OLG Saarbrücken Beschluß vom 22.12.2004, 8 W 286/04; 8 W 286/04 - 42

Gewerberaummiete: Schadenersatz-/Mietminderungsansprüche eines Einzelhändlers in einem Einkaufszentrum wegen enttäuschter Umsatzerwartung

Leitsätze

Bei der Miete eines Geschäftslokals, das sich in einem Einkaufszentrum befindet, trägt der Mieter das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko auch dann, wenn sich die geschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums nicht wie erwartet verwirklicht.

Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000,-- EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Parteien streiten über die Verpflichtung, die Kosten des in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärten Rechtsstreits zu tragen. Dem Rechtsstreit liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerin als Vermieterin hat den Beklagten als Mieter auf Räumung von Gewerberäumen in der in Anspruch genommen, nachdem sie den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag wegen bestehender Zahlungsrückstände (Mietzins und Nebenkosten) außerordentlich gekündigt hatte. Der Beklagte, der die Gewerberäume inzwischen geräumt hat, hat Zahlungsrückstände eingeräumt, sich jedoch darauf berufen, er habe gegen die Klägerin aufrechenbare Schadensersatzansprüche, die die Höhe des rückständigen Mietzinses um mindestens 20.000 EUR überstiegen. Die Klägerin habe nämlich die gezielt entmietet, so dass aus von ihr zu vertretenden Gründen der Geschäftszweck des von ihm betriebenen Bekleidungsgeschäfts nicht mehr habe erreicht werden können und Umsatzeinbußen entstanden seien. Die in Rechnung gestellten Nebenkosten schulde er allenfalls zur Hälfte, weil diese nach einem falschen Schlüssel berechnet worden seien. Insoweit habe vereinbarungsgemäß das Ergebnis eines anderen Rechtsstreits abgewartet werden sollen; danach hätten auch die von ihm zu entrichtenden Betriebskosten berechnet werden sollen. Die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung sei daher nicht begründet gewesen, das Mietverhältnis sei vielmehr durch seine eigene außerordentliche Kündigung vom 19.2.2004 zum 31.3.2004 beendet worden.

Das Landgericht hat die Kosten des Rechtsstreits dem Beklagten auferlegt. Dagegen richtet sich die sofortige Beschwerde des Beklagten.

II. Die gem. § 91 a Abs. 2 ZPO zulässige Beschwerde ist nicht begründet. Die von der Klägerin mit Schreiben vom 4.12.2003 erklärte außerordentliche Kündigung des Mietvertrages hat das Mietverhältnis der Parteien beendet; die Räumungsklage wäre deshalb erfolgreich gewesen.

Es kann offen bleiben, ob der Beklagte die in Rechnung gestellten Betriebskosten schuldet. Die Klägerin war gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung deshalb berechtigt, da der Beklagte unstreitig mit Mietzinszahlungen in Höhe von 120.060,89 EUR brutto im Rückstand war.

1. Dass er zur Minderung des Mietzinses berechtigt war (vgl. sein Schreiben vom 24.11.1999, zitiert S. 7 ff der Klageerwiderung), hat der Beklagte nicht substantiiert vorgetragen. Das Minderungsrecht nach § 536 BGB setzt voraus, dass die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Dass die nicht vollständig vermietet ist, begründet, was auch der Beklagte nicht verkennt, keinen solchen Mangel des Mietobjekts. Denn dieser Umstand beeinträchtigt die Tauglichkeit der gemieteten Räume zu dem vertraglich vereinbarten Zweck als Geschäftslokal für Bekleidung nicht unmittelbar. Die Möglichkeit, an dem von anderen Geschäften in einem Einkaufszentrum angezogenen Kundenstrom zu partizipieren, kann sich zwar - mittelbar - auf den zu erwartenden Umsatz und damit auf den wirtschaftlichen Erfolg des einzelnen Geschäfts auswirken. Insoweit steht jedoch nicht die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts in Frage, sondern das allgemeine unternehmerische Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko, das grundsätzlich bei dem Mieter und nicht bei dem Vermieter liegt (vgl. BGH NJW 2000, 1714 m.w.N.).

2. Der Beklagte war auch unter dem rechtlichen Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage (vgl. § 313 BGB n. F.) nicht zur Minderung des Mietzinses berechtigt.

Zwar können die Grundsätze über die Störung der Geschäftsgrundlage dann eingreifen, wenn und soweit der Anwendungsbereich der Gewährleistungsvorschriften nach §§ 536 ff BGB nicht betroffen ist (Palandt-Weidenkaff, BGB, 61. Aufl., § 536 Rn. 13). Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage ist jedoch grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und um Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen. Eine solche vertragliche Risikoverteilung bzw. Risikoübernahme schließt für den Betroffenen - abgesehen von extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existentiell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt - regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen.

Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich diese Erwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, das dieser nicht auf den Vermieter verlagern kann. Diese im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung ändert sich nicht dadurch, dass das vermietete Geschäft in einem Einkaufszentrum liegt und nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet, die notwendige geschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums werde verwirklicht werden können (BGH a.a.O.). Wie auch in anderen Geschäftslagen fällt es in den Verantwortungsbereich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäftes in der gewählten Lage abzuschätzen. Das umfasst auch das Risiko eines Scheiterns des Gesamtobjekts mit entsprechenden negativen Folgen für das gemietete Einzelgeschäft. Allein der Umstand, dass auch der Vermieter von einem wirtschaftlichen Erfolg des Projekts ausgeht, verlagert das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko für das einzelne gemietete Geschäft in dem Einkaufszentrum nicht von dem Mieter auf den Vermieter.

Dass die Parteien die Risikoverteilung vertraglich geändert und vereinbart haben, dass die Klägerin das Geschäftsrisiko des Beklagten - ganz oder zum Teil - übernimmt, ist nicht ersichtlich.

3. Der Beklagte hat schließlich auch nicht substantiiert dargelegt, dass er gegenüber dem Anspruch der Klägerin auf Zahlung des Mietzinses zur Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen aus dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung oder aus § 826 BGB berechtigt war. Der Beklagte hat lediglich vorgetragen, die Klägerin habe das Mietobjekt seit dem Jahre 2000 gezielt „entmietet“, sie habe neue Mietinteressenten abgewiesen, kleinere Läden „ausgeblutet und teilweise in die Insolvenz getrieben“, Mieter „hinausgeworfen“, „peinlichst vermieden, Gewerbeläden weiter zu vermieten“ und Mietinteressenten „so lange hingehalten, bis sie abgesprungen sind“ bzw. Mietinteressenten „in langfristige 10-Jahresverträge einbinden wollen, die heute kein vernünftiger Geschäftsmann mehr unterschreiben würde“. Dieses Vorbringen des Beklagten reicht nicht aus, eine Pflichtverletzung der Klägerin festzustellen. Es sind keinerlei konkrete Anhaltspunkte dafür vorgetragen, dass das beanstandete Verhalten der Klägerin auf sachfremden Erwägungen beruhte, dass die Klägerin also etwa (welche?) Mietinteressenten abgewiesen hat, obwohl diese mit den Konditionen des Mietvertrages einverstanden waren, oder dass sie Mieter „hinausgeworfen“ hat, obwohl diese ihre vertraglichen Pflichten erfüllten. Es ist auch nicht erkennbar, durch welches - ihr vorwerfbare - Verhalten die Klägerin kleinere Läden „ausgeblutet“ haben soll, um die zu entmieten. Ebenso wenig ist ersichtlich, weshalb die Klägerin allein durch länger andauernde Verhandlungen mit Mietinteressenten oder mit ihrem Ansinnen, langfristige Mietverträge zu schließen, das Ziel verfolgt haben soll, den Abschluss eines Mietvertrages scheitern zu lassen. Ein Schadensersatzanspruch, mit dem der Beklagte gegen die Mietzinsforderung der Klägerin hätte aufrechnen können, ist deshalb schon dem Grunde nach nicht dargelegt. Darüber hinaus ist das Landgericht zu Recht und mit zutreffender Begründung davon ausgegangen, dass der Beklagte auch zur Höhe eines eventuellen Schadensersatzanspruchs nur unsubstantiiert vorgetragen hat.

Das Räumungsverlangen der Klägerin war daher berechtigt. Es entspricht deshalb unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes billigem Ermessen, dem Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Der Wert der Beschwerde wird gem. § 3 ZPO in Höhe der Kosten, über die Streit besteht, festgesetzt. Hierbei wird ein Gegenstandswert des Rechtsstreits in Höhe von 51.170,04 EUR zugrunde gelegt.