelegt würde, verbleibt nach dieser Berechnungsmethode ein Rückerstattungsanspruch in Höhe von (5 X 6.000 DM + 687,50 DM= 30.687,50 DM) 15.690,27 EUR.

Da eine wirksame vertragliche Vereinbarung über die Erstattung des Restwertes vorliegt, kommt es auf die von dem Beklagten angesprochene Rückerstattung nach Bereicherungsrecht (§§ 812, 818 Abs. 2 BGB) und die hierzu in Bezug genommene Rechtsprechung des BGH, die sich ohnehin vornehmlich mit Bereicherungsansprüchen wegen verlorener Baukostenzuschüsse im Falle gekündigter Mietverhältnisse befasst, nicht an.

Da der Mietvertrag der Parteien eine ausdrückliche Regelung darüber enthält, was mit den rechtlich als abwohnbarer Baukostenzuschuss (Mietvorauszahlung) einzuordnenden Aus- und Umbaukosten zu geschehen hat, wenn das Mietverhältnis (vorzeitig) seine Beendigung findet, richten sich die Voraussetzungen für einen Rückzahlungsanspruch der Klägerin grundsätzlich nach den vertraglichen Vereinbarungen und nicht nach § 547 BGB (siehe hierzu auch OLG Düsseldorf, ZMR 1992, 110, zu § 557 a BGB a.F.).

Nach Maßgabe dessen hat das Rechtsmittel insgesamt keinen Erfolg.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO nicht zuzulassen; denn weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.