VG Saarlouis Urteil vom 17.1.2012, 3 K 381/10

Widerruf von Ermesssensentscheidungen wegen Zweckverfehlung im Subventionsrecht (hier: Wohnungsbauförderung); Begründungserfordernis bei gesetzlich intendiertem Ermessen

Leitsätze

Wird der mit der Gewährung von Subventionen verfolgte Zweck verfehlt und steht der Widerruf der Bewilligung im behördlichen Ermessen, so ist im Regelfall nur die Entscheidung für den Widerruf ermessensfehlerfrei. In Fällen dieser Art bedarf es einer Darlegung der Ermessenserwägungen nur bei Vorliegen atypischer Gegebenheiten; liegen solche vor, so kann die Behörde ihre Ermessensentscheidung auch noch im Verwaltungsstreitverfahren entsprechend ergänzen.

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung eines Betrages in Höhe der sich aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Kostenschuld abwenden, falls nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin ist mit Verschmelzungsvertrag vom 15.12.2008 als übernehmender Rechtsträger mit der Entwicklungs- und Sanierungsgesellschaft durch Aufnahme verschmolzen. Dies wurde am 30.07.2009 im Handelsregister eingetragen.

Mit bestandskräftig gewordenem Nachbewilligungsbescheid vom 04.12.1996, der den ursprünglich erteilten Bewilligungsbescheid vom 28.10.1996 inhaltlich abänderte, wurde der ESG vom damals zuständigen Ministerium für den Neubau von 2 Mehrfamilienhäusern mit 48 Mietwohnungen (Wohnhof A) und (Wohnhof B), eine Zuwendung in Form eines Zuschusses zur Förderung des Wohnungsbaus auf Grundlage der Richtlinien zur Durchführung des Wohnungsbauprogramms im Dritten Förderungsweg in einer Gesamthöhe von 2.642.640,00 DM (1.351.160,38 EUR) gewährt.

Davon entfiel nach Nr. 12 der Anlage 1 des Ausgangsbescheids auf die Wohnung B 120 ein anteiliger Förderbetrag von insgesamt 68.640,00 DM (35.095,07 EUR).

Zusätzlich wurde nach II. Nr. 1 des Nachbewilligungsbescheides zwischen der ESG und dem Saarland, vertreten durch das Ministerium, am 30.12.1996 eine Vereinbarung auf Grundlage des § 51 e des Wohnungsbaugesetzes geschlossen. Gemäß II. Nr. 5 des Nachbewilligungsbescheides sind die in der Vereinbarung enthaltenen Bedingungen und Auflagen Bestandteile des Bewilligungsbescheides.

Unter II. Nebenbestimmungen -Nr. 2- des Nachbewilligungsbescheides wird ausgeführt:

„Die geförderten Wohnungen sind auf die Dauer von mindestens 15 Jahren nach ihrer Bezugsfertigkeit Wohnungssuchenden zu überlassen, die die Einkommensgrenze des § 14 WoBauG Saar um nicht mehr als 60 v. H. übersteigen, und die Auslastungsauflagen gemäß Anlage 1 erfüllen“.

Unter § 5 „Zweckbindung“ der Vereinbarung aufgrund § 51 e des WoBauG wird ausgeführt:

„Die geförderten Wohnungen sind auf die Dauer von mindestens 15 Jahren nach ihrer Bezugsfertigkeit Wohnungssuchenden nach Nr. 2 der Richtlinien vorzubehalten, die die Einkommensgrenze des § 14 WoBauG Saar um nicht mehr als 60 v. H. überschreiten, und die Auslastungsauflagen gemäß Anlage 1 zu dem oben bezeichneten Bewilligungsbescheid einhalten“.

§ 8 der Vereinbarung zu § 51 e des WoBauG Saar sieht zudem vor:

(2) „Eine Veräußerung des geförderten Objektes während der Dauer der Zweckbindung (§ 5) ist nur mit vorheriger Zustimmung der Bewilligungsstelle zulässig. Die Zustimmung zur Veräußerung kann unter besonderen Auflagen und Bedingungen insbesondre hinsichtlich der Sicherung des eventuellen Rückzahlungsanspruchs gemäß § 10 dieser Vereinbarung erteilt werden.“

(3) „Der Zuschussempfänger hat die sich aus dieser Vereinbarung ergebenden Verpflichtungen einem evtl. Rechtsnachfolger aufzuerlegen, und zwar in der Weise, dass dieser wiederum verpflichtet ist, einen Rechtsnachfolger entsprechend zu binden.“

Weiterhin heißt es unter III. Widerruf - Nr. 1 (1) -:

„Dieser Bescheid kann ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft oder für die Vergangenheit widerrufen werden, wenn gegen die Vorschriften der Richtlinien verstoßen wird, oder die erforderlichen Voraussetzungen für die Bewilligung der Mittel entfallen, insbesondere wenn

a) die Auflagen oder Bedingungen dieses Bescheides nicht eingehalten werden, oder wenn gegen die Bestimmungen oder Auflagen der abgeschlossenen Vereinbarung verstoßen wird,

b) der Bauherr unrichtige Angaben gemacht oder Tatsachen verschwiegen hat, die für die Beurteilung der Förderungswürdigkeit des Bauvorhaben von Bedeutung sind oder waren,

e) Tatsachen eintreten oder bekannt werden, aus denen sich ergibt, dass er Bauherr nicht mehr leistungsfähig, zuverlässig, kreditwürdig oder zur Erfüllung seiner Verpflichtungen nicht mehr in der Lage ist,

f) das geförderte Objekt ohne die Zustimmung der Bewilligungsstelle veräußert wird.“

Mit Schreiben vom 21.09.1998, dem damaligen Ministerium am 24.09.1998 zugegangen, teilte die … mit, dass sie die zwischenzeitlich fertig gestellten Wohnungen, zu denen auch die Wohneinheiten gehörten, an private Investoren veräußern werde. Um die mit der Veräußerung der Wohnungen nach den Förderrichtlinien eigentlich notwendige Übertragung der Zuschussanteile auf die jeweiligen Erwerber wegen des damit einhergehenden erheblichen Verwaltungsaufwands zu vermeiden, schlug die … dem Ministerium vor, die … für die zweckentsprechende Verwendung der Mittel in die Verantwortung zu nehmen. So werde die … die Erwerber im jeweiligen Kaufvertrag verpflichten, die erworbenen Wohnungen an die … für die Dauer der Mietpreis- und Belegungsbindung zu vermieten. Die … wiederum werde dabei die Wohnungen entsprechend den Förderrichtlinien geeigneten Mietern überlassen und sich zu diesem Zwecke durch die Anmietung der Wohnungen gegenüber dem Eigentümer und im Rahmen des Untermietverhältnisses mit dem Mieter gegenüber der Bewilligungsbehörde verpflichten, alle Auflagen, die sich aus dem Förderbescheid ergäben, zu erfüllen. Die … wäre zudem bereit, ihrerseits eine geeignete Sicherheit etwa in Form einer Bankbürgschaft in Höhe von 500.000,00 DM gegenüber dem Zuschussgeber zu leisten. Im Zuge weiterer Unterredungen wies die … darauf hin, dass statt der Übertragungen der Zuschussanteile an die jeweiligen Erwerber die … die Zuschussraten weiterhin selbst abrufe und an die jeweiligen Empfangsberechtigten weiterleite.

Das damalige Ministerium erklärte sich mit Schreiben an die … vom 19.02.1999 mit der vorgeschlagenen Vorgehensweise, dass auf die jeweiligen Umbewilligungsverfahren im Zusammenhang mit der Veräußerung an die Investoren und die Übertragung der anteiligen Zuschüsse auf diese verzichtet werde, einverstanden. Die … müsse die Zuschüsse aber unmittelbar an die Dritten weiterleiten. Das müsse in den Kaufverträgen sichergestellt werden. Die jeweiligen Eigentumsübertragungen müssten durch die unverzügliche Vorlage des entsprechenden Kaufvertrages dokumentiert werden. Innerhalb der 15-jährigen Bindungsfrist müsse für alle Mieter der Nachweis der Berechtigung über die Anmietung einer geförderten Wohnung geführt werden.

Mit bestandskräftig gewordenem Änderungsbescheid des Ministeriums vom 19.02.1999 zum Nachbewilligungsbescheid vom 04.12.1996 wurde zur Absicherung eines etwaigen Rückzahlungsanspruchs statt der vorgesehenen Bestellung einer Buchgrundschuld nunmehr die Verpflichtung zur Abgabe eins notariell beurkundeten selbständigen Schuldversprechens sowie die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung aus selbigem angeordnet. Ebenso wurde am 04.03.1999/19.03.1999 eine Ergänzungsvereinbarung der ursprünglichen Vereinbarung auf Grundlage des § 51 e des Wohnungsbaugesetzes getroffen, die hinsichtlich ihres § 10 eine entsprechende Änderung der Sicherung eines Rückzahlungsanspruchs vorsah.

In der Folgezeit gaben die … und die … als Gesamtschuldner ein notarielles Schuldversprechen ab und unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung wegen etwaiger Rückforderungen von Zuschussmitteln. Es wurden auch alle Kaufverträge für die Wohnungen vorgelegt.

Mit Schreiben vom 17.04.2008, beim nunmehr zuständigen beklagten Landesamt am 21.04.2008 eingegangen, gab die … an, sie habe Informationen über Zahlungsschwierigkeiten und etwaig anstehende Zwangsversteigerungen in Bezug auf einige Wohnungen der Wohnanlage erhalten. Hierbei wies die … auf verschiedenartige Fallgestaltungen hin, sowohl im Hinblick auf eine freiwillige Veräußerung, als auch bezüglich möglicher Folgen einer Zwangsversteigerung, um sich hinsichtlich der Vorgehensweise und der Auswirkungen auf die Zuschussbewilligung mit dem Landesamt abzustimmen.

Im Rahmen einer Unterredung vom 16.05.2008 zwischen Vertretern der …, einem Vertreter des Ministeriums sowie zwei Vertretern des beklagten Landesamtes wurde von Seiten des Beklagten darauf hingewiesen, dass die Förderung in jedem Fall in dem Moment ende, in dem das Hauptmietverhältnis durch einseitige Rechtshandlung des Zweiterwerbers, wie etwa durch die Ausübung eines Sonderkündigungsrechts wegen Eigenbedarfs nach Erwerb in der Zwangsversteigerung, beendet werde. Für die übrigen von der … vorgetragenen Fälle (etwa die Fortführung des Mietverhältnisses durch den Ersteher der Wohnung im Rahmen der Zwangsversteigerung als Vermieter; den Erwerb der Wohnungen durch Dritte oder die Veräußerung an ein Unternehmen der … zur Vermeidung der Zwangsversteigerung) sah der Beklagte die auflagengemäße Vermietung als ausreichend gesichert an. Für den mündlich erörterten Sonderfall der erfolgten Ersteigerung einer Wohnung durch den subventionierten Mieter selbst erklärte der Beklagte, dass in diesem Fall der klassische Fall einer eigengenutzten Eigentumswohnung vorliege, so dass der Förderzweck für die Wohnung entfalle und daher eine anteilige Rückzahlung der Zuwendung erfolgen müsse.

Nach im Jahre 2008 durchgeführtem Zwangsversteigerungsverfahren gegen den Voreigentümer der Wohnung, Herrn A., wurde Frau B. das Sondereigentum an dieser Wohnung - diese Wohnung hatte sie zusammen mit ihrem Ehemann seit dem 01.09.2003 von der … angemietet - gemäß Zuschlagsbeschluss des Amtgerichts vom 19.03.2008 zugeschlagen. Die Eintragung im Grundbuch erfolgte am 30.06.2008.

Den Eintritt dieses vormals erörterten Sonderfalles zeigte die … mit Schreiben vom 18.02.2009, beim beklagten Landesamt am 26.02.2009 eingegangen, an. Hierbei wurde darauf hingewiesen, dass die Ersteherin in den Hauptmietvertrag mit der … als Vermieterin eingetreten sei und von einem etwaigen Sonderkündigungsrecht keinen Gebrauch gemacht habe.

Mit Schreiben des beklagten Landesamtes vom 18.05.2009 wurde der … der beabsichtigte teilweise Widerruf des Nachbewilligungsbescheides vom 04.12.1996 sowie die bevorstehende Rückforderung eines Zuschussanteils in Höhe von 12.166,03 EUR zuzüglich 6% Zinsen jährlich angezeigt und ihr Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben, wovon diese mit Schreiben vom 19.06.2009, bei dem Beklagten am 24.06.2009 eingegangen, Gebrauch machte. Die … führte insbesondere aus, dass ihr im Zusammenhang mit dem Eigentumswechsel kein Vorwurf des Verstoßes gegen die Förderbestimmungen gemacht werden könne. Bezüglich der Wohnung bestünde auch nach dem Eigentumswechsel im Rahmen der Zwangsversteigerung die gleiche förderungsrechtliche Situation wie zuvor. Sie habe auch keine Möglichkeit gehabt, die Zwangsversteigerung der Wohnung zu verhindern.

Mit Bescheid des Beklagten vom 07.08.2009, der … am 07.08.2009 zugestellt, wurde der Nachbewilligungsbescheid vom 04.12.1996 betreffend die Wohnung in Höhe von 12.166,03 EUR (23.794,70 DM) mit Wirkung ab dem 19.03.2008 widerrufen. Zugleich wurde die … zur Rückzahlung dieses Betrages zuzüglich 6 v. H. Zinsen jährlich ab dem 19.03.2008 innerhalb eines Monats aufgefordert. Zur Begründung wird ausgeführt, der Teilwiderruf stütze sich auf § 49 Abs. 2 Nr. 1 sowie Abs. 3 SVwVfG. Der unter Abschnitt III. des Nachbewilligungsbescheids enthaltene Widerrufvorbehalt greife. Es werde insbesondere gegen die Auflagen e) und f) des Abschnitts III. Nr. 1 (1) des Nachbewilligungsbescheides verstoßen, indem die Wohnung im Rahmen der Zwangsversteigerung zu Eigentum der Mieterin Frau B. und damit vor Ablauf der 15-jährigen Zweckbindungsfrist ohne Zustimmung der Bewilligungsbehörde zur Veräußerung gelangt sei. Damit sei auch gegen die Auflage aus Abschnitt II. Nr. 2 des Nachbewilligungsbescheides verstoßen worden, der entsprechend dem Zweck der Wohnungsbauförderung im Sinne des WoBauG, namentlich den Wohnungsmangel zu beseitigen und durch die Förderung eine ausreichende Wohnungsversorgung aller Bevölkerungsschichten entsprechend den unterschiedlichen Wohnbedürfnissen sicherzustellen, insbesondere für diejenigen Wohnungssuchenden, die hierzu nicht in der Lage seien, eine 15-jährige Bindung vorsehe, die Wohnungen Wohnungssuchenden zu überlassen, die die festgelegte Einkommensgrenze einhielten und die Auslastungsauflagen gemäß Anlage 1 erfüllten. Durch den Eigentumswechsel an der geförderten Wohnung sei das Ziel der Wohnungsbauförderung, nämlich die Wohnungen dem entsprechend berechtigten Personenkreis für die Dauer von mindestens 15 Jahren zur Verfügung zu stellen, nicht mehr zu realisieren. Die Mittel würden daher nicht mehr im Sinn des § 49 Abs. 3 Nr. 1 SVwVfG ihrem Zweck entsprechend verwendet. Zudem habe die Klägerin gegen ihre Informationspflicht insoweit verstoßen, als sie die Bewilligungsbehörde nicht über die im Vorfeld der Zwangsversteigerung eingetretene Insolvenz des Voreigentümers, Herrn A., unterrichtet habe. Diese Verpflichtung folge auch aus § 8 (2) der abgeschlossenen Vereinbarung zu § 51 e des WoBauG. Im Rahmen seiner Ermessenausübung habe er sowohl das öffentliche Interesse an einer sparsamen, wirtschaftlichen und zweckentsprechenden Verwendung der Haushaltsmittel unter Beachtung der Ziele der Wohnungsbauförderung, als auch das Interesse des Zuwendungsempfängers am Erhalt seiner Förderung zu berücksichtigen. Dabei komme jedoch den haushaltsrechtlichen Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit (§ 7 LHO) beim Widerruf einer Subventionsbewilligung wegen Zweckverfehlung eine ermessenslenkende Funktion zu, so dass im Falle der Zweckverfehlung im Regelfall nur die Entscheidung für den Widerruf ermessenfehlerfrei sei. Den Interessen des Begünstigten werde dadurch Rechnung getragen, dass für den anteiligen Zeitraum der zweckentsprechenden Verwendung (hier für den Zeitraum vom 01.06.1998 bis zum 19.03.2008) keine Rückforderung stattfinde. Da die Zweckbindung bei störungsfreiem Verlauf noch bis 31.05.2013 gedauert hätte, sei die entsprechend anteilige Rückforderung von 12.166,03 EUR möglich, zumal auch in allen vergleichbaren Fällen Zuwendungen nur für den Zeitraum einer zweckentsprechenden Verwendung belassen würden. Gründe für einen außergewöhnlichen atypischen Sachverhalt, die eine andere Beurteilung erlauben würden, lägen nicht vor. Zudem hätte auch bei rechtzeitiger Antragstellung auf Zustimmung zum vorzeitigen Verkauf keine positive Entscheidung ergehen können, da die Wohnung nunmehr als eigengenutzte Eigentumswohnung anzusehen sei und somit die Einhaltung der Zweckbestimmung nicht mehr gewährleistet gewesen wäre. In diesem Zusammenhang werde auch darauf hingewiesen, dass die Verwaltung bei rechtzeitiger Information über die Veräußerung die Möglichkeit gehabt hätte, von vorneherein auf eine verträglichere Folgenbewältigung hinzuwirken. Auf der Grundlage des § 49a Abs. 1, Abs. 3 SVwVfG sei die Klägerin zur Erstattung der bereits erbrachten Zahlungen verpflichtet.

Gegen diesen Bescheid legte die … mit Schreiben vom 10.08.2009, beim beklagten Landesamt am 19.08.2009 eingegangen, Widerspruch ein.

Nachdem die Klägerin die Verschmelzung der beiden Gesellschaften gegenüber dem beklagten Landesamt unter dem 25.09.2009 angezeigt hatte, wurde der Nachbewilligungsbescheid vom 04.12.1996 betreffend die Wohnung B 120 in Höhe von 12.166,03 EUR (23.794,70 DM) mit Wirkung ab dem 19.03.2008 auch gegenüber der Klägerin widerrufen, in dem der Beklagte ihr gegenüber den Teilwiderrufsbescheid vom 07.08.2009 am 29.01.2010 "ohne inhaltliche Änderung wiederholte". Hiergegen legte die Klägerin am 08.02.2010 Widerspruch ein.

Die eingelegten Widersprüche wurden mit Widerspruchsbescheid des Ministeriums der Finanzen vom 22.03.2010, den Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 26.03.2010 zugestellt, zurückgewiesen. Zur Begründung wird ausgeführt, die Widerrufsmöglichkeit ergebe sich nach §§ 49 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 sowie Abs. 2 Nr. 1 SVwVfG als Folge eines Verstoßes gegen die Auflagen des Nachbewilligungsbescheides und aus dem im Nachbewilligungsbescheid enthaltenen Widerrufsvorbehalt. Durch die Auflage werde eine Belegungs- und Mietpreisbindung für Wohnungssuchende im Sinne des § 51 e WoBauG Saar begründet, während durch den Widerrufsvorbehalt für den Fall des Auflagenverstoßes die Einhaltung dieser Bindungen sichergestellt werde. Diesem Zweck diene auch, dass die Bewilligungsstelle über Tatsachen zur Bonität des Förderungsnehmers zu unterrichten sei und sich die Zustimmung zur Veräußerung vorbehalte (Abschnitt III 1 (1) Buchst. e) und f) des Ausgangsbescheides). Dabei ergebe sich aus dem Sachzusammenhang, dass das Zustimmungserfordernis zur Veräußerung des geförderten Objekts für alle Veräußerungsformen gelte. Durch die erst am 18.02.2009 gegenüber dem Landesamt angezeigte Versteigerung der Wohnung habe die Klägerin daher sowohl gegen ihre Informationspflicht verstoßen, als auch das Zustimmungserfordernis missachtet, wobei dahinstehen könne, ob diese formal hätte nachträglich erteilt werden können, da die Zweckbestimmung verletzt werde. Da die nunmehrige Eigentümerin die Wohnung zusammen mit ihrem Ehemann bewohne handele es sich faktisch um eine eigengenutzte Eigentumswohnung im Sinne des § 9 Abs. 1 S. 2 WoBauG Saar, auch wenn die jeweiligen Mietverträge fortbestehen sollten. Die Zuwendung sei jedoch ausweislich des Wortlauts des Nachbewilligungsbescheids nur für den Neubau von Wohnungen gewährt worden, die zur Vermietung bestimmt seien. Dies bedeute, dass die geförderten Wohnungen dazu bestimmt sein müssten, Wohnungsbewerbern aufgrund eines Mietverhältnisses oder eines ähnlichen entgeltlichen Nutzungsverhältnisses zum Gebrauch überlassen zu werden. Diese Nutzung sei im vorliegenden Fall nicht mehr gegeben, so dass auch die hierfür gewährte Förderung nicht mehr ihrem Zweck entsprechend verwendet werde. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken des Eigentümers sei nach den Vorgaben des Förderprogramms und des Förderzwecks gerade nicht begünstigt. Auch seien die Höhe und die zeitlichen Aspekte der Förderung nicht mit denjenigen für selbst genutztes Wohneigentum vergleichbar. Das bei der Widerrufsentscheidung eingeräumte Ermessen sei von der Ausgangsbehörde fehlerfrei ausgeübt worden. Außergewöhnliche Umstände, die eine andere Entscheidung möglich machen könnten, habe die Ausgangsbehörde zutreffenderweise nicht angenommen. Dem fehlenden Verschulden komme keine entscheidende Bedeutung zu, da die Möglichkeit des Verkaufs, wie auch diejenige des (unverschuldeten) zweckwidrigen Leerstehens der Wohnung zum allgemeinen Risiko des Wohnungsmarktes gehörten. So hätten sich in der betreffenden Wohnanlage mehrere Eigentumswechsel ereignet. Die Klägerin sei auch immer noch Zuwendungsempfängerin und damit für die zweckentsprechende Verwendung der Mittel verantwortlich. Hieran habe sich durch den Verzicht auf die förmliche Umbewilligung und die Ermächtigung zur Weiterleitung der Zuschussanteile nichts geändert, zumal die Klägerin hierbei auch durchaus eigene Interessen in Form von Erleichterungen des eigenen Verwaltungsaufwands sowie in der Vermarktung der Wohnungen verfolgt habe. Außerdem könne sich die Klägerin nicht auf schutzwürdiges Vertrauen berufen, zumal ihr der Widerruf vorhersehbar gewesen sei, da bereits am 16.05.2008 diese mögliche Konstellation erörtert worden sei und der Beklagte seinen hier vertretenen Standpunkt bereits damals so bekundet habe. Auch sei ihr aus anderen Förderverhältnissen bekannt gewesen, dass eine nicht zweckgerechte Nutzung der Wohnung zu einem (Teil-)Widerruf führen könne. Des Weiteren habe die Klägerin in der betreffenden Wohnanlage Rettungserwerbe durchgeführt, um die zweckentsprechende Verwendung der Mittel zu sichern.

Am 22.04.2010 hat die Klägerin die vorliegende Klage erhoben.

Zur Begründung trägt sie mit Schriftsatz vom 07.09.2010 vor, der Verstoß gegen etwaige Informationspflichten allein könne keinen Teilwiderruf rechtfertigen. Auch im Falle der Unterrichtung des Beklagten über die Zwangsversteigerung hätte sich an der Zwangsversteigerung der Wohnung und dem Erwerb durch die bisherige Mieterin Frau B. nichts geändert, da der Beklagte sicherlich nicht selbst an der Zwangsversteigerung teilgenommen und den Zuschlag erhalten hätte. Hinsichtlich der Zeckverfehlung ist sie der Auffassung, im Rahmen der Förderung der hier in Rede stehenden Wohnanlage sei nicht vorgesehen, dass der Mieter während der Mietzeit seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse nochmals offen zu legen habe. Auch habe sich die Einkommenssituation der Eheleute B., abgesehen von dem Wohnungserwerb, nicht verändert, so dass diese nach wie vor zu Recht diese Wohnung angemietet hätten und auch nach wie vor hätten anmieten können. Es könne daher keinen Unterschied machen, in wessen Eigentum die Wohnung formal stehe, da die soziale Funktion und damit der Zweck der Förderung, Wohnraum für bedürftige Mitbürger zu schaffen, gleichsam erfüllt sei. Zudem werde in dem Mietantrag gar nicht abgefragt, ob der Interessent über eigenes Wohneigentum verfüge, so dass es wohl auch zulässig sei, dass ein Mieter, der über ein eigenes Wohnhaus/Wohneigentum verfüge, eine Mietanerkennung erfahre. Durch den Eintritt Frau B. in den Hauptmietvertrag sei diese in ihrer Eigentümerstellung zudem erheblich eingeschränkt und bereits von daher sei der vorliegende Fall nicht mit der Situation einer eigengenutzten Eigentumswohnung vergleichbar. Dass Frau B. faktisch Eigentümerstellung, Vermieter und Mieter in einer Person vereinige sei unerheblich. Zudem sei der Widerruf ermessensfehlerhaft ergangen, wobei gerade die Ansicht, es müsse bereits allein wegen Verstoßes gegen die Förderbestimmungen widerrufen werden, darauf hindeute, dass keine Ermessensabwägung vorgenommen worden sei.

Die Klägerin hat schriftsätzlich beantragt,

die Teilwiderrufsbescheide des Beklagten vom 07.08.2009/29.01.2010 und den Widerspruchsbescheid vom 22.03.2010 aufzuheben.

Der Beklagte hat schriftsätzlich beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er verweist auf die im Ausgangs- und Widerspruchsbescheid gemachten Ausführungen und trägt vertiefend vor, es liege wegen der Zwangsversteigerung ein Verstoß gegen die Auflage vor, dass der Bauherr nicht mehr leistungsfähig sei. Es liege auch ein Verstoß gegen die Auflage vor, dass das geförderte Objekt ohne Zustimmung des Beklagten veräußert worden sei. Durch die seit dem 19.03.2008 erfolgte eigengenutzte Eigentumswohnung werde zudem gegen die Auflage verstoßen, dass die Zuwendung nur für den Neubau von zur Vermietung bestimmten Wohnungen bewilligt worden sei. Zwischen den Förderprogrammen zur Förderung von Eigentumsmaßnahmen und Mietwohnungen sei streng zu unterscheiden, da es sich um völlig unterschiedliche Fördermodalitäten handele. Den Besonderheiten des Falles habe das Landesamt im Rahmen der Ermessenserwägungen im Übrigen durch den lediglich teilweisen Widerruf angemessen Rechnung getragen.

Das Gericht hat mit Verfügung vom 12.04.2011 auf die Sach- und Rechtslage hingewiesen und dargelegt, der Beklagte habe in den angefochtenen Bescheiden im Rahmen der von ihm zu treffenden Ermessensentscheidung das Vorliegen außergewöhnlicher Umstände verkannt. Mit Schreiben vom 07.07.2011 hat der Beklagte "unter Bezugnahme auf § 114 Satz 2 der Verwaltungsgerichtsordnung und § 45 Abs. 1 Nr. 2 des Saarländischen Verwaltungsverfahrensgesetzes" den Teilwiderrufsbescheid vom 07.08.2009 insoweit ergänzt.

Mit Schriftsätzen vom 01.09. und 19.10.2011 haben die Beteiligten auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet. Einer Entscheidung durch den Berichterstatter haben sie mit Schriftsätzen vom 08.12.2011 zugestimmt.

Wegen des Sachverhalts im Einzelnen wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsunterlagen des Beklagten, der Gegenstand der Entscheidungsfindung war.

Entscheidungsgründe

Die gemäß §§ 40 Abs. 1 S. 1, 42 Abs. 1 1.Alt., 68 ff. VwGO zulässige Anfechtungsklage, über die nach den entsprechenden Erklärungen der Beteiligten der Berichterstatter ohne mündliche Verhandlung entscheiden konnte (§§ 87 a Abs. 2, 3, 101 Abs. 2 VwGO), ist unbegründet.

Der angegriffene Teilwiderrufsbescheid des Beklagten vom 07.08.2009/ 29.01.2010 in Form des Widerspruchsbescheids vom 22.03.2010 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin schon von daher nicht im Sinne des § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO in ihren Rechten.

Der Teilwiderruf des Nachbewilligungsbescheids vom 04.12.1996 ist zu Recht nach § 49 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 SVwVfG, III. Nr. 1 (1) a) i.V.m. II. Nr. 2, Nr. 5 des Nachbewilligungsbescheids vom 04.12.1996, § 5 (1) der Vereinbarung nach § 51 e des WoBauG Saar erfolgt; er ist nach der zulässigerweise erfolgten Ergänzung der Ermessenserwägungen im Schreiben des Beklagten vom 07.07.2011 auch ermessensfehlerfrei ergangen. Der Beklagte hat insbesondere die wesentlichen Gesichtspunkte des Falles in angemessener Art und Weise gewürdigt und in seine Ermessensentscheidung einfließen lassen.

Die tatbestandlichen Voraussetzungen für einen Teilwiderruf nach § 49 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 SVwVfG, III. Nr. 1 (1) a), II. Nr. 2, Nr. 5 des Nachbewilligungsbescheides vom 04.12.1996 i.V.m. § 5 (1) der Vereinbarung nach § 51 e des WoBauG Saar liegen vor.

Nach III Nr. 1 (1) kann der Nachbewilligungsbescheid ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft oder für die Vergangenheit widerrufen werden, wenn gegen die Vorschriften der Richtlinien verstoßen wird oder die erforderlichen Voraussetzungen für die Bewilligung der Mittel entfallen, insbesondere wenn (a) die Auflagen oder Bedingungen dieses Bescheides nicht eingehalten werden oder wenn gegen die Bestimmungen oder Auflagen der abgeschlossenen Vereinbarung verstoßen wird. Insoweit regeln diese Bestimmungen das, was den Beklagten nach § 49 Abs. 3 S.1 Nr. 1 SVwVfG ("wenn die Leistung nicht mehr für den in dem Verwaltungsakt bestimmten Zweck verwendet wird") zum Widerruf auch mit Wirkung für die Vergangenheit ermächtigen würde.

Nach II. Nr. 2 und § 5 (1) der Vereinbarung nach § 51 e des WoBauG Saar sind die geförderten Wohnungen auf die Dauer von mindestens 15 Jahren nach ihrer Bezugsfertigkeit Wohnungssuchenden nach Nr. 2 der Richtlinien vorzubehalten, die die Einkommensgrenze des § 14 WoBauG Saar um nicht mehr als 60 v. H. überschreiten und die Auslastungsauflagen gemäß Anlage 1 zu dem oben bezeichneten Bewilligungsbescheid einhalten.

Hiervon ausgehend liegt ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs der in Rede stehenden Wohnung und deren Eigennutzung durch Frau B. ab dem 19.03.2008 eine zweckwidrige Verwendung der erhaltenen Fördermittel vor.

Dies ergibt sich vorliegend bereits aus deren Eigentümerstellung. Durch den Zuschlag hat Frau B. gemäß § 90 Abs. 1 ZVG unmittelbar Sondereigentum an der Wohnung B 120 erhalten. Damit trat sie gemäß § 57 ZVG i.V.m. § 566 BGB in die Rechte und Pflichten aus dem Hauptmietvertrag mit der SIB ein, die wiederum die Wohnung an die Eheleute B. untervermietete. Durch diese Konstruktion ist der Mietvertrag zwar nicht durch Konfusion erloschen. Dies wäre (nur) dann der Fall gewesen, wenn der Voreigentümer unmittelbar selbst die Wohnung an Frau B. vermietet hätte und sich dann durch den Zuschlag Mieter und Vermieter in einer Person vereinigt hätten(vgl etwa MünchKomm/Häublein, 5. Aufl. 2008, § 535 BGB Rn. 64; BGH, Urteil vom 09.06.2010 -VIII ZR 189/09-, NJW-RR 2010, 1237 [1238]. Dies wäre vorliegend im Übrigen auch bereits deshalb abzulehnen, da Frau B. nicht allein sondern gemeinsam mit ihrem Ehemann den entsprechenden Mietvertrag abgeschlossen hat.). Damit ist die Situation eingetreten, dass die Eigentümerin zugleich Vermieterin und Untermieterin der Wohnung B 120 geworden ist, da eine Kündigung der Mietverträge (insbesondere nach § 57 a ZVG) bis zum jetzigen Zeitpunkt nicht erfolgt ist.

Ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung wird die Wohnung ungeachtet dessen im wohnungsbauförderungsrechtlichen Sinne nicht mehr zu Mietzwecken überlassen, sondern zur Eigennutzung. Nach den Bestimmungen des Nachbewilligungsbescheides vom 04.12.1996, insbesondere nach § 5 der zu § 51 e WoBauG Saar getroffenen Vereinbarung vom 30.12.1996, wurden die Fördermittel allein zum Neubau von zur Vermietung bestimmten Wohnungen bewilligt. Diese sollten entsprechend des Zwecks der Förderung des sozialen Wohnungsbaus (vgl. § 1 Abs. 1 WoBauG Saar) der Schaffung von Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten nach deren unterschiedlichen Wohnbedürfnissen dienen und damit vor allem günstigen Wohnraum für diejenigen Wohnungssuchenden bereitstellen, die dazu nicht selbst in der Lage sind. In Verbindung mit den übrigen Bestimmungen des Nachbewilligungsbescheides und der Vereinbarung vom 30.12.1996 ergibt sich daher, dass hier nur eine Überlassung der Wohnungen im Wege von Mietverhältnissen an einen bestimmten Personenkreis, nämlich diejenigen die sich keine "Eigentumswohnung" leisten können, zu einer festgelegten Miete bezweckt ist (vgl. nur § 6 der Vereinbarung "Zulässige Miete"). Eine solche Konstellation ist vorliegend trotz des weiterhin bestehenden Mietvertrages und ungeachtet der sonstigen, von der Klägerin geschilderten Lebensumstände der Frau B.(vgl. nur Schriftsatz der Klägerin vom 06.09.2011, Bl. 128 ff. der Gerichtsakte), nicht gegeben. An dieser Beurteilung ändert sich auch nichts dadurch, dass der Ehemann selbst nicht Eigentümer der in Rede stehenden Wohnung geworden ist, dort aber zur "Miete" wohnt. Nach § 9 Abs. 1 Satz 2 WoBauG Saar sind als eigengenutzte Eigentumswohnungen auch solche anzusehen, die zur Bewohnung durch den Wohnungseigentümer selbst oder seine Angehörigen bestimmt sind, wozu gemäß § 6 Abs. 2 lit. a) WoBauG Saar auch der Ehegatte zu zählen ist.

Für dieses Ergebnis spricht mit Gewicht auch, dass es im Wohnungsbauförderungsrecht neben der hier streitgegenständlichen Förderung von Mietwohnungen gerade auch eine Förderung von Eigentumsmaßnahmen gibt (vgl. Richtlinien zur Durchführung des Wohnungsbauprogramms im Dritten Förderungsweg vom 15.03.1994, II. Förderung von Eigentumsmaßnahmen). Diese Förderprogramme haben jedoch ausweislich der gesetzlichen Bestimmungen unterschiedliche konkrete Zielsetzungen und Anforderungen. Nach zutreffender Ansicht des Beklagten kann es dem Zuwendungsempfänger daher nicht überlassen bleiben, zwischen den Modalitäten zu wechseln und eine ursprünglich in einem bestimmten Förderungsweg subventionierte Wohnung einfach einem anderen Zweck zuzuführen. Dass die Klägerin als Zuwendungsempfängerin nach der Veräußerung der Wohnung keinen Einfluss auf die Eigentumsverhältnisse mehr ausüben konnte, ändert daran nichts. Eine verschuldete Zweckentfremdung der Mittel durch den Zuwendungsempfänger ist im Widerrufsvorbehalt nicht vorgeschrieben (vgl. III. Nr. 1 (1) a)). Maßgeblich ist insoweit - unabhängig von den zugrunde liegenden Gründen - allein die Tatsache der nicht zweckentsprechenden Verwendung(Kopp/Ramsauer, VwVfG; Kommentar, 11. Aufl. 2010, § 36 Rn 23, § 49 Rn 71; mit Blick auf § 49 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 VwVfG siehe Sachs in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG-Kommentar, § 49 Rn 99; Kopp/Ramsauer, a.a.O., § 49 Rn. 67, 71.).

Danach sind die tatbestandlichen Voraussetzungen des Widerrufsgrundes erfüllt.

Der Beklagte hat von dem ihm in § 49 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 SVwVfG eingeräumten Ermessen ("kann") auch in einer dem Zweck der Ermächtigung entsprechenden Weise Gebrauch gemacht, § 114 S. 1 VwGO.

Dabei hat das Verwaltungsgericht innerhalb der Grenzen des § 114 VwGO nur zu prüfen, ob die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist. Dazu ist festzustellen, ob die Behörde in ihre Ermessenserwägung all das eingestellt hat, was nach Lage der Dinge einzustellen ist, ob sie dabei von einem richtig ermittelten Sachverhalt ausgegangen ist und die sodann vorgenommene relative Gewichtung sachgerecht ist. Nicht zu prüfen ist, ob irgendwelche Gesichtspunkte für die getroffene Entscheidung sprechen, so dass sie im Ergebnis aufrechterhalten werden kann.

Der Beklagte ist nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit der Haushaltsführung (§ 7 LHO) dies berücksichtigend zu Recht davon ausgegangen, dass fehlgeleitete Mittel grundsätzlich zurückgefordert werden müssen. Denn aus diesem Gebot ergibt sich, dass bei Verfehlung des mit den Mitteln verfolgten Zwecks im Regelfall nur eine Entscheidung für den Widerruf ermessensfehlerfrei ist(BVerwG Urteil vom 16.06.1997 - 3 C 22/96-; VG des Saarlandes, Urteil v. 31.03.2009 -1 K 59/08-, jew. zit. nach juris). Dies entbindet die Behörde jedoch nicht davon, die Ermessensgesichtspunkte abzuwägen und aufgrund außergewöhnlicher Umstände des Einzelfalls auch eine andere Entscheidung in Betracht zu ziehen(BVerwG, Urteil vom 10.12.2003 -3 C 22/03-; OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 09.11.2006 -1 L 497/05- jew. zit. nach juris).

Insoweit hat der Beklagte im verwaltungsgerichtlichen Verfahren mit Schriftsatz vom 07.07.2011 in zulässiger Weise(zur Anwendung des § 114 S. 2 VwGO, sofern im einschlägigen materiellen Recht und Verwaltungsverfahrensrecht dafür - wie hier - eine Rechtsgrundlage eröffnet ist, BVerWG, Urteil vom 05.05.1998 -1 C 17.97-; E 106, 351 sowie speziell zum Widerruf von Subventionen, BVerwG, Urteil vom 16.06.1997 -3 C 22/96-, jew. zit. nach juris.) gemäß § 114 S. 2 VwGO die im gegenständlichen Teilwiderrufsbescheid getroffene Ermessensentscheidung ergänzt. Der Klägerin ist zuzugeben, dass die Erwägungen zum Vorliegen außergewöhnlicher Umstände in der schriftlichen Begründung des angefochtenen Teilwiderrufsbescheides zunächst keinen ausreichenden Niederschlag gefunden haben(vgl. hierzu ausführlich die den Beteiligten bekannte Hinweisverfügung der Kammer vom 12.04.2011, Bl. 93 ff. der Gerichtsakte). Dieser formelle Mangel nach § 39 Abs. 1 Satz 3 SVwVfG ist jedoch gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 2 SVwVfG unbeachtlich, wenn die erforderliche Begründung nachträglich gegeben wird. Dies ist gemäß § 45 Abs. 2 SVwVfG bis zum Abschluss der letzten Tatsacheninstanz eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens möglich und vorliegend durch den Schriftsatz vom 07.07.2011 geschehen.

Die erfolgte Ergänzung der Ermessensentscheidung ist mit Blick auf den gerichtlichen Prüfungsmaßstab des § 114 S. 1 VwGO nicht zu beanstanden. So geht schon der Ansatz der klägerischen Kritik hieran fehl. Der Beklagte geht in diesem Zusammenhang nicht, wie die Klägerin meint(vgl. Schriftsatz der Klägerin vom 06.09.2011, Bl. 128 der Gerichtsakte), davon aus, dass im Zusammenhang mit der Verwendung von Fördermitteln "Priorität oder gar Absolutheit gegenüber den Interessen der Behörde an der zweckentsprechenden Verwendung der Fördermittel besteht" und selbst eine hier vorliegende "Sondersituation unerheblich sei, so dass bei einer Zweckverfehlung das Ermessen im Ergebnis immer nur zu Gunsten der Behörde und der Rückforderung ausgeübt werden könne". Der Beklagte hat in seinen ergänzenden Ermessenserwägungen vielmehr zu Recht darauf abgestellt, dass das Vorliegen außergewöhnlicher Umstände nur besagt, dass diese im Rahmen der Abwägung berücksichtigt werden müssen. Priorität oder gar Absolutheit gegenüber den Interessen der Behörde an der zweckentsprechenden Verwendung der Fördermittel können sie aber nicht beanspruchen. Hiervon ausgehend hat der Beklagte dann die Sondersituation zutreffend damit geschildert, dass die Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung ohne weiters Zutun der Klägerin erfolgt sei und die zweckwidrige Verwendung der Fördermittel gerade die Folge der Zwangsversteigerung gewesen sei. Sodann hat der Beklagte an Hand von Fallzahlen, die von der Klägerin nicht in Abrede gestellt werden, dargelegt, dass eine Zwangsversteigerung mit Blick auf den saarländischen Wohnungsmarkt keine entfernt liegende Möglichkeit darstellt und selbst im hier streitgegenständlichen Wohnkomplex sechs Versteigerungen durchgeführt wurden. Dies in den Blick nehmend liegt es für die Kammer nunmehr nahe, dass es sich bei der von der Klägerin ins Feld geführten "Sondersituation" der Zwangsversteigerung schon gar nicht um einen atypischen Fall im Bereich des Wohnraumförderungsgesetzes handelt, d.h. um das Bestehen einer individuellen Besonderheit des hier in Rede stehenden Förderungsfalles. Jedenfalls ist es nicht zu beanstanden, wenn der Beklagte dem kein allein ausschlaggebendes Gewicht im Rahmen der Abwägung beimisst. Ebenfalls kein ausschlaggebendes Gewicht kommt dem Umstand zu, dass die Erwerberin der Wohnung nach Auffassung der Klägerin nach wie vor die einkommensrechtlichen Voraussetzungen für eine Anmietung der Wohnung erfüllt. Der Beklagte stellt in seinen ergänzenden Ermessenserwägungen insoweit rechtlich nicht zu beanstandend darauf ab, dass unabhängig von den einkommensrechtlichen Verhältnissen und sonstigen persönlichen Umständen der Erwerberin B. die hier von der Klägerin in Anspruch genommenen Mittel allein der Förderung des Mietwohnungsbaus für breite Schichten der Bevölkerung dienten und nicht der Förderung einer - nunmehr vorhandenen - selbst genutzten Eigentumswohnung. Zutreffend hat der Beklagte in seinen Erwägungen im Rahmen einer Risikosphärenbetrachtung zu Lasten der Klägerin auch den Umstand gewichtet, dass die Klägerin die Abweichung von dem ursprünglich vorgesehenen Verfahren der Übertragung der Zuwendungsanteile angeregt und sich dabei gegenüber der Bewilligungsbehörde "verpflichtet" hat, alle Auflagen, die sich aus dem Förderbescheid ergeben, zu erfüllen(vgl. Schreiben der ESG vom 21.09.1998, Bl. 228 der Verwaltungsunterlagen), wobei die Zustimmung des Beklagten zu dem abweichenden Verfahren entsprechend daran geknüpft war, dass die Klägerin "… innerhalb der 15-jährigen Bindungsfrist für alle Mieter den Nachweis zur Berechtigung über die Anmietung einer geförderten Wohnung" führt(vgl. Schreiben des damaligen Ministeriums vom 19.02.1999, Bl. 255 der Verwaltungsunterlagen). Gerade dies verdeutlicht im Übrigen nochmals, dass für die Beteiligten allein die Förderung des Mietwohnungsbaus und nicht die der Förderung selbst genutzten Wohnraums Förderungsgegenstand war. Die Entscheidung des Beklagten ist nach alldem ermessensfehlerfrei ergangen.

Anzumerken bleibt abschließend, dass der Teilwiderruf des Nachbewilligungsbescheids vom 04.12.1996 entgegen der Auffassung des Beklagten nicht auf der Grundlage von III. Nr. 1 (1) e) und f) des Nachbewilligungsbescheids vom 04.12.1996 i.V.m. § 49 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 SVwVfG möglich war, da die Klägerin nur über ihre eigene Leistungs- und Kreditfähigkeit und nicht über die des in Insolvenz gefallenen Voreigentümers der Wohnung informieren muss und der Erwerb in der Zwangsversteigerung keine Veräußerung ohne Zustimmung der Bewilligungsbehörde darstellt. Insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die den Beteiligten bekannten Ausführungen der Kammer in der Verfügung vom 12.04.2011 hingewiesen, denen insbesondere der Beklagte nicht entgegen getreten ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.Vm. § 708 Nr. 11, § 711 ZPO.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 12.166,03 EUR festgesetzt (§§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 3 GKG).