OLG Saarbrücken Urteil vom 12.2.2004, 8 U 102/03 - 26

Mietverwaltung: Pflichten und Sorgfaltsmaßstab

Leitsätze

Zu den Pflichten und dem Sorgfaltsmaßstab bei Mietverwaltung

Tenor

I. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 17. Januar 2003 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken - 1 O 166/02 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

1) Unter Abweisung des weitergehenden Zahlungsanspruchs wird die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 1.375,02 Euro nebst Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 02.05.2002 zu zahlen.

2) Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens werden der Klägerin zu 4/5 und der Beklagten zu 1/5 auferlegt.

II. Die weitergehende Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.

III. Von den Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin 4/5 und die Beklagte 1/5 zu tragen.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

V. Die Revision wird nicht zugelassen.

VI. Der Wert der Beschwer der Parteien übersteigt jeweils 20.000,-- Euro nicht.

Gründe

<Anmerkung der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Der Tatbestand wurde vom Gericht nicht mitgeteilt.>

A.

Wegen des Sachverhalts wird Bezug genommen auf die tatsächlichen Feststellungen in Tatbestand und Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils (Bl. 126-138 d.A.), § 540 I Satz 1 Nr. 1 ZPO.

Mit ihrer Berufung verfolgt die Klägerin ihr ursprüngliches Schadensersatzbegehren weiter, soweit der Erstrichter den geltend gemachten Anspruch aus positiver Vertragsverletzung des zwischen der Beklagten und der Klägerin sowie deren Ehemann abgeschlossenen Verwaltervertrages für Mietverwaltungen vom 27. Juli 1995 (Bl. 7/8 d.A.) mangels schuldhafter Pflichtverletzung der Beklagten bzw. hinreichender Darlegung eines Schadens (Badewanne) für unbegründet erachtet hat. Sie ist nach wie vor der Ansicht, dass die Vermietung der fraglichen Eigentumswohnung der Eheleute M. zum 15.06.2001 an den arbeitslosen und wenig zahlungskräftigen Zeugen P. ein pflichtwidriges und sorgfaltswidriges Verhalten der Beklagten dargestellt und der Erstrichter insoweit zu geringe Anforderungen an die Nachforschungspflicht des Wohnungsverwalters im Zusammenhang mit der Solvabilitätsprüfung eines Mietinteressenten gestellt habe. Bei ordnungsgemäßer Überprüfung der Verhältnisse des Zeugen P. hätte insoweit nicht verborgen bleiben können, dass dieser Arbeitslosenhilfebezieher und darüber hinaus auch ein Betrüger gewesen sei.

Die Klägerin hält ferner auch die Rückzahlung der Kaution in Höhe von 518,28 Euro an den Vormieter G. durch die Beklagte für pflichtwidrig und angesichts fehlender späterer Möglichkeiten, Zahlungsforderungen gegen den Zeugen G. noch zu realisieren, auch für schadensersatzbegründend. Der Erstrichter habe insoweit nicht berücksichtigt, dass damals über den Rahmen von Schönheitsreparaturen hinaus erhebliche Reparaturverpflichtungen des Zeugen G. bestanden hätten. Rechtsfehlerhaft sei schließlich auch die Behandlung des „Badewannenschadens“ durch den Erstrichter, soweit dieser ohne weiteren Hinweis von einer Wertlosigkeit der Badewanne ausgegangen sei und darüber hinaus ohne Berücksichtigung der Ratenvereinbarung vom 8. September 1998 (Bl. 83=158 d.A.) fehlende Realisierbarkeit eines etwaigen Schadensersatzanspruches gegenüber dem Zeugen H. angenommen habe.

Die Klägerin beantragt (Bl. 151, 172, 198 d.A.),

unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 7.087,45 Euro nebst Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 1.607,57 Euro seit dem 05.11.2001 und aus 5.463,00 Euro seit dem 02.05.2002 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt (Bl. 161, 173, 198 d.A.),

die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung ihres früheren Vorbringens. Insbesondere bestreitet sie nach wie vor, dass der Zeuge P. bei Anmietung überhaupt arbeitslos gewesen sei und bei Rückgabe der Wohnung durch den Zeugen G. erhebliche Beschädigungen vorgelegen hätten. Soweit die Klägerin neuen Vortrag gehalten hat, rügt die Beklagte diesen ausdrücklich als verspätet.

Bezüglich des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschriften vom 14. November 2003 (Bl. 171 ff. d.A.) sowie vom 22. Januar 2004 (Bl. 194 ff. d.A.) Bezug genommen.

Der Senat hat gemäß den Beweisbeschlüssen vom 14. November 2003 (Bl. 173 d.A.) und vom 4. Dezember 2003 (Bl. 184/185 d.A.) eine Beweisaufnahme zur Frage der Erwerbstätigkeit des Mieters P. bei Mietvertragsabschluss sowie der anderweitigen Vermietbarkeit der Wohnung im fraglichen Zeitraum durchgeführt, wegen deren Ergebnisses auf die Sitzungsniederschriften vom 14. November 2003 (Bl. 173-175 d.A.) und vom 22. Januar 2004 (Bl. 195-197 d.A.) verwiesen wird.

B.

1. Die Berufung der Klägerin ist nach den §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, mithin zulässig.

In der Sache hat sie jedoch nur zum Teil Erfolg. Lediglich soweit der Erstrichter schuldhafte Pflichtverletzungen der Beklagten im Zusammenhang mit der Rückgabe der Kaution an den Vormieter G. sowie mit der anschließenden Weitervermietung der fraglichen Wohnung an den Zeugen P. verneint hat, beruht die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO und rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen zugleich eine andere Entscheidung, § 513 ZPO; der Höhe nach ist der diesbezügliche Schadensersatzanspruch der Klägerin aber nur teilweise, nämlich nur hinsichtlich der Rechtsverfolgungs- und Räumungskosten gegen den Mieter P. sowie in Höhe des Kautionsbetrages begründet. Und auch die Versagung von Erstattungsansprüchen gegen die Beklagte wegen des „Badewannenschadens“ sowie eventueller Verunreinigungen und Beschädigungen der Wohnung durch den Mieter P. seitens des Landgerichts ist nicht zu beanstanden.

1. Entgegen der Ansicht des Erstrichters hat sich die Beklagte gegenüber der Klägerin, der der Zeuge M. seine diesbezüglichen Ansprüche gegen die Beklagte ausweislich der keinen Wirksamkeitsbedenken unterliegenden Abtretungserklärung vom 10. Mai 2002 (vgl. Bl. 169 d.A.) abgetreten hat, einmal im Zusammenhang mit der dieser nachteiligen Weitervermietung der in Rede stehenden Eigentumswohnung an den Zeugen P. zum 15.06.2001 schadensersatzpflichtig gemacht. Dieser Anspruch folgt aus positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrages vom 27. Juli 1995, der sich, soweit - wie hier - die Übernahme der Verwaltung entgeltlich erfolgt, als Geschäftsbesorgungsvertrag mit größtenteils dienstvertraglichem Charakter gemäß § 675 BGB darstellt, auf welchen die Regeln des Dienstvertragsrechts und des Auftragsrechts Anwendung finden (vgl. BGH NJW 1998, 680; NJW-RR 1993, 1227). Soweit zu den darin seitens der Beklagten übernommenen Aufgaben unter anderem auch die Anwerbung neuer Mietinteressenten sowie der Abschluss neuer Mietverträge gehören (vgl. Ziff. 2.), haftet die Beklagte als Verwalterin nach den allgemeinen Regeln für die ordnungsgemäße Erfüllung dieser Aufgaben, also für jede Form der Fahrlässigkeit (§§ 276, 278 BGB); Haftungsmaßstab ist hierbei nach dem einschlägigen Verkehrskreis die Sorgfalt eines erfahrenen und fachkundigen Kaufmanns der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (vgl. Bub, NZM 2000, 1202 ff./1207). Diese Sorgfalt ist im Zusammenhang mit der hier in Rede stehenden Auswahl des „richtigen“ Mieters umso mehr zu fordern, als es um eine für den Wert der Immobilie entscheidende Frage geht; denn dieser wird erheblich auch von der Nachhaltigkeit der Miete beeinflusst, die ihrerseits an der Laufzeit des Mietvertrages und insbesondere der Bonität des Mieters gemessen wird (vgl. Bub, a.a.O., S. 1203). Unabhängig von einer Verpflichtung der Beklagten zu weitergehenden, mit besonderem Aufwand, Zeit und Mühe verbundenen Nachforschungen, wie sie die Klägerin für sachgerecht hält, hätte sich die Beklagte demgemäß nach - bereits in der mündlichen Verhandlung im Einzelnen dargelegten - Auffassung des Senats bei dieser Sachlage neben der Selbstauskunft des Mietinteressenten zumindest noch eine aktuelle Lohnbescheinigung bzw. Lohnabrechnung seitens des Zeugen P. vor Mietvertragsabschluss vorlegen lassen müssen. Eine solche Maßnahme ist nämlich ebenso einfach wie wirkungsvoll und kann gegenüber einem ernsthaften Interessenten, der den Interessen des Vermieters Rechnung trägt, auch keine abschreckende Wirkung haben. Sie ist darüber hinaus durchaus üblich und wurde - wie die Zeugin T. (jetzt: K.) in anderem Zusammenhang bekundet hat - auch seitens des Geschäftsführers der Beklagten bei Außenterminen mit Mietinteressenten häufig vorgenommen. Dafür, warum die Beklagte diese gebotene Vorsichtsmaßnahme gerade gegenüber dem Zeugen P. nicht angewandt hat, hatte diese Zeugin hingegen keine Erklärung. Es muss nach allem als sorgfaltswidrig angesehen werden, dass die Beklagte den Zeugen P. als neuen Mieter akzeptiert hat, ohne die Frage seiner Erwerbstätigkeit und seines regelmäßigen Einkommens überprüft zu haben.

Der Senat ist darüber hinaus davon überzeugt, dass schon diese naheliegende Überprüfungsmethode den „faulen“ Mieter P. entlarvt hätte. Denn tatsächlich war er zur fraglichen Zeit arbeitslos, erhielt lediglich Arbeitslosenhilfe und war demgemäß gar nicht in der Lage, eine aktuelle Lohnbescheinigung vorzulegen. Dies ergibt sich schon aus dem sich bei den Akten befindlichen Bescheid des Arbeitsamtes S., Geschäftsstelle S., vom 03.01.2001 (vgl. Bl. 4 der Zwangsvollstreckungssache 5 M 532/2001, Amtsgericht St. Ingbert), darüber hinaus auch aus den eigenen Angaben des Zeugen P. anlässlich der Abgabe der eidesstattlichen Versicherung vom 14.05.2001 (vgl. Bl. 2 dieser Unterlagen). Soweit die Beklagte demgegenüber behauptet hat, der Zeuge P. sei im Mai/Juni 2001 nicht arbeitslos, sondern bei der Firma P. (=D.) beschäftigt gewesen, was sie durch eine Nachfrage dort erfahren habe, hat die vor dem Senat durchgeführte Beweisaufnahme dies nicht bestätigt. Abgesehen davon, dass diese Nachfrage bei der Firma P. nach der Bekundung der Zeugin K. (vormals: T.) - fußend auf den Angaben des Zeugen P. in dessen Selbstauskunft - nicht im zeitlichen Zusammenhang mit der Anmietung der Wohnung durch den Zeugen stand und schon deshalb keine Aussagekraft hinsichtlich des fraglichen Zeitraums hätte, konnte die Zeugin K. auch keine handfesten Anknüpfungspunkte für ihre Annahme einer Beschäftigung des Zeugen P. bei der Firma P. liefern. Weder hat sie den Zeugen nach eigener Bekundung bei dieser Firma unmittelbar telefonisch erreicht noch hat ihr eine zuständige Person die Beschäftigung des Zeugen bei dieser Firma damals ausdrücklich bestätigt. Ihr Schluss beruht vielmehr auf zweifelhaften Umständen, die einen Irrtum bzw. eine Verwechselung nicht ausschließen, und ist im Ergebnis nicht geeignet, die bei den Akten befindlichen Urkunden, insbesondere den Arbeitslosenhilfebescheid zu widerlegen.

Soweit hiernach ein sorgfältiges Vorgehen der Beklagten zu einer Aufdeckung der wahren Verhältnisse geführt hätte und es deshalb nicht zu einer Vermietung der fraglichen Wohnung an den - nicht hinreichend zahlungskräftigen - Zeugen P. gekommen wäre, wäre hierdurch in jedem Fall auch ein Teil des geltend gemachten Schadens der Klägerin vermieden worden. Denn jedenfalls die - unstreitig uneinbringlichen - Rechtsverfolgungskosten (Mahnauslagen; Gerichtskosten; Vollstreckungskosten) und Räumungskosten gegen den Zeugen P. in unstreitiger Höhe von 15,34 Euro, 1.012,15 Euro und 212,72 Euro, zusammen 1.240,21 Euro wären in diesem Fall nicht bei der Klägerin angefallen, sind mithin adäquat kausaler Schaden.

Hingegen hat die insoweit beweispflichtige Klägerin im Ergebnis nicht nachzuweisen vermocht, dass ihr durch die pflicht- und sorgfaltswidrige Vermietung an den Zeugen P. auch der ferner begehrte Mietausfallschaden für den Zeitraum vom 15. Juli 2001 bis einschließlich 31. Mai 2002 entstanden ist. Weder hat die Beklagte für die Uneinbringlichkeit der Mietforderungen gegen den Zeugen P. einzustehen, noch ist eine anderweitige Vermietbarkeit der fraglichen Wohnung für diesen Zeitraum erwiesen. Was Ersteres anbelangt, so ergibt sich schon aus dem dienstvertraglichen Einschlag des in Rede stehenden Verwaltervertrages, dass die Beklagte keinesfalls das Ausfallrisiko der Klägerin übernommen hat; sie haftet mithin für den Eingang der Mieten ebenso wenig wie für einen vorübergehenden Leerstand.

Soweit eine Haftung der Beklagten in diesem Zusammenhang vielmehr vorausgesetzt hätte, dass die fragliche Wohnung - anstelle des Mieters P. - auch an einen anderen solvablen Mieter hätte vermietet werden können (vgl. schon den entsprechenden Hinweis des Erstrichters in der mündlichen Verhandlung vom 13. September 2002; Bl. 67 d.A.), ist der entsprechende Nachweis der Klägerin ersichtlich nicht gelungen. Denn keiner der von ihr hierzu benannten, vor dem Senat vernommenen Zeugen vermochte die konkrete Möglichkeit einer anderweitigen Vermietung der fraglichen Wohnung in dem in Rede stehenden Zeitraum zu bestätigen. Weder der Zeuge W. noch ein nicht näher benanntes Ehepaar noch irgendjemand anderes haben sich nach der Schilderung dieser Zeugen als ernsthafte Mietinteressenten für die fragliche Wohnung dargestellt.

Darüber hinaus ist auch in keiner Weise dargetan, dass etwa der spätere Nachmieter Z. die Wohnung bereits vor Juni 2002 hätte anmieten können und wollen.

Es kann schließlich auch nicht - im Sinne einer Beweiserleichterung - nach der allgemeinen Lebenserfahrung ohne Weiteres angenommen werden, dass eine ersatzweise Vermietung an andere Interessenten ohne Weiteres hätte bewerkstelligt werden können. Dies mag für - frühere - Zeiten des absoluten Wohnungsmangels gegolten haben, kann heute angesichts des veränderten Wohnungsmarktes (Überangebot) ohne konkrete Anhaltspunkte aber allenfalls ausnahmsweise für besondere Objekte angenommen werden. Solche Anhaltspunkte liegen hier nach Ansicht des Senats indessen nicht in ausreichendem Maße vor, zumal die Vermietung des Objekts an den Nachmieter Z. im Juni 2002 keine Aussagekraft in Bezug auf den Zeitraum ab Juni 2001 hat und die Beklagte für letzteren Zeitraum unwidersprochen vorgetragen hat, über Monate - erfolglos - inseriert bzw. Makler beauftragt gehabt zu haben (vgl. Seite 2 f. des Schriftsatzes vom 2. Juli 2002 (Bl. 22 f. d.A.). Der Nachweis eines kausalen Mietausfallschadens ist nach allem nicht geführt, die Klage insoweit unbegründet.

2. Entgegen der Ansicht des Erstrichters ist das klägerische Schadensersatzbegehren ferner im Umfang der an den Vormieter G. zurückgezahlten Kaution von 518,28 Euro begründet. Nach Ansicht des Senats ist nämlich auch die Abwicklung der „Mietangelegenheit G.“ seitens der Beklagten pflicht- und sorgfaltswidrig erfolgt. Davon ausgehend, dass - wie sich aus dem Schreiben der Beklagten vom 25. Mai 2001 (Bl. 101 d.A.) eindeutig ergibt - zur Zeit der Mietaufhebungsverhandlungen mit dem Vormieter G. dieser die Mietwohnung bereits verlassen, den Schlüssel ausgehändigt und die Mietzahlungen bis einschließlich April 2001 geleistet hatte, die Beklagte letztendlich auch noch auf die ursprünglich avisierte Herrichtung der Wohnung und die vertraglich vorgesehene „Wohnungswechselpauschale“ (vgl. Seite 4 des Mietvertrages: „Sonstige Vereinbarungen“; Bl. 52 d.A.) verzichtet hat, einzige Gegenleistung des Vormieters G. im Rahmen der Mietaufhebung damit lediglich die Mietzahlungen für Mai und Juni 2001 waren und diese wiederum überwiegend durch die geleistete Kaution abgedeckt waren, hat der Senat schon erhebliche Zweifel an der Ausgewogenheit des - nicht vorgelegten - Aufhebungsvertrages mit dem Vormieter G.. Unabhängig davon, ob demgemäß schon der Abschluss des wenig vorteilhaften Aufhebungsvertrages eine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten darstellte, hätte diese jedenfalls in diesem Zusammenhang nicht auch noch die Kaution zur Auszahlung bringen dürfen. Denn diese war zumindest noch nicht zur Rückzahlung fällig, zumal nicht feststand, dass dem Vermieter keinerlei Ansprüche mehr zustanden, für die die Kaution haftete (vgl. BGHZ 141, 160; OLG Düsseldorf ZMR 2002, 37). Neben der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung (vgl. Schreiben der Beklagten an den Vormieter G. vom 11. Juli 2001; Bl. 9 d.A.) standen nämlich auch noch Beschädigungen der Mietsache im Raum wie etwa der im Wohnungsübergabebericht vom 11.06.2001 festgehaltene defekte Ablauf des Waschbeckens (vgl. Bl. 30 f./31 d.A.). Infolge dieser verfrühten Rückzahlung der Kaution ist der Klägerin auch ein entsprechender Schaden entstanden. Denn angesichts der unstreitig schlechten finanziellen Verhältnisse des Vormieters G. war der Einbehalt der Kaution die einzige Möglichkeit der Klägerin, Forderungen gegen diesen zu realisieren. Die Beklagte hat darüber hinaus auch nicht dargetan, dass der Annahme eines diesbezüglichen Schadens der Klägerin jedenfalls eine zwischenzeitlich eingetretene Rückzahlungsverpflichtung der Klägerin hinsichtlich dieser Kaution entgegenstünde. Denn nach wie vor ist nicht ausgeschlossen, dass der Vormieter G. für Beschädigungen der Mietsache (Ablauf des Waschbeckens pp.) verantwortlich ist, und deshalb der Einbehalt der Kaution gerechtfertigt bleibt. Die Beklagte hat der Klägerin mithin auch im Umfang der ursprünglichen Kautionsleistung des Vormieters G. Schadensersatz zu leisten.

3. Nicht zu beanstanden sind hingegen die Ausführungen des Erstrichters zum - nicht zu erstattenden - „Badewannenschaden“. Zu Recht hat dieser insoweit auch darauf abgestellt, dass eine Schadensregulierung durch den Mieter H. im Falle zeitnaher Mitteilung der Badewannenbeschädigung durch die Beklagte an die Klägerin schon nicht dargetan sei. Soweit die Klägerin nunmehr vorträgt, von einer Durchsetzbarkeit eines entsprechenden Schadensersatzanspruches gegenüber dem Mieter H. - in Raten - sei trotz dessen damaliger schlechter finanziellen Verhältnisse auszugehen, ist dies gemäß § 531 Absatz 2 ZPO als verspätet zurückzuweisen und kann deshalb keine Berücksichtigung mehr finden. Denn die Klägerin hätte dies ohne Nachlässigkeit auch bereits in erster Instanz vorbringen können. Auch sind Entschuldigungsgründe weder dargetan noch sonst wie ersichtlich.

Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht schließlich einen Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen die Beklagte wegen Beschädigung und Verunreinigung der Mietsache durch den Mieter P. verneint, ohne dass die Klägerin dem in der Berufungsinstanz noch substantiiert entgegengetreten wäre.

Auf den hiernach insgesamt nur nachgewiesenen Schaden von insgesamt 1.758,49 Euro war allerdings - wie es auch die Klägerin selbst in der Klageschrift gehandhabt hat - die von dem Zeugen P. geleistete Kaution in Höhe von 383,47 Euro anzurechnen, so dass im Ergebnis eine zuzusprechende Schadensersatzforderung in Höhe von 1.375,02 Euro verbleibt.

Das angefochtene Urteil war nach allem entsprechend abzuändern.

Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286 Absatz 1, Satz 1, 288 Absatz 1 BGB n.F.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Absatz 1, 97 Absatz 1, 91 Absatz 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da es an den erforderlichen Voraussetzungen fehlt (§§ 542 Abs. 1, 543 Abs. 1 Ziff. 1 i.V.m. Abs. 2, Satz 1 ZPO).

Der Wert der Beschwer der Parteien war im Hinblick auf § 26 Nr. 8 EinfG ZPO festzusetzen.