OLG Saarbrücken Urteil vom 29.1.2004, 8 U 290/03; 8 U 290/03 - 63

Gewerberaummiete: Beginn der Verjährung des Schadensersatzanspruchs wegen Beschädigung der Mietsache

Leitsätze

Zum Beginn der Verjährung eines auf Wiederherstellung von gemieteten Räumen gerichteten Schadensersatzanspruchs.

Tenor

I. Die Berufung der Klägerin gegen das am 31.03.2003 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken - 6 O 157/02 - wird zurückgewiesen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

V. Der Wert der durch diese Entscheidung begründeten Beschwer der Klägerin übersteigt 20.000,00 EUR nicht.

Gründe

A.

Die Klägerin vermietete der Beklagten Gewerberäume in N. zum Betrieb eines Bordells (Bl. 10 ff.). Am 09.07.2001 kündigte die Klägerin wegen Zahlungsverzuges fristlos, die Rückgabe der Räume erfolgte am 27.07.2001. Mit vorliegender Klage macht die Klägerin Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Räume in Höhe von 10.743,01 EUR sowie rückständigen Mietzins ohne Nebenkostenvorauszahlung für Juli 2001 in Höhe von 1.533,88 EUR geltend, wobei sie mit einem Kautionsguthaben der Beklagten in Höhe von 3.086,39 EUR und einer vergleichsweise festgelegten Forderung der Beklagten in Höhe von 800.-- EUR die Aufrechnung erklärt hat.

Durch das angefochtene Urteil (Bl. 153 - 165), auf dessen tatsächliche und rechtliche Feststellungen vollumfänglich gemäß § 540 I 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Klage abgewiesen mit der Begründung, die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung stehe einem eventuellen Schadensersatzanspruch entgegen, der Anspruch auf Zahlung von Mietzins bzw. Nutzungsentschädigung für Juli 2001 sei durch Aufrechnung erloschen.

Mit ihrer Berufung verfolgt die Klägerin ihr ursprüngliches Klagebegehren weiter. Sie vertritt die Auffassung, die Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes stelle jedenfalls dann, wenn es sich - wie hier - um erhebliche Schadensersatzansprüche handele, eine Hauptleistungspflicht dar, so dass ein Schadensersatzanspruch erst unter den Voraussetzungen des § 326 BGB a.F. entstanden sei. Die Bevollmächtigte der Klägerin habe die Beklagte bei einem Telefonat am 04.10.2001 zur Schadensbeseitigung aufgefordert, die die Beklagte bei diesem Gespräch erst abgelehnt habe. Im Hinblick auf diese endgültige Erfüllungsverweigerung der Beklagten sei der Schadensersatzanspruch erst zu diesem Zeitpunkt entstanden, so dass er bei Klageerhebung im März 2002 noch nicht verjährt gewesen sei. Zu Unrecht sei das Landgericht davon ausgegangen, die Pflicht zur Rückgabe der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand sei in § 19 des Mietvertrages abbedungen worden.

Die Klägerin beantragt (Bl. 172, 221),

die Beklagte unter Abänderung des am 31.03.2003 verkündeten Urteils des Landgerichts Saarbrücken - 6 O 157/02 - zu verurteilen, an die Klägerin 8.390,50 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 6.856,62 EUR seit dem 28.03.02 sowie in Höhe von 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 1.533,88 EUR seit dem 05.07.01 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt (Bl. 180, 221),

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vortrages. Sie vertritt die Auffassung, dass die Verjährungsfrist mit der Rückgabe der Räume in Gang gesetzt worden sei, denn zu diesem Zeitpunkt habe sie jede Mängelbeseitigung abgelehnt.

Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschriften vom 13.11.2003 (Bl. 194 - 196) und vom 16.01.2004 (Bl. 220 - 225) Bezug genommen.

Der Senat hat Beweis erhoben; wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 16.01.2004 (Bl. 220 ff. d.A.) verwiesen.

B.

Die Berufung der Klägerin ist nach den §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, mithin zulässig.

In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg, denn im Ergebnis beruht die angefochtene Entscheidung weder auf einer Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).

Das Landgericht ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass der von der Klägerin geltend gemachte Schadensersatzanspruch in Höhe von 6.856,62 EUR wegen der über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehenden Beschädigung der Mietsache aufgrund der von der Beklagten erhobenen Einrede der Verjährung nicht durchsetzbar ist (I.) und der Anspruch auf Zahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung für den Monat Juli 2001 in Höhe von 1.380,49 EUR (bis zum Auszug am 27.07.2001) durch die von der Klägerin erklärte Aufrechnung gegenüber dem Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der geleisteten Kaution erloschen ist (II.).

I. Zwar ergibt sich der Anspruch auf Schadensersatz vorliegend nicht, wie das Landgericht meint, aus positiver Vertragsverletzung sondern aus § 326 BGB a.F. mit der Folge, dass die Verjährungsfrist erst dann zu laufen beginnt, wenn der Anspruch nach Vorliegen der in § 326 BGB a.F. normierten Voraussetzungen entstanden ist. Das ist aber erst dann der Fall, wenn sich der Schuldner mit der ihm obliegenden Leistung in Verzug befindet und der Gläubiger ihm zur Bewirkung der Leistung erfolglos eine angemessene Nachfrist mit der Erklärung gesetzt hat, dass er die Annahme der Leistung nach dem Ablauf der Frist ablehne, bzw. die Nachfristsetzung wegen der endgültigen Erfüllungsverweigerung des Schuldners entbehrlich ist (BGH NJW 1988, 1778 ff. = BGHZ 104, 6 - 18 zu II. 1. c.).

Vorliegend ist der Schadensersatzanspruch aus § 326 BGB a.F. jedoch schon mit der Rückgabe der Mietsache am 27.07.2001 entstanden, weil die Beklagte es bereits zu diesem Zeitpunkt endgültig abgelehnt hat, in den Räumen noch irgendwelche Arbeiten ausführen zu lassen. Dementsprechend begann die Verjährungsfrist für den vorliegend geltend gemachten Schadensersatzanspruch am 28.07.2001 zu laufen mit der Folge, dass er bei Klageerhebung im März 2002 bereits verjährt war.

1. Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht zunächst davon ausgegangen, dass sich die Verpflichtung des Mieters, die Mietsache bei Vertragsbeendigung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben, als Ausfluss der in § 556 BGB a.F. - auf das Mietverhältnis sind die mietrechtlichen Vorschriften in der bis zum 31.08.2001 geltenden Fassung (Art. 229 § 3 EGBGB) und nach Art. 229 § 5 EGBGB das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung anwendbar - geregelten Rückgabepflicht darstellt, ohne dass es einer besonderen vertraglichen Vereinbarung bedarf (BGH WuM 1997, 217 [218]; BGH NJW 2002. 3234 zu 2. und 3. = MDR 2003, 22 - 23). Diese Verpflichtung stellt jedenfalls dann eine Hauptleistungspflicht i.S.d. hier anwendbaren § 326 BGB a.F. dar, wenn erhebliche Kosten zur Wiederherstellung aufzuwenden sind (BGH a.a.O.; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rz. 1087 m. N. aus der Rspr. des BGH in Fn. 51; BGHZ 104, 6 - 18), wobei von einem erheblichen Kostenaufwand dann ausgegangen werden kann, wenn dieser vier Monatsmieten übersteigt. Von einem solch erheblichen Kostenaufwand für die Wiederherstellung ist nach dem zugrundezulegenden Vortrag der Klägerin auszugehen.

2. Der Erstrichter hat dieses Problem zwar gesehen, er ist aber rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass diese Verpflichtung vorliegend abbedungen worden sei, weil § 19 des Mietvertrages bestimme, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume vollständig geräumt und sauber zurückzugeben seien. Allein diese Bestimmung sei für die Rückgabe maßgebend.

Diese Argumentation ist nicht frei von Rechtsfehlern. Aus § 19 des Mietvertrages kann nicht hergeleitet werden, dass es nicht zu einer vertraglichen Verpflichtung der Beklagten gehört, die Räume in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Diese Regelung setzt vielmehr voraus, dass die Rückgabe in einem vertragsgemäßen Zustand erfolgt, was sich insbesondere aus den übrigen, den Zustand der Mietsache betreffenden vertraglichen Vereinbarungen in den §§ 9 und 10 ergibt, wonach die Mieterin Schäden, die durch Verletzung der ihr obliegenden Obhuts- und Sorgfaltspflichten entstanden sind, sofort zu beseitigen hat, und ihr auch die Instandhaltung der Mietsache einschließlich der Ausführung der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit aufgebürdet wurde. Daraus folgt eindeutig, dass sie die Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten hat, weshalb auch bezüglich der Rückgabe keine besonderen Regelungen mehr getroffen werden mussten, um eine solche in vertragsgemäßem Zustand sicherzustellen.

3. Danach handelt es sich vorliegend bei der Pflicht zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes um eine Hauptleistungspflicht mit der Folge, dass der geltend gemachte Schadensersatzanspruch erst bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 326 BGB a.F. entsteht. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme lagen diese Voraussetzungen aber bereits bei Rückgabe der Mietsache am 27.07.2001 vor, weil es die Beklagte zu diesem Zeitpunkt endgültig abgelehnt hat, noch irgendwelche Arbeiten an der Mietsache auszuführen oder ausführen zu lassen, so dass eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung entbehrlich war (vgl. NJW 1991, 2416 ff.; NJW 1988, 1778 ff. zu B II. 1 c. cc.).

Grundsätzlich kann bereits in dem Auszug des Mieters ohne Vornahme der vertraglich übernommenen Instandsetzung eine endgültige Erfüllungsverweigerung gesehen werden, wobei die Umstände des Einzelfalles allerdings eine andere Beurteilung rechtfertigen können. Vorliegend ist die Beklagte ausgezogen, ohne die nach der Behauptung der Klägerin erforderlichen Wiederherstellungsmaßnahmen zu ergreifen. Damit hat sie auch im Hinblick darauf, dass sie verpflichtet war, die Mieträume bei Auszug in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben, zum Ausdruck gebracht, dass sie nicht bereit ist, noch irgendwelche Maßnahmen auszuführen. Dies gilt insbesondere deshalb, weil das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung der Klägerin vorzeitig beendet worden ist, zwischen den Parteien also kein Einvernehmen (mehr) bestand.

Bestätigt wird dies auch durch die Aussage der von der Klägerin benannten Zeugin H. Y., die bekundet hat, die Beklagte habe bei Besichtigung und Rückgabe der Räumlichkeiten eine Bescheinigung verlangt, dass diese sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befänden. Dies habe sie - die Zeugin - unter Hinweis auf die vorhandenen Beschädigungen abgelehnt, die Beklagte habe dies aber alles in Abrede gestellt, ihr die Schlüssel übergeben und sei dann gegangen. Damit hat die Beklagte bereits zu diesem Zeitpunkt deutlich und endgültig zum Ausdruck gebracht, dass sie nicht bereit ist, die Räume zu renovieren oder Schäden zu beseitigen. Dementsprechend hat die Zeugin auch angegeben, sie habe in der Folge mehrmals mit der Beklagten telefoniert und sie auf die Schäden und insbesondere die rückständige Miete angesprochen, die Beklagte habe aber alle Gespräche hierüber kategorisch abgelehnt. Dann habe sie Anfang Oktober 2001 nochmals bei der Beklagten angerufen, um ihr die vorhandenen Schäden zu schildern und sie zur Schadensbeseitigung aufzufordern, aber auch dieses Gespräch habe die Beklagte sofort beendet.

Die weiter von der Klägerin benannten Zeugen S1 und S2 Y. konnten zu dem Verhalten der Beklagten bei Besichtigung der Räume vor Rückgabe der Schlüssel nichts sagen, weil sie nicht dabei waren. Sie haben die Räumlichkeiten erst nach Rückgabe der Schlüssel und nur im Beisein der Zeugin H. Y. besichtigt.

Damit steht auch nach Aussage der Zeugin H. Y. fest, dass die Beklagte bereits bei Rückgabe der Räumlichkeiten die Beseitigung von Mängeln endgültig abgelehnt hat, so dass eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nur noch eine unnötige Förmelei gewesen wäre. Sie war deshalb entbehrlich mit der Folge, dass der Schadensersatzanspruch der Klägerin bereits bei Rückgabe der Räume am 27.07.2001 entstanden ist. Somit war bei Klageerhebung im März 2002 die 6-monatige Verjährungsfrist des § 558 I BGB a.F. bereits abgelaufen. Da die Beklagte die Einrede der Verjährung erhoben hat, kann die Klägerin eventuell bestehende Schadensersatzansprüche nicht mehr durchsetzen.

II. Zu Recht ist das Landgericht auch davon ausgegangen, dass der Mietzins- bzw. Nutzungsentschädigungsanspruch gemäß § 557 BGB a.F., den das Landgericht - von den Parteien unbeanstandet - für die Zeit bis zur Räumung durch die Beklagte am 27.07.2001 mit 1.380,49 EUR beziffert hat, durch die von der Klägerin erklärte Aufrechnung mit dem Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der geleisteten Kaution erloschen ist (§ 389 BGB).

Mithin war die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 I ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da es an den erforderlichen Voraussetzungen fehlt (§§ 542 Abs. 1, 543 Abs. 1 Ziffer 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 ZPO). Der Ausspruch zur Beschwer erfolgte im Hinblick auf die §§ 544 ZPO, 26 Ziffer 8 EG-ZPO.