OLG Saarbrücken Beschluß vom 18.9.2003, 5 W 152/03 - 37

Wohnungseigentumsverfahren: Eröffnung für Ansprüche gegen einen faktischen Verwalter; Amtsermittlungspflicht des Rechtsbeschwerdegerichts

Leitsätze

Zur rechtlichen Stellung des Verwalters bei faktischer Genehmigung von Verwalteraufgaben

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin wird der Beschluss des Landgerichts Saarbrücken vom 03.06.2003 im Kostenausspruch sowie insoweit aufgehoben, als die Beschwerde der Antragsgegnerin  gegen die Ziffern 2., 3. und 4. des Beschlusses des Amtsgerichts Saarbrücken vom 21.02.2003 zurückgewiesen wurde. Im Übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.

Im Umfange der Aufhebung wird die Sache an das Landgericht Saarbrücken zurückverwiesen.

Die Kostenentscheidung – auch über die Kosten der weiteren sofortigen Beschwerde – bleibt der abschließenden Entscheidung des Landgerichts vorbehalten.

Der Streitwert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird festgesetzt auf 9.188,10 Euro.

Gründe

I.

Antragsteller und Antragsgegnerin sind Eigentümer der Eigentumswohnanlage. Die Antragsteller haben vorgetragen, die Antragsgegnerin sei darüber hinaus bis zum 19.09.2002 auch Verwalterin der nämlichen Eigentumswohnanlage gewesen.

Die Antragsteller machen aufgrund des Sondereigentums der Antragsgegnerin Zahlungen von Nebenkosten für 2001 und Hausgeldvorauszahlungen gemäß dem Wirtschaftsplan für 2002 in Höhe  von insgesamt 6.188,10 Euro geltend.

Aufgrund der behaupteten Verwalterstellung der Antragsgegnerin -  diese behauptet, sie sei lediglich Verwalterin von Sondereigentum aber nicht Verwalterin der gesamten Eigentumswohnanlage  gewesen -  machen die Antragsteller Ansprüche auf Herausgabe von Verwalterunterlagen, Ansprüche auf  Rechnungslegung und auf Abrechnung  geltend.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 21.02.2003  -  nach Beiziehung der Akte 1 WEG II 82/02 des Amtsgerichts Saarbrücken -  dem Begehren der Antragsteller entsprochen. Die hiergegen fristgerecht eingelegte sofortige Beschwerde, welche die Antragsgegnerin nicht begründet hat, hat das Landgericht unter inhaltlicher  Bezugnahme auf den angefochtenen Beschluss zurückgewiesen.

Gegen diesen, der Antragsgegnerin am 17.06.2003 (Bl. 74)  zugestellten Beschluss, richtet sich die mit am 01.07.2003 eingegangenem  Schriftsatz vom 30.06.2003 eingelegte sofortige weitere Beschwerde. Durch Verfügung des Vorsitzenden vom 08.07.2003 ist der Antragsgegnerin aufgegeben worden, das Rechtsmittel  -  wie angekündigt -  binnen 4 Wochen zu begründen. Dem ist die Antragsgegnerin nicht nachgekommen.

II.

Das Rechtsmittel der Antragsgegnerin ist zulässig.

Es ist insbesondere statthaft  (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG,  § 27 Abs. 1 FGG) und wurde auch in der gesetzlich vorgeschriebenen Form (§ 43 Abs. 1  WEG i.V.m. § 29 Abs. 4,  § 21 Abs. 2 FGG)  und fristgerecht  (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 29 Abs. 4, 22 Abs. 1 S. 1 FGG) eingelegt.

In der Sache hat die sofortige weitere Beschwerde zum Teil – soweit Ansprüche aufgrund der behaupteten Verwalterstellung geltend gemacht werden -  Erfolg (hierzu unten 2.). Im Übrigen -  soweit Ansprüche gegen die Antragsgegnerin aus deren Sondereigentum geltend gemacht werden (unten 1.)  -  ist die Beschwerde zurückzuweisen.

1. Das Landgericht bezieht sich in seiner Entscheidung auf die Ausführungen in dem Beschluss des Amtsgerichts. Dieses hat  -  zu seinem Ausspruch gem. Ziffer 1 des angefochtenen Beschlusses - festgestellt:

Die Antragsgegnerin sei als Miteigentümerin der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu den Kosten und Lasten der Verwaltung, Bewirtschaftung und Unterhaltung gemeinschaftlichen Eigentums beizutragen, also auch die aufgrund des (unangefochten gebliebenen) Eigentümerbeschlusses vom 19. 09. 2002 festgestellten Beiträge aus der Nebenkostenabrechnung 2001 und die  Wohngeldvorauszahlungen gemäß Wirtschaftsplan 2002 zu zahlen. Hieraus stehe noch der geltend gemachte Gesamtbetrag offen.

Dies lässt keinen Rechtsfehler erkennen. Einen solchen hat die Antragsgegnerin auch weder vor dem Landgericht noch in der Rechtsbeschwerde gerügt.

2. Im Übrigen hat das Rechtsmittel der Antragsgegnerin mit der Maßgabe Erfolg, dass die angefochtene Entscheidung aufzuheben und die Sache zur erneuten Entscheidung an das Landgericht Saarbrücken zurückzuverweisen ist.

a) Das Amtsgericht hat insoweit  festgestellt:

Die Antragsgegnerin sei gemäß §§ 666, 667 und 675 BGB zur Herausgabe sämtlicher bei ihr vorliegender Verwaltungsunterlagen und gemäß § 28 WEG zur Erstellung der Jahresabrechnungen 1999 und 2000 sowie einer Schlussabrechnung zum 19. 09. 2002 verpflichtet. Soweit die Antragsgegnerin geltend mache, sie sei niemals Verwalterin der WEG H.-straße 102 in Saarbrücken gewesen, treffe dies nicht zu und  werde durch die von den Antragstellern vorgelegten weiteren Unterlagen und durch den Schriftverkehr im beigezogenen Verfahren widerlegt, in dem sich die Antragsgegnerin sogar selbst auf ihre Pflichten als Verwalterin berufen habe.

b) Dies hält einer rechtlichen Überprüfung nicht in jeder Hinsicht stand.

aa) Allerdings ist das WEG- Verfahren für die hier vorliegende Streitigkeit eröffnet. Das örtlich zuständige Amtsgericht entscheidet gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG unter anderem über „die Rechten und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums“. Da das Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit dem Zivilprozess gleichwertig ist, ist der Anwendungsbereich dieser Vorschrift weit zu fassen, so dass  alle Streitigkeiten zwischen dem Verwalter und der Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem Wohnungseigentum einzubeziehen sind. Darauf, ob das Verwalterverhältnis noch besteht, kommt es dabei nicht an; unter den Anwendungsbereich dieser Norm fallen nicht nur Ansprüche gegen den ausgeschiedener Verwalter, sondern auch Ansprüche gegen Personen, die - ohne Verwalter gewesen zu sein -  mit Wissen und Billigung der Wohnungseigentümer faktisch  als solche tätig waren (BayObLG Z 87, 54, 59; KG MDR 1981, 407). Zwar bestreitet die Antragsgegnerin, Verwalterin des Gemeinschaftseigentums gewesen zu sein. Dies ist allerdings in diesem Zusammenhang unerheblich. Soweit es um die Eröffnung des WEG- Verfahrens als solches geht, reicht es aus, dass die Antragsteller die Verwaltereigenschaft als solche behaupten, was hier der Fall ist.

bb) Die Entscheidung des Landgerichts beruht allerdings auf einer Rechtsverletzung (§ 27 Abs. 1 S. 2 FGG i.V.m. § 546 ZPO), da der Amtsermittlungsgrundsatz des § 12 FGG nicht beachtet worden ist. Zwar geht das Gericht der weiteren Beschwerde grundsätzlich von dem Sachverhalt aus, den das Beschwerdegericht festgestellt hat (§ 27 Abs. 1 S. 2 FGG i. V.m. § 599 ZPO; vgl. hierzu auch BayObLG NJW-RR 1988, 588; NJW-RR 1996, 1478). Zu prüfen ist allerdings auch, ob die Vorinstanzen den Sachverhalt ausreichend erforscht haben (OLG Hamm OLGZ 89, 271; Bumiller/Winkler, FGG, 7. Auflage, § 27 Rn. 5; Janssen, FGG, 2. Aufl., § 27 Rn. 43). Dem steht auch nicht entgegen, dass die Antragsgegnerin und Beschwerdeführerin keine diesbezügliche Rüge erhoben hat. Gemäß § 27 Abs. 1 S. 2 FGG finden in dem Verfahren der weiteren Beschwerde die Vorschriften der §§ 546, 547, 559 und 561 ZPO entsprechende Anwendung, wohingegen eine Verweisung auf § 557 Abs. 3 S. 2 ZPO nicht erfolgt. Die im Zivilprozess nach dieser Vorschrift gebotene Unterscheidung zwischen Verfahrensmängeln, die von Amts wegen zu berücksichtigen sind und solchen, die der Rügepflicht unterliegen, hat für die weitere Beschwerde im FGG- Verfahren daher keine Bedeutung. Das Beschwerdegericht hat daher  auch ohne Rüge des Beschwerdeführers seine Prüfung auch darauf zu erstrecken, ob der Entscheidung Tatsachen zugrundegelegt wurden, bei  deren Feststellung das Gesetz in Bezug auf das Verfahren verletzt wurde (Janssen, FGG, 2. Aufl., § 27 Rn. 40).

(1.) Das Amtsgericht  -  und ihm folgend das Landgericht -  ist unter Verletzung  des Amtsermittlungsgrundsatzes zu dem Ergebnis gelangt, dass die Antragsgegnerin Verwalterin der streitgegenständlichen Wohnungseigentumsanlage ist. Die hierfür getroffenen Feststellungen tragen dies  nicht. Soweit nicht die Person des Verwalters in der Gemeinschaftsordnung festgehalten ist,  wird dieser gemäß § 26 Abs. 1 S. 1 WEG durch Beschluss der Eigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit bestellt oder  -  in dringenden Fällen -  gemäß § 26 Abs. 3 WEG durch den Richter. Die Antragsteller haben einen entsprechenden Bestellungstatbestand weder vorgetragen, noch haben die Tatsachengerichte einen solchen aufgrund anderer Tatsachen ermittelt. Es mag sein, dass die Antragsgegnerin Aufgaben wahrgenommen hat, die typischerweise von dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage wahrgenommen werden und sich daher -  wie die Antragsteller es ausdrücken -  als Verwalterin nicht nur von Sondereigentum, sondern auch der Wohnungseigentumsanlage insgesamt geriert hat. Allein die faktische Wahrnehmung von Verwalteraufgaben -  diese unterstellt -  reicht indes nicht aus, um die Stellung als Verwalter zu begründen.

(2) Die Entscheidung des Landgerichts beruht auch auf der Rechtsverletzung.

Soweit die Antragsgegnerin  nicht Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage sein sollte, wovon im Verfahren der weiteren sofortigen Beschwerde zugunsten der Antragsgegnerin auszugehen ist, kann nicht ausgeschlossen werden, dass eine der Antragsgegnerin günstigere Entscheidung ergehen müsste. Es wäre dann der Frage nachzugehen, inwieweit die Antragsgegnerin sich tatsächlich als Verwalterin „geriert“ hat, wozu -  vom Ausgangspunkt der Vorinstanzen konsequenterweise -  keine Feststellungen getroffen worden sind. Sofern die Antragsgegnerin tatsächlich umfänglich die Verwalteraufgaben wahrgenommen haben sollte, wäre weiter zu prüfen, ob dies mit „ Wissen und Billigung der Beteiligten“  geschehen ist, was jedenfalls den Weg zum FGG - Verfahren offen halten würde (BayObLGZ 1987, 54, 59; KG MDR 1981, 407). Letzteres wäre beispielsweise zweifelhaft, wenn sich die Antragsgegnerin nur einige Verwalterrechte eigenmächtig angemaßt hätte. Von dem Ausgangspunkt der weiteren Ermittlungen wäre auch die materiellrechtliche Prüfung, ob die Antragsgegnerin zur Vornahme der begehrten Handlungen verpflichtet ist, vorzunehmen.

3. Die Entscheidung ist daher in dem entsprechenden Umfange aufzuheben und die Sache an das Landgericht zurückzuverweisen um diesem Gelegenheit zu geben, die gebotenen Feststellungen zu treffen. Das Landgericht wird dabei vorab der Frage nachzugehen haben, ob die Antragsgegnerin tatsächlich Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage war. Soweit dies nicht der Fall sein sollte, wird es gehalten sein, zu prüfen, inwieweit die Antragsgegnerin sich tatsächlich als Verwalterin „geriert“ hat und ob und inwieweit die Antragsteller hiervon Kenntnis hatten und dies gegebenenfalls auch billigten.

4. Der Senat setzt den Geschäftswert entsprechend den Vorinstanzen fest.