LG Saarbrücken Beschluß vom 8.12.2009, 5 T 512/09

Grundbuchsache: Verpflichtung zur Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses bei Eintragung eines Vorkaufsrechts für mehrere Personen

Leitsätze

1. Bei der Anwendung des § 47 Abs. 1 GBO, d.h. für die Bezeichnung von Inhalt und Art des Gemeinschaftsverhältnisses hinsichtlich eines mehreren Personen bestellten Vorkaufsrechtes ist zu berücksichtigen, dass § 472 S. 1 BGB bestimmt, dass das Vorkaufsrecht, das mehreren gemeinschaftlich zusteht, nur im Ganzen ausgeübt werden kann.

2. Diese Vorschrift regelt nicht nur die Ausübung des Vorkaufsrechts, sie bestimmt vielmehr sowohl das Verhältnis der Vorkaufsberechtigten untereinander - das Innenverhältnis - als auch zum Vorkaufsverpflichteten - das Außenverhältnis.

3. Durch § 472 BGB ist klargestellt, dass im Innenverhältnis der Vorkaufsberechtigten keine Bruchteilsgemeinschaft besteht, sondern - wie sich aus der gesetzlichen Vorgabe zur Ausübung des Vorkaufsrechtes ergibt - ein gesamthandsartiges Verhältnis.

4. Eine darüber hinausgehende Angabe zur Konkretisierung des Gemeinschaftsverhältnisses ist nicht erforderlich. Insbesondere kann nicht verlangt werden, bei der Eintragung des Vorkaufsrechts bereits das Gemeinschaftsverhältnis anzugeben, welches zwischen den Berechtigten nach der Ausübung des Vorkaufsrechts bestehen wird.

Tenor

Das Amtsgerichts Saarbrücken/Saarländisches Grundbuchamt wird unter Aufhebung seiner Zwischenverfügung vom 11.08.2009 angewiesen, erneut über den Eintragungsantrag der Beteiligten vom 24.06.2009 unter Berücksichtigung der in diesem Beschluss vertretenen Rechtsauffassung zu entscheiden.

Gründe

A.

Die Beteiligten haben durch Schreiben ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 24.06.2009 beim Saarländischen Grundbuchamt die Eintragung u.a. bewilligter Vorkaufsrechte in das Grundbuch beantragt.

Sie haben Bezug genommen auf die notarielle Urkunde ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 25.05.2009 (UR-NR. ...), in der die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft vereinbart worden ist und die Beteiligten erklärt haben, sich wechselseitig an dem durch die notarielle Urkunde erworbenen jeweiligen Vertragsgegenstand Vorkaufsrechte bestellen zu wollen. Dazu haben die Beteiligten Folgendes erklärt:

"Wir, die Erwerber, ... und ... sowie ..., sind uns über die Bestellung der folgenden wechselseitigen subjektiv persönlichen Vorkaufsrechte einig:

Der künftige Eigentümer, der einen vorbezeichneten Wohnung bestellt an seinem künftigen Eigentum (Wohnung 1 bzw. Wohnung 2), ein unvererbliches und nicht übertragbares dingliches Vorkaufsrecht gemäß §§ 1094 ff BGB zu Gunsten des jeweils anderen von uns, ... und ... bzw. ..., für denjenigen ersten Verkaufsfall, bei welchem dem jeweils Berechtigten erstmals eine Ausübung des Vorkaufsrechts rechtlich möglich ist. Das Vorkaufsrecht besteht also auch dann, wenn ein solcher Verkaufsfall erst bei einem späteren Eigentümer des belasteten Grundstücks eintritt.

Die Erwerber bewilligen und beantragen, diese Vorkaufsrechte Zug um Zug mit der Eigentumsumschreibung des Vertragsgegenstandes auf den jeweiligen Erbwerber im Grundbuch einzutragen mit dem Vermerk, dass zu seiner jeweiligen Löschung der Nachweis des Todes des Berechtigten genügt.

Schuldrechtlich vereinbaren die Erwerber, dass die Vorkaufsrechte im Rang nach etwaigen zur Finanzierung eingetragenen Grundpfandrechten im Grundbuch eingetragen werden sollen".

Das Saarländische Grundbuchamt hat dem Notar durch Schreiben vom 10.07.2009 mitgeteilt, bei einem Vorkaufsrecht sei die Angabe eines besonderen Berechtigungsverhältnisses erforderlich.

Durch die angefochtene Zwischenverfügung vom 11.08.2009 hat das Saarländische Grundbuchamt an dieser Auffassung festgehalten und darüber hinaus ausgeführt, selbst wenn man der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 136, 327) - trotz kritischer Stimmen in der Literatur – folge, bedürfe es einer schuldrechtlichen Vereinbarung der Beteiligten über die Anwendung des § 472 BGB, die eine weitergehende Angabe des nach Ausübung des Rechts zwischen den Vorkaufsberechtigten zu Stande kommenden Beteiligungsverhältnisses entbehrlich machen könnte.

Ein solcher Hinweis oder ein Beteiligungsverhältnis sei in der notariellen Urkunde nicht enthalten.

Der Notar werde gebeten, seine notarielle Urkunde innerhalb einer Frist von einem Monat entsprechend zu ergänzen.

Dagegen haben die Beteiligten durch Schreiben des Notars vom 26.08.2009 Beschwerde eingelegt. Sie beziehen sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und führen aus, § 472 BGB gelte unabhängig von einer entsprechenden Vereinbarung. Das Vorkaufsrecht sei als gemeinschaftliches Vorkaufsrecht im Grundbuch einzutragen. Der Hinweis auf § 472 BGB habe nur klarstellenden Charakter.

Das Saarländische Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und sie der erkennenden Kammer zur Entscheidung vorgelegt.

B.

I.

Die Beschwerde der Beteiligten gegen die von dem Saarländischen Grundbuchamt gemäß § 18 Abs. 1 S. 1 GBO erlassene Zwischenverfügung vom 11.08.2009 ist gemäß §§ 11 Abs. 1 Rechtspflegergesetz, 71 GBO zulässig, sie ist insbesondere an keine Frist gebunden (vgl. dazu Demharter, Grundbuchordnung, 24. Auflage, § 18 GBO, Rdnr. 53, m.w.N.).

II.

Die Beschwerde ist auch begründet und führt zur Aufhebung der angefochtenen Zwischenverfügung an zur Anweisung an das Saarländische Grundbuchamt, erneut – unter Berücksichtigung der in dem vorliegenden Beschluss vertretenen Rechtsauffassung – über den Eintragungsantrag vom 24.06.2009 zu befinden.

1. Die angefochtene Zwischenverfügung beanstandet das in der notariellen Urkunde vom 25.05.2009 vereinbarte Vorkaufsrecht. Dieses Vorkaufsrecht ist zu Gunsten der beiden Erwerber ... und ... auf der einen Seite und zugunsten von ... auf der anderen Seite bestellt. Hinsichtlich des zugunsten der beiden Berechtigten ... und ... bestellten Vorkaufsrechts vertritt das Saarländische Grundbuchamt unter Bezugnahme auf § 47 Abs. 1 GBO die Auffassung, dass die Eintragung des Vorkaufsrechts in der Weise zu erfolgen habe, dass entweder die Anteile der beiden Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet wird.

2. Wenn – wie vorliegend den Beteiligten zu 2) – ein einzutragendes Recht mehreren gemeinschaftlich zusteht, so hängt die Verfügungsbefugnis des einzelnen Berechtigten von dem in Betracht zu ziehenden Gemeinschaftsverhältnis ab. Deshalb erfordert es der grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz, dass die Art und der Inhalt dieses Gemeinschaftsverhältnisses im Grundbuch angegeben werden (vgl. dazu BGHZ 136, 327 = NJW 1997, 3235, zitiert nach juris, Rdnr. 7; OLG Zweibrücken, Rechtspfleger 1985, 284, 285; OLG München, NJW-RR 2008, 106, zitiert nach juris, Rdnr. 9; OLG München, NJW 2009, 3310, zitiert nach juris, Rdnr. 11; Demharter, § 47 GBO, Rdnr. 1, m.w.N.).

Daraus ist zu folgern, dass bei gemeinschaftlichen Rechten die Eintragung in dem Grundbuch die Verfügungsbefugnis des einzelnen Mitberechtigten kennzeichnen und ersichtlich machen soll (vgl. OLG München, NJW 2009, 3310, juris, Rdnr. 11; Meikel/Böhringer, GBO, 10. Auflage, § 47 GBO, Rdnr. 1; Wegmann in Bauer/v. Oefele, GBO, 2. Auflage, § 47 GBO, Rdnr. 8; Hügel/Reetz GBO, § 47 GBO, Anm. 1).

3. Bei der Anwendung des § 47 Abs. 1 GBO, d.h. für die Bezeichnung von Inhalt und Art des Gemeinschaftsverhältnisses hinsichtlich eines mehreren Personen bestellten Vorkaufsrechtes ist zu berücksichtigen, dass § 472 S. 1 BGB bestimmt, dass das Vorkaufsrecht, das mehreren gemeinschaftlich zusteht, nur im Ganzen ausgeübt werden kann. In dem Fall, in dem das Vorkaufsrecht für einen der Berechtigten erloschen ist oder einer der Berechtigten sein Recht nicht ausübt, sind die übrigen berechtigt, das Vorkaufsrecht im Ganzen auszuüben (§ 472 S. 2 BGB). Diese Regelung des § 472 BGB führt zu einer besonderen gesamthandsartigen Berechtigung der an dem Vorkaufsrecht beteiligten Personen (vgl. BGH, a.a.O., juris, Rdnr. 9, m.w.N.).

Diese Vorschrift regelt nicht nur die Ausübung des Vorkaufsrechts, sie bestimmt vielmehr sowohl das Verhältnis der Vorkaufsberechtigten untereinander – das Innenverhältnis – als auch zum Vorkaufsverpflichteten – das Außenverhältnis (vgl. BGH, a.a.O.; BGH, NJW-RR 2009, 1172, zitiert nach juris, Rdnr. 21 ff; RGZ 158, 57, 61; OLG Frankfurt, NJW-RR 1999, 17, zitiert nach juris, Rdnr. 18, m.w.N.; OLG München, NJW-RR 2008, 106, zitiert nach juris, Rdnr. 13; a.A. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 13. Auflage 2004, Rdnr. 1407 a; Streuer, Rechtspfleger 1998, 154).

4. Durch dieses Verständnis des § 472 BGB erübrigt sich die nach dem Wortlaut des § 47 GBO geforderte Angabe der Anteile der Berechtigten in Bruchteilen oder des für die Gemeinschaft maßgebenden Rechtsverhältnisses.

Durch § 472 BGB ist klargestellt, dass im Innenverhältnis der Vorkaufsberechtigten keine Bruchteilsgemeinschaft besteht, sondern – wie sich aus der gesetzlichen Vorgabe zur Ausübung des Vorkaufsrechtes ergibt – ein gesamthandsartiges Verhältnis (vgl. dazu OLG München, NJW-RR 2008, 106, zitiert nach juris, Rdnr. 13; BayObLGZ 1967, 275, 278).

Somit wird durch § 472 BGB das Gemeinschaftsverhältnis der an dem Vorkaufsrecht Beteiligten festgelegt. Dieses Gemeinschaftsverhältnis ist im Grundbuch bei der Eintragung des Vorkaufsrechtes dergestalt zu verlautbaren, dass es sich um ein Gemeinschaftsverhältnis gemäß § 472 BGB handelt (vgl. BGH, NJW 1997, 3235, zitiert nach juris, Rdnr. 10).

Einer gesonderten Vereinbarung der Anwendung des § 472 BGB – wie sie das Grundbuchamt verlangt – bedarf es nicht. Ein Gesetz ist dann anzuwenden, wenn sein Tatbestand erfüllt ist. Eine Vereinbarung ist nur dann erforderlich, wenn die Parteien erreichen wollen, dass eine – nicht zwingende – Gesetzesbestimmung keine Anwendung findet.

5. Eine darüber hinausgehende Angabe zur Konkretisierung des Gemeinschaftsverhältnisses ist nicht erforderlich. Insbesondere kann nicht verlangt werden, bei der Eintragung des Vorkaufsrechts bereits das Gemeinschaftsverhältnis anzugeben, welches zwischen den Berechtigten nach der Ausübung des Vorkaufsrechts bestehen wird (vgl. BGH, a.a.O., Rdnr. 11).

Denn es ist zu unterscheiden zwischen der Befugnis, das Vorkaufsrecht auszuüben und dem schuldrechtlichen Anspruch, der durch die Ausübung des Vorkaufsrechtes entsteht (vgl. BGH, a.a.O., Rdnr. 12, m.w.N.).

Wenn das Vorkaufsrecht mehreren gemeinschaftlich zusteht, wird die Frage, zu welchen Anteilen die Berechtigten bei Ausübung des Vorkaufsrechts Gläubiger des Übertragungsanspruchs werden, von der dazu bei der Bestellung des Vorkaufsrechtes zwischen den Berechtigten und dem Verpflichteten getroffenen Vereinbarung bestimmt. Fehlt eine solche Vereinbarung, greifen die gesetzlichen Vorschriften der §§ 741 ff BGB ein, so dass hinsichtlich des Übertragungsanspruchs grundsätzlich eine Bruchteilsgemeinschaft gemäß § 741 BGB entsteht (vgl. BGH, a.a.O., Rdnr. 12, m.w.N.). Wenn die Beteiligten nichts anderes vereinbart haben, richtet sich der Anspruch der Berechtigten gemäß § 742 BGB auf den Erwerb von Miteigentum zu gleichen Anteilen (vgl. BGH, a.a.O.).

6. Im Hinblick auf diese Rechtsgrundsätze wird das Saarländische Grundbuchamt gemäß § 47 Abs. 1 GBO in das Grundbuch einzutragen haben, dass auf das Vorkaufsrecht § 472 BGB Anwendung findet.

7. Die angefochtene Zwischenverfügung war deshalb aufzuheben und das Grundbuchamt war anzuweisen, von den erhobenen Bedenken Abstand zu nehmen und anderweitig zu entscheiden.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (vgl. § 131 Abs. 3 KostO).