OLG Saarbrücken Urteil vom 31.8.2004, 4 U 55/04 - 10

Grundstückskaufvertrag: Rücktritt wegen Nichtleistung von Wohngeld

Leitsätze

Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag wegen Nichtleistung von Wohngeld

Tenor

1. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 17.12.2003 – Az: 3 O 38/03 – wird zurückgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens je zur Hälfte.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Zwangsvollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leisten.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Im vorliegenden Rechtsstreit nehmen die Kläger die Beklagten auf Löschung einer Auflassungsvormerkung und Herausgabe einer Eigentumswohnung in Anspruch.

Die Kläger sind je zur Hälfte Eigentümer der im Antrag bezeichneten Eigentumswohnung, die sie zusammen mit einer in der Eigentumswohnung vorhandenen Einbauküche mit notariellem Vertrag vom 25.9.2001 (Bl. 4 – 13 d. A.) an die Beklagten verkauften. Der Kaufpreis betrug 190.000 DM, wovon ein Teilbetrag in Höhe von 4.000 DM auf eine Einbauküche entfiel. Der Kaufpreis war gemäß § 4 des Vertrages in zwei Raten zu zahlen: Die erste Rate in Höhe von 30.000 DM sollte zehn Tage nach der Bestätigung durch den Notar beglichen werden, dass alle erforderlichen Zustimmungen und der Verwalternachweis in der gesetzlichen Form vorliegen würden und die Eintragung der lastenfreien Eigentumsvormerkung beantragt worden sei. Die zweite Rate in Höhe von 160.000 DM war am 27.12.2001 fällig. Weiterhin vereinbarten die Parteien, dass die Beklagten die mit dem Vertrag verbundenen Kosten sowie die anfallende Grunderwerbsteuer zahlen sollten (§ 15; Bl. 10 d. A.). Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten sollten in Ansehung des Kaufgegenstands am Tag der Zahlung des Teilkaufpreises von 30.000 DM auf die Beklagten übergehen (§§ 12, 23). Auch alle ab diesem Zeitpunkt entstehenden Wohngeldverpflichtungen sollten zu Lasten der Beklagten gehen (§ 13; Bl. 8 d. A.). Der Kaufvertrag enthielt in § 7 folgende Rücktrittsvereinbarung:

(1) Zahlt der Käufer den Kaufpreis auf eine nach dessen Fälligkeit erfolgte Mahnung des Verkäufers nicht, kommt der Käufer durch die Mahnung in Verzug. Ohne Mahnung kommt der Käufer 30 Tage nach Fälligkeit des Kaufpreises und Zugang der Fälligkeitsmitteilung des amtierenden Notars gemäß § 4 Abs. 1 in Verzug.

(2) Entgegen § 454 BGB steht dem Verkäufer bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 326 BGB das dort bestimmte Rücktrittsrecht zu.

Nach Eintragung der Eigentumsvormerkung zahlten die Beklagten im November 2001 die erste Kaufpreisrate in Höhe von 30.000 DM. Nachdem die Beklagten die Kläger mit Schreiben vom 9.3.2002 (Bl. 14 d. A.) mit Fristsetzung zum 2.4.2002 zur Zahlung des restlichen Kaufpreises, der Zinsen, der „Nebenkosten einschließlich der Zustimmungsgebühr„ aufgefordert hatten, überwiesen die Beklagten am 27.3.2002 einen weiteren Betrag in Höhe von 167.505,26 DM, der sich nach dem Vortrag der Beklagten wie folgt zusammensetzt: 160.000 DM Restkaufpreis; 4.663,70 DM Wohngeld; 2.542,46 Zinsen; 290 DM Zustimmungsgebühren; 9,20 DM Einschreiben. Auf die Zahlung reagierten die Kläger zunächst mit einem Schreiben vom 10.4.2002 (Bl. 16 d. A.), in dem sie die Beklagten darüber informierten, dem Notar die vollständige Kaufpreiszahlung einschließlich Zinsen und Nebenkosten anzeigen zu wollen. In einem Schreiben vom 29.6.2002 (Bl. 18 d. A.) baten die Kläger um Ausgleich der Grundsteuer, für die die Kläger als eingetragene Eigentümer in Anspruch genommen wurden. Mit weiteren Schreiben vom 5.8.2002 (Bl. 19 d. A.) und 11.9.2002 (Bl. 20 d. A.) forderten die Kläger die Beklagten zur Erstattung der Grunderwerbsteuer auf und kündigten im letztgenannten Schreiben an, für den Fall der Nichtzahlung alle möglichen Schritte in die Wege zu leiten, um eine Eigentumsumschreibung zu erreichen und eine weitere Haftung als noch eingetragene Eigentümer zu vermeiden. Mit Schreiben vom 12. Dezember 2003 (Bl. 23 d.A.) erklärten die Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag.

Zwischenzeitlich wurde die Grunderwerbsteuer von den Beklagten beglichen.

Die Kläger haben die Auffassung vertreten, sie seien wirksam vom Vertrag zurückgetreten, da die Beklagten ihren Verpflichtungen aus dem notariellen Kaufvertrag zur Zahlung des Wohngeldes und der Notarkosten nicht nachgekommen seien.

Die Kläger haben beantragt,

(1) die Beklagte zu 1) zu verurteilen, einer Löschung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums an der im Grundbuch von Saarbrücken Blatt eingetragenen Eigentumswohnung: Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flur, Flurstück Hof- und Gebäudefläche … verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung, Erdgeschoss links, mit Keller, im Aufteilungsplan mit der gleichen Nummer bezeichnet, zuzustimmen.

(2) den Beklagten zu 2) zu verurteilen, einer Löschung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums an der im Grundbuch von Saarbrücken Blatt eingetragenen Eigentumswohnung: Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flur, Flurstück Hof- und Gebäudefläche … verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung, Erdgeschoss links, mit Keller, im Aufteilungsplan der gleichen Nummer bezeichnet, zuzustimmen.

(3) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die in dem Anwesen, im Erdgeschoss links befindliche Wohnung bestehend aus 4 Zimmern, einer Küche, einem Bad und einer Toilette sowie den dazugehörigen Schlüsseln an die Kläger herauszugeben.

Dem sind die Beklagten entgegengetreten. Die Beklagten haben die Auffassung vertreten, den Klägern stehe bereits deshalb kein Rücktrittsrecht zu, da der Kaufpreis in Höhe von 190.000 DM vollständig bezahlt worden sei. Ein eventuell bestehendes Rücktrittsrecht sei überdies verwirkt, da die noch ausstehende Wohngeldforderung (für das Jahr 2002 gemäß Schreiben der Hausverwaltung vom 4.12.2002: 2.264,82 Euro) nach der geleisteten Teilzahlung im Vergleich zur Gesamtforderung zu gering sei. Im Übrigen sei die Wohngeldforderung nur deshalb zurückbehalten worden, weil in der streitgegenständlichen Wohnung ein Wasserschaden aufgetreten sei, für dessen Folgekosten die Wohnungseigentümergemeinschaft aufkommen müsse. Diesbezüglich stehe den Beklagten ein Aufrechnungsanspruch zu. In jedem Fall seien die Beklagten allenfalls Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises zur Herausgabe verpflichtet.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und hierzu ausgeführt:

Den Klägern stünden die streitgegenständlichen Ansprüche nicht zu, da die Voraussetzungen für einen wirksamen Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag nicht gegeben seien. So könnten die Kläger den Rücktritt nicht auf einen Verzug der Beklagten mit der Kaufpreisforderung stützen. Denn die Beklagten hätten den Kaufpreis am 27.3.2002 zwar verspätet, jedoch noch vor Ausspruch des Rücktritts vollständig beglichen. Entgegen der Auffassung der Kläger sei die am 27.3.2002 geleistete Zahlung nicht vorrangig auf die noch offen stehende Wohngeldforderung und die Forderung auf Ausgleich der Grunderwerbsteuer zu verrechnen, da es sich bei diesen Zahlungsverpflichtungen nicht um Kosten im Sinne des § 367 Abs. 1 BGB handele. Es sei deshalb davon auszugehen, dass mit der Zahlung der Beklagten vom 27.3.2002 der vereinbarte Kaufpreis in Höhe von 190.000 DM vollständig und inklusive aller Zinsen und Kosten bezahlt worden sei. Schließlich sei es den Klägern verwehrt, den Rücktritt darauf zu stützen, dass die Beklagten am 12.12.2002 ihrer Zahlungspflicht hinsichtlich Wohngeld und Grunderwerbsteuer noch nicht vollständig nachgekommen gewesen sei. Denn die Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB seien bezüglich dieser Forderungen nicht erfüllt, da die diesbezüglichen Zahlungspflichten nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis zur Hauptleistungspflicht stünden.

Hiergegen wendet sich die Berufung der Kläger. Die Kläger vertreten die Auffassung, das Landgericht habe verkannt, dass ein gesetzliches Rücktrittsrecht wegen Leistungsverzugs nach § 326 BGB nicht schon daran scheitere, dass ein Verzug mit einer Hauptleistungspflicht erforderlich sei. Diese könne bei Verträgen über die Bestellung von Wohnungseigentum ebenso wie bei einem Vertrag über ein Eigenheim nicht nur im Erwerbspreis, sondern auch in den laufenden Zahlungen bestehen, die der Erwerber in der Zeit zwischen dem Abschluss der schuldrechtlichen Vereinbarung und dem dinglichen Eigentumserwerb zu erbringen habe. Die Zahlungsverpflichtungen der Beklagten zur Begleichung der laufenden Kosten seien nach dem Willen der Parteien für die Durchführung des Vertrages von wesentlicher Bedeutung gewesen. Ein anderes Ergebnis könne nicht daraus hergeleitet werden, dass diese Zahlungsverpflichtungen in § 13 und 15 des notariellen Vertrages und somit in Entfernung zu den Erwerbspreiszahlungen der ersten Paragraphen geregelt seien. Diese Anordnung sei zufällig und lasse dennoch die Einheitlichkeit der Gesamtverpflichtung der Beklagten erkennen. Überdies hätten es auch Zweckmäßigkeitsgesichtspunkte bei der Vertragsgestaltung geboten, die Zahlungsverpflichtungen an verschiedenen Stellen zu platzieren. Es entspreche der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des Reichsgerichts, die Zahlungsverpflichtungen zu den laufenden Kosten als Hauptleistungspflichten zu qualifizieren.

Die Kläger beantragen,

unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts vom 17.12.2003 – AZ: 3 O 38/03 – nach den erstinstanzlichen Anträgen zu erkennen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung der Kläger zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen die angefochtene Entscheidung. Die Beklagten tragen vor, hinsichtlich der ausstehenden Wohngeldforderung nicht in Verzug begründender Weise angemahnt worden zu sein. In jedem Fall stünde dem Rücktritt der Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegen, da die Kläger mit Schreiben vom 30.4.2002 dem Notar gegenüber mitgeteilt hätten, dass nach zwischenzeitlicher Überweisung des Kaufpreises eine Umschreibung des Eigentums erfolgen könne. Der neun Monate nach diesem Schreiben erklärte Rücktritt sei nicht mehr zeitnah erfolgt und mithin treuwidrig.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das angefochtene Urteil Bezug genommen.

II.

A. Die gem. § 511 Abs. 1 Nr. 2 statthafte, form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist nicht begründet, da die angefochtene Entscheidung weder auf einer Rechtsverletzung beruht, noch nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen (§ 513 Abs. 1 ZPO). Den Klägern steht kein Anspruch auf Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrags zu, da die Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB (in der bis zum einen 31.12.2001 geltenden Fassung; im Folgenden: BGB a.F.; Art. 229 § 5 EGBGB) nicht vorliegen. Denn die Beklagten haben sich zum Zeitpunkt der Rücktrittserklärung nicht mit einer Hauptleistungspflicht in Verzug befunden (1.). Überdies scheitert ein wirksamer Rücktritt gem. § 326 Abs. 1 BGB a.F. daran, dass die Kläger die Beklagten nicht in einer den Anforderungen des § 326 Abs. 1 BGB a.F. entsprechenden Weise zur Bewirkung der Leistung bestimmt haben (2.).

1. Die streitgegenständlichen Ansprüche auf Zustimmung zur Löschung der Vormerkung und Herausgabe der Eigentumswohnung gem. § 886 BGB, § 346 Satz 1 BGB setzen voraus, dass die Kläger wirksam vom Grundstückskaufvertrag zurückgetreten sind. Als Rechtsgrundlage kommt allein § 326 Abs. 1 BGB a.F. in Betracht. Ein Rücktritt gem. § 326 BGB a.F. setzt zunächst voraus, dass der Schuldner mit einer Hauptleistungspflicht in Verzug geraten ist. Bereits daran fehlt es: Hinsichtlich der Kaufpreisforderung haben sich die Beklagten zum maßgeblichen Zeitpunkt nach der Zahlung vom 27.3.2002 nicht mehr in Verzug befunden (a); auf die verzögerte Zahlung der Grunderwerbsteuer und auf die noch offen stehenden Notarkosten können die Kläger den Rücktritt nicht stützen, da die Beklagten bezüglich dieser Kostenpositionen keine vertraglichen Zahlungsverpflichtungen gegenüber den Klägern eingegangen sind (b). Auch die ausstehende Begleichung des Wohngeldes rechtfertigt den Rücktritt nicht, weil die Forderung auf Begleichung des Wohngeldes nach dem Inhalt der vertraglichen Regelung keine Hauptleistungspflicht darstellt (c).

a) Zunächst haben sich die Beklagten hinsichtlich der Kaufpreisforderung zum Zeitpunkt der Rücktrittserklärung nicht in Verzug befunden.

Die Beklagten haben am 27.3.2002 eine Zahlung in Höhe von 167.505,26 DM geleistet. Mit dieser Zahlung ist der noch offen stehende Kaufpreis getilgt worden, da die Beklagten zumindest konkludent eine entsprechende Übereinkunft über die Tilgungswirkungen getroffen haben.

aa) Hat der Schuldner außer der Hauptleistung Zinsen oder Kosten zu entrichten oder ist der Schuldner dem Gläubiger gegenüber aus mehreren Schuldverhältnissen zu gleichartigen Leistungen verpflichtet, so bestimmen sich die Tilgungswirkungen nach Maßgabe der §§ 366, 367 BGB. Diese gesetzliche Tilgungsreihenfolge beruht auf dem vermuteten, vernünftigen Parteiwillen und steht zurück, soweit die Parteien eine Einigung über die Tilgungsreihenfolge erzielen konnten (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 366 Rdn. 7). Davon ist im vorliegenden Fall auszugehen.

bb) Allerdings haben die Beklagten mit der Zahlung keine ausdrückliche Tilgungsbestimmung getroffen. Dennoch haben die Beklagten nach dem unbestrittenen Sachvortrag mit ihrer Leistung zunächst jedenfalls den Restkaufpreis in voller Höhe abdecken wollen. Diese Tilgungsbestimmung haben auch die Kläger der Zahlung zugrunde gelegt. Dies belegt der Wortlaut des Schreibens vom 10.4.2002 (Bl. 16 d. A.), in dem die Kläger angekündigt haben, dass sie den Notar von der vollständigen Zahlung des Kaufpreises in Kenntnis setzen würden. Auch das an die Beklagte gerichtete Schreiben der Kläger vom 29.6.2002 (Bl. 18 d. A.) bestätigt die Auffassung der Kläger, dass die Beklagten mit ihrer Zahlung vom 27.3.2002 den vollständigen Kaufpreis beglichen haben. Legen jedoch Gläubiger und Schuldner der Zahlung die gleiche Tilgungsbestimmung zu Grunde, so bleibt für die Anwendung § 366 Abs. 2 BGB kein Raum.

b) Weiterhin können die Kläger den Rücktritt nicht auf die verzögerte Begleichung der Grunderwerbsteuer stützen, da der notarielle Vertrag in der Vertragsbestimmung des § 15, wonach die Käufer die mit dem Vertrag verbundenen Kosten und die Grunderwerbsteuer zahlen sollen, keine Zahlungspflichten der Beklagten gegenüber den Klägern begründet hat. Dies legt schon der Wortlaut der Klausel nahe, der den Gläubiger eines eventuellen Anspruchs nicht benennt. Eine Verpflichtung der Beklagten gegenüber den Klägern war auch sachlich nicht veranlasst, da die Zahlungspflicht der Beklagten hinsichtlich der Grunderwerbsteuer unmittelbar aus der Verwirklichung des Steuertatbestandes resultiert und allein den Fiskus berechtigt. Demnach dient § 15 des Grundstückskaufvertrags im Innenverhältnis der Vertragspartner lediglich der Klarstellung, dass die Beklagten nicht berechtigt sind, von den Klägern Ausgleich für die Steuerschuld zu suchen.

Dasselbe gilt hinsichtlich der ausstehenden Begleichung der Kostennote des beurkundenden Notars. Auch diesbezüglich werden mit der in § 15 enthaltenen Kostenregelung keine originären Zahlungsverpflichtungen der Beklagten gegenüber den Klägern begründet. Vielmehr stellt die Vertragsbestimmung klar, dass die Beklagten im Innenverhältnis der Vertragsparteien gegenüber dem beurkundenden Notar zur Kostentragung verpflichtet sind. Inwieweit aus dieser Kostenregelung Freistellungsansprüche resultieren, kann im Ergebnis dahinstehen, da die Kläger zu den tatsächlichen Voraussetzungen eines eventuellen Freistellungsanspruchs und dessen eventueller Umwandlung in einen Zahlungsanspruch zum hier relevanten Zeitpunkt der Abgabe der Rücktrittserklärung nichts vorgetragen haben.

c) Auch die rückständigen Wohngeldbeträge rechtfertigen den Rücktritt nicht. Die Vertragsauslegung des Landgerichts, wonach die in § 13 Abs. 2 des Kaufvertrages enthaltenen Pflichten keine Hauptleistungspflichten sind, hält den Angriffen der Berufung stand.

aa) Im Ausgangspunkt besteht Einigkeit, dass der Gläubiger nur dann gem. § 326 Abs. 1 BGB a.F. zurücktreten kann, wenn sich der Schuldner mit einer im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Hauptleistungspflicht in Verzug befindet (st. Rspr. RG, vgl. nur RGZ 53, 161, 164; 57, 105, 110; BGH, Urt. v. 30.9.1971 – VII ZR 20/70, NJW 1972, 99; Urt. v. 24.9.1991 – X ZR 85/90, WM 1992, 34, 36; Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 326 Rdn. 7; Soergel/Wiedemann, BGB, 12. Auf. § 320 Rdn. 12; Erman/R. Battes, BGB, 10. Aufl., § 326 Rdn. 10; MünchKomm(BGB)/Emmerich, 3. Aufl., § 326 Rdn. 28). Hierunter sind nicht nur die den Vertragstyp charakterisierenden Hauptleistungspflichten, sondern im Grundsatz alle diejenigen Pflichten zu verstehen, auf deren Austausch der Vertrag gerichtet ist. Es kommt mithin darauf an, ob die verzugsauslösende vertragliche Pflicht für die Vertragsparteien von wesentlicher Bedeutung ist (RGZ 101, 431; BGH, NJW 1972, 99). Ob diese Voraussetzungen vorliegen, lässt sich nicht schematisch beantworten; vielmehr ist das richtige Verständnis der vertraglichen Vereinbarung das Ergebnis der Vertragsauslegung im jeweiligen Einzelfall.

Diese Rechtsgrundsätze hat das Landgericht beachtet. Soweit es nach Auslegung der vertraglichen Regelung zu dem Ergebnis gelangt ist, dass die Pflicht zur Zahlung des Wohngeldes nach dem Inhalt des konkreten Vertrages nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis steht, ist die Auslegung des Landgerichts nicht zu beanstanden.

bb) Der richtige Prüfungsmaßstab des Berufungsgerichts bei der Kontrolle von Individualverträgen wird kontrovers diskutiert. So wird die Auffassung vertreten, dass die Auslegung von Individualverträgen Tatfrage sei (so st. Rspr. des Bundesgerichtshofs, vgl. nur Urt. v. 26.11.1997 - XII ZR 308/95, NJW-RR 1998, 801; Urt. v. 14.10.1994 - V ZR 196/93 - NJW 1995, 45, 46), weshalb die berufungsrechtliche Überprüfung dem Beurteilungsmaßstab der §§ 529, 513 ZPO unterliege. Demnach sei das Berufungsgericht an das Auslegungsergebnis des erstinstanzlichen Gerichts gebunden, sofern das erstinstanzliche Gericht keine für die Auslegung wesentlichen Umstände übergangen habe, das Auslegungsergebnis anerkannten Rechtsgrundsätzen (vor allem §§ 133, 157 BGB) entspreche und nicht denkgesetzwidrig erscheine (OLG München, MDR 2004, 112; OLGR Celle 2002, 238; Zöller/Gummer/Heßler, ZPO, 24. Aufl., § 511 Rdn. 2; Rimmelspacher, NJW 2002, 1897, 1899). Demgegenüber soll das Berufungsgericht nach der Gegenmeinung auch nach der Reform des Rechtsmittelrechts dazu berufen sein, die Auslegung des erstinstanzlichen Gerichts in einem umfassenden Umfang darauf zu überprüfen, ob das Auslegungsergebnis inhaltlich überzeuge und sachgerecht erscheine (BGH, Urt. v. 14.7.2004 – VIII ZR 164/03). Im Ergebnis bedarf der Meinungsstreit im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, da die rechtsfehlerfreie Auslegung des Landgerichts auch in der Sache überzeugt.

cc) Entgegen der Rechtsauffassung der Berufung steht die Auslegung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in Einklang. So entspricht es der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass bei einem Vertrag über die Bestellung von Wohnungseigentum ebenso wie bei einem Vertrag über ein Eigenheim die Hauptleistungspflicht nicht nur im Erwerbspreis, sondern auch in den laufenden Zahlungen bestehen kann, die der Erwerber in der Zeit zwischen dem Abschluss des schuldrechtlichen Vertrags und dem dinglichen Eigentumserwerb zu erbringen hat (BGHZ 59, 104, 105; BGH, Urt. vom 31. Oktober 1969 - V ZR 147/66 S. 7). Allerdings ist mit diesen grundsätzlichen Erwägungen das Auslegungsergebnis im vorliegenden Fall noch nicht vorgezeichnet. Denn der Bundesgerichtshof hat in den zitierten Entscheidungen nicht der Rechtsauffassung Ausdruck verliehen, dass die in einem Grundstückskaufvertrag enthaltene Wohngeldverpflichtung stets Hauptpflicht sein muss. Vielmehr hängt die richtige Qualifikation der vertraglichen Pflicht zur Wohngeldzahlung auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von der konkreten Ausgestaltung der vertraglichen Regelung ab.

cc) Die demnach gebotene Auslegung der individualvertraglichen Regelung durch das Landgericht lässt keine Rechtsfehler erkennen:

So stützt das Landgericht sein Auslegungsergebnis zunächst auf die Vertragsklauseln der § 3 und § 4, die an der Stelle, an der üblicherweise die Gegenleistung geregelt ist, nur die Kaufpreisschuld erwähnen. Überzeugend berücksichtigt das Landgericht weiterhin die Vertragsklausel des § 7, welcher eine ausdrückliche Regelung über den Verzug und den Rücktritt vom Vertrag enthält. In dieser Vertragsklausel leitet der Vertragstext nur aus dem Verzug der Käufer mit der Kaufpreiszahlung, nicht hingegen aus der ausbleibenden Wohngeldzahlung Rechte her. Diese Klausel belegt, dass die Parteien die Wohngeldzahlung nicht als Hauptleitungspflicht verstanden haben. Dieses Vertragsverständnis korrespondiert unmittelbar mit § 8 des Vertrages, in dem der Notar angewiesen wird, bereits dann die Eigentumsumschreibung zu beantragen, wenn die Zahlung des gesamten Kaufpreises nachgewiesen worden ist. Auch in dieser Vertragsklausel wird die Pflicht zur Zahlung von Wohngeld nicht erwähnt. Weiterhin liefern – worauf das Landgericht zutreffend hinweist – Systematik und Wortwahl der Vertragsklausel § 13 Argumente gegen die Absicht der Vertragspartner, mit dem Hinweis auf die Übernahme der Wohngeldverpflichtung eine synallagmatische Hauptleistungspflicht begründen zu wollen: Die Verpflichtung zur Übernahme der Wohngeldzahlung wird erst im zweiten Absatz dieser Vertragsbestimmung erwähnt, die sich in allgemeiner Weise mit dem Eintritt der Käufer in die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer befasst. Die Formulierung, die „Wohngeldverpflichtungen„ (gemeint sind die Verpflichtungen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft) ... „gehen zu Lasten des Käufers„ bringt den Willen zur Begründung einer durchsetzbaren Zahlungspflicht eher zurückhaltend zum Ausdruck.

Diese auf die Systematik gestützte Argumentation erscheint entgegen der Auffassung der Berufung nicht deshalb erfahrungswidrig, weil die Anordnung der einzelnen Klauseln in einem umfangreichen notariellen Vertrag zufällig erfolgen kann und es insbesondere Zweckmäßigkeitserwägungen gebieten können, Hauptleistungspflichten an verschiedenen Stellen eines Vertrages zu platzieren. Diese Erwägungen stehen dem Auslegungsergebnis des Landgerichts nicht entgegen, da die dargestellten Zweckmäßigkeitserwägungen zumindest keine überzeugende Begründung dafür bieten, weshalb sich die Vertragsparteien in § 7 des Vertrages den Rücktritt nur für den Fall des Verzugs mit der Kaufpreisforderung offen gehalten haben.

Abschließend ist anzumerken, dass auch das Verhalten der Parteien nach Abschluss des Vertrages, welches nach anerkannten Auslegungsregeln indizielle Bedeutung für den bei Vornahme des Rechtsgeschäfts vorhandenen rechtsgeschäftlichen Willen besitzen kann (BGH, Urt. v. 16.10.1997 – IX ZR 164/96, NJW-RR 1998, 259; 801; Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 133 Rdn. 18), die Auslegung des Landgerichts stützt: Aus dem Text der Mahnschreiben (Schreiben vom 9.3., 29.6., 5.8. und 11.9.2002) wird deutlich, dass selbst die Kläger der Wohngeldzahlung keine überragende Bedeutung beigemessen haben: In keinem dieser Schreiben wird die ausstehende Wohngeldzahlung erwähnt.

2. Letztlich kann die Frage nach der richtigen Auslegung des Vertrages dahinstehen, da die weiteren Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB a.F. nicht erfüllt sind. Denn der Rücktritt setzt weiterhin voraus, dass der Gläubiger dem Schuldner zur Bewirkung der Leistung zuvor eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmt hat, er werde die Annahme der Leistung nach dem Ablauf der Frist ablehnen. Hierbei müssen Nachfristsetzung und Ablehnungsandrohung in derselben Erklärung des Gläubigers enthalten sein und wegen ihrer Warnfunktion die im Gesetz festgelegten Förmlichkeiten strikt einhalten (BGHZ 74, 203; RGZ 120, 195). Daran fehlt es hier.

a) Zunächst ist nicht ersichtlich, auf welche Weise die Kläger die Beklagten zur Erfüllung der Wohngeldforderung in Verzug begründender Weise angemahnt haben. Sowohl die Schreiben vom 29.6. und 5.8.2002 als auch das Schreiben vom 11.9.2002 mahnen lediglich zur Zahlung der Grund- bzw. der Grunderwerbsteuer an. Auch das erste Schreiben vom 9.3.2002, das in allgemeiner Weise die Zahlung „sämtlicher Verpflichtungen„ bis zum 2.4.2002 angemahnt hat, kann den Verzug zum maßgeblichen Zeitpunkt der Rücktrittserklärung nicht begründen, da diese Mahnung offensichtlich durch die Teilzahlung vom 27.3.2002 und durch den Wortlaut des Schreibens der Kläger vom 10.4.2002 (Bl. 16 d. A.) überholt worden ist. In diesem Schreiben kündigen in die Kläger ausdrücklich an, die noch offen stehenden Wohngeldforderung in Höhe von 2.287,37 EUR abzüglich der Verwalterzustimmungsgebühr in Höhe von 148,27 EUR zur Entlastung der Beklagten an die Hausverwaltung zu überweisen. Danach haben die Kläger in Aussicht gestellt, den Notar von der Zahlung des restlichen Kaufpreises einschließlich Zinsen und Nebenkosten in Kenntnis zu setzen, um eine Umschreibung der Wohnung im Grundbuch zu erreichen. Bei lebensnaher Würdigung dieses Schreibens mussten die Beklagten das Schreiben vom 10.4.2002 so verstehen, mit ihrer Zahlung vom 27.3.2002 der im Schreiben der Kläger vom 9.3.2002 enthaltenen Zahlungsaufforderung zur Zufriedenheit der Kläger nachgekommen zu sein.

Lediglich der Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass die Voraussetzungen des § 284 Abs. 2 BGB a.F. nicht vorliegen.

b) Erst recht fehlt es an der erforderlichen Ablehnungsandrohung. Denn noch im Schreiben vom 11.9.2002, das eine Mahnung zur Zahlung der Grunderwerbsteuer mit Fristsetzung zum 10.10.2002 enthält, drohten die Kläger den Beklagten für den Fall der Nichtzahlung nicht die Rückabwicklung des Vertrages an. Vielmehr kündigten sie im Gegenteil an, alle rechtlichen Schritte einzuleiten, „um eine Umschreibung zu erreichen„. Demnach entsprach es der erkennbaren Absicht der Kläger, auch im Fall der Nichtzahlung der Grundsteuer in jedem Fall am Vertrag festzuhalten.

B. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung besitzt und die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO).