OLG Saarbrücken Urteil vom 25.9.2003, 8 U 644/02-158

Leitsätze

1. Die Abhängigmachung des Zustandekommens eines Mietvertrages betreffend eine Arztpraxis von der Erfüllung einer Nutzungsänderungsgenehmigung begründet keine bloße Rechtsbedingung.

2. Zum Ínhalt der Gebrauchsgewährleistungspflicht des Vermieters einer Arztpraxis im Hinblick auf die Herbeiführung einer Nutzungsänderungsgenehmigung.

Tenor

1. Auf die Berufung des Beklagten wird das am 11. Oktober 2002 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken – 15.O.406/01 – dahin abgeändert, dass die Klage insgesamt abgewiesen wird.

2. Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung des Beklagten (hinsichtlich der Kosten) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, es sei denn, der Beklagte leistet zuvor Sicherheit in gleicher Höhe.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Der Wert der Beschwer des Klägers übersteigt 20.000,-- Euro.

Gründe

A.

Wegen des Sachverhalts wird Bezug genommen auf die tatsächlichen Feststellungen in Tatbestand und Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils (Blatt 69 – 81).

Mit seiner Berufung verfolgt der Beklagte sein erstinstanzliches Klageabweisungsbegehren weiter, nachdem der Erstrichter ihn aufgrund des Mietvertrages vom 16. Mai 1998, betreffend die Arztpraxis in, gemäß den §§ 535, 162 BGB zur Zahlung der Monatsmieten für September und Oktober 2001 in Gesamthöhe von 2.965,49 Euro verurteilt und das Fortbestehen des genannten Mietvertrages bis zum 30. Juni 2008 festgestellt hat. Er wendet sich dagegen, dass das Landgericht die Vorschrift des § 162 BGB für anwendbar und deren Voraussetzungen als erfüllt erachtet hat. Hinsichtlich Ersterem ist er der Ansicht, dass die Regelung des § 19 des Mietvertrages – „Sollten die erforderlichen behördlichen Genehmigungen zur Nutzung der Räume als Arztpraxis nicht erteilt werden, kommt dieser Vertrag nicht zustande.“ – keine Bedingung im Sinne von § 158 Abs. 1 BGB, sondern eine Rechtsbedingung enthalte, für welche § 162 BGB nicht gelte. Im übrigen habe er sich auch nicht treuwidrig verhalten, da es nicht seine, sondern des Klägers ureigene Hauptpflicht aus dem Mietvertrag gewesen sei, die behördliche Genehmigung der Nutzungsänderung herbeizuführen. Da dies dem Kläger über mehr als 3 Jahre hinweg nicht gelungen sei und dieser nicht einmal konkrete Anstalten getroffen habe, die insoweit noch erforderlichen brandschutztechnischen Maßnahmen sowie die Klärung der Stellplatzfrage anzugehen, sei er – der Beklagte – im Gegenteil berechtigt gewesen, die Folgerungen aus § 19 des Mietvertrages zu ziehen, nachdem er den Kläger nach Abschluss des Vertrages mehrfach- unter anderem bei verschiedenen Orts- und Besprechungsterminen im Herbst 1998 sowie mit Anwaltsschreiben vom 9. März 1999 – auf das Erfordernis der bauordnungsrechtlichen Nutzungsänderungsgenehmigung und die Folgen hingewiesen habe. Die frühzeitige Ankündigung der Nutzungsbeendigung zum 31.8.2001 mit Anwaltsschreiben vom 17. Mai 2001 habe dem Kläger hinreichend Zeit gegeben, die behördlichen Auflagen bis zur Rücknahme des Nutzungsänderungsantrages durch ihn – den Beklagten – am 24. Juni 2001 und darüber hinaus bis zum Auszug doch noch zu erfüllen.

Vorsorglich beruft sich der Beklagte darauf, dass letztgenanntes Schreiben auch als fristlose Kündigung wegen Nichterteilung der Genehmigung anzusehen sei.

Der Beklagte beantragt (Blatt 104, 142, 188),

unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung die Klage abzuweisen;

vorsorglich stellt er Kostenantrag, soweit der Hilfsantrag gemäß Schriftsatz des Klägervertreters vom 14. August 2002 in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 11. September 2003 auf Anraten zurückgenommen wurde (vgl. Seite 2 oben des Sitzungsprotokolls, Blatt 188).

Der Kläger beantragt (Blatt 103, 142, 188),

die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung seines erstinstanzlichen Vortrages. Insbesondere hält er den Vorwurf der treuwidrigen Vereitelung jedenfalls deshalb für gerechtfertigt, weil der Beklagte ihn über die Entwicklung der Angelegenheit und vor allem die – beabsichtigte – Antragsrücknahme nicht informiert habe, so dass er nicht selbst sofort habe Schritte in die Wege leiten können, um die „letzte Hürde“ für die Genehmigung zu nehmen, welche andernfalls problemlos hätte erlangt werden können.

Bezüglich des Sach- und Streitsandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschriften vom 5. Juni 2003 (Blatt 141 f) und vom 11. September 2003 (Blatt 187 f) Bezug genommen.

B.

Die Berufung des Beklagten ist nach den §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, mithin zulässig.

Sie hat auch in der Sache Erfolg. Denn die angefochtene Entscheidung beruht auf einer kausalen Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO (vgl. § 513 ZPO); zugleich rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung.

Entgegen der Ansicht des Erstrichters ist – wie der Senat bereits in der mündlichen Verhandlung im Einzelnen dargelegt hat – weder das Zahlungs- noch das Feststellungsbegehren des Klägers begründet. Das festzustellende Mietvertragsverhältnis ist letztendlich nicht wirksam zwischen den Parteien zustande gekommen, da § 19 des Mietvertrages dessen Wirksamkeit aufschiebend bedingt von der – unstreitig nie erfolgten - Nutzungsänderungsgenehmigung abhängig macht (1) und der Bedingungseintritt hier entgegen der Ansicht des Landgerichts auch nicht nach § 162 BGB fingiert wird (2), vielmehr unter den gegebenen Umständen von einem endgültigen Ausfall der Bedingung auszugehen ist (3), so dass der zunächst schwebend unwirksame Mietvertrag der Parteien endgültig unwirksam geworden ist.

1. Der Senat ist mit dem Erstrichter der Auffassung, dass der in Rede stehende Mietvertrag ausweislich des § 19 nur unter der aufschiebenden Bedingung der Nutzungsänderungsgenehmigung zustande gekommen war, seine Wirksamkeit also abhängig von dem Eintritt dieses ungewissen zukünftigen Ereignisses. Entgegen der Ansicht des Beklagten handelt es sich insoweit nicht um eine Rechtsbedingung, sondern um eine echte Bedingung, auf welche die §§ 158 ff BGB uneingeschränkt Anwendung finden. Soweit solche Rechtsbedingungen nur anzunehmen sind, wenn es um Umstände geht, von deren Vorliegen die Wirksamkeit oder der Bestand eines Rechtsgeschäfts nach seiner Natur, seinem Gegenstand oder kraft besonderer Rechtsvorschriften abhängt (vgl. Soergel-Wolf, 13. Aufl., Anm. 7 vor § 158 BGB m. w. N.), ist dies vorliegend in Bezug auf die Nutzungsänderungsgenehmigung ersichtlich nicht der Fall. Denn grundsätzlich, d. h. ohne entsprechende Verknüpfung durch Parteivereinbarung, sind Wirksamkeit und Bestand eines gewerblichen Miet- oder Pachtvertrages vom Vorliegen behördlicher Genehmigungen oder Konzessionen nicht abhängig. Insoweit bleibt es einem Vertragspartner unbenommen, sich gar zu einer unmöglichen Leistung zu verpflichten. Regelmäßig wird es sich in solchen Fällen allerdings um eine Frage der Gewährleistung – im Rahmen eines wirksamen Vertrages – handeln.

Die danach vom Erstrichter zu Recht als echte Bedingung behandelte Klausel des § 19 des Mietvertrages stellt sich der Sache und ihrem Inhalt nach als aufschiebende dar; für die Annahme einer auflösenden Bedingung bleibt auch nach Ansicht des Senats angesichts des klaren Wortlauts – „ ..., kommt dieser Vertrag nicht zustande.“ – kein Raum. Hiernach bestand hinsichtlich der Rechtswirkungen des fraglichen Mietvertrages ein Schwebezustand, der unstreitig jedenfalls nicht durch eine Erteilung der Nutzungsänderungsgenehmigung beendet wurde.

2. Entgegen der Ansicht des Erstrichters ist dieser Schwebezustand auch nicht etwa durch Fiktion des Bedingungseintritts gemäß § 162 BGB – zugunsten einer endgültigen Wirksamkeit des Mietvertrages – beendet worden. Insoweit vermag sich der Senat dem Landgericht nicht anzuschließen, das das Verhalten des Beklagten als treuwidrige Vereitelung des Bedingungseintritts gewertet hat. Auszugehen ist vorliegend nämlich davon, dass zumindest die Erfüllung der Genehmigungsauflagen und damit die Herbeiführung der Nutzungsänderungsgenehmigung nach Vertragsinhalt und Rechtslage ausschließlich Aufgabe des Klägers  selbst war und deshalb das Unterbleiben der behördlich verlangten brandschutztechnischen Maßnahmen sowie des Stellplatznachweises nicht dem Beklagten angelastet werden kann. Die gesetzliche Hauptpflicht des Vermieters besteht darin, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren (§§ 535, 536 BGB a. F.). Hierzu gehört es bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb einer Arztpraxis – wie hier -, dass nach der Beschaffenheit der Räume eine uneingeschränkte Nutzung als Arztpraxis auch tatsächlich und rechtlich möglich ist. Demgemäß stellen öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und behördliche Gebrauchsbeschränkungen – jedenfalls wenn sie auf deren konkreter Beschaffenheit beruhen – einen Fehler der Mietsache dar, für den der Vermieter grundsätzlich einzustehen hat. Das ist allgemein anerkannt (vgl. BGH NJW 1988, 2664; OLG Celle NZM 2000, 621; OLG München ZMR 1995, 401; OLG Köln VersR 1995, 840).

Dem trägt vorliegend auch die Vereinbarung der Parteien Rechnung, soweit der Kläger als Vermieter nach § 2 Ziffer 4 des Mietvertrages die Gewähr dafür übernimmt, dass etwaige erforderliche behördliche Genehmigungen für die Nutzung der Mieträume durch den Mieter erteilt werden, sofern die Genehmigungen aus Gründen versagt werden, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen. Demgegenüber ist § 12 des Mietvertrages entgegen der Ansicht des Erstrichters gar nicht einschlägig, da er seinem klaren Wortlaut nach lediglich bauliche Veränderungen durch den Mieter, insbesondere Um- oder Einbauten, deren Zulässigkeit, deren etwa erforderliche Baugenehmigung sowie die Genehmigungskosten betrifft, wohingegen die Befassung der Baubehörden mit dem Mietobjekt hier allein auf der mit der fraglichen Vermietung einhergehenden Umnutzung der Mietsache und dem diesbezüglichen Erfordernis einer baurechtlichen Nutzungsänderungsgenehmigung beruht, welche in § 19 des Mietvertrages – als aufschiebende Bedingung für die Wirksamkeit des Vertrages – gesondert geregelt ist. Entgegen der Ansicht des Klägers enthält letztere Klausel auch keine Abbedingung von § 2 Ziffer 4. Soweit dort – nur – eine Kostenbeteiligung des Klägers hinsichtlich der Umnutzungsmaßnahmen festgeschrieben ist, führt dies nicht zu einer Risiko- und Pflichtenverlagerung zu Lasten des Beklagten. Ein solcher Umkehrschluss ist keinesfalls gerechtfertigt. Dass die Beteiligten in diesem Zusammenhang hinsichtlich der Verantwortlichkeiten nichts Ausdrückliches geregelt haben, hat vielmehr die Folge, dass es bei den dargelegten allgemeinen Grundsätzen verbleibt. Etwas anderes ergibt sich schließlich auch nicht aus dem Umstand, dass es der Beklagte – vor Vertragsschluss – übernommen hat, den entsprechenden Genehmigungsantrag zu stellen. Auch wenn der Beklagte damit nach außen Antragstellerstellung hatte, vermochte dies im Innenverhältnis der Beteiligten nichts daran zu ändern, dass der Kläger  als Eigentümer und Vermieter im Rahmen seiner Gebrauchsgewährungspflicht die Genehmigungsauflagen zu erfüllen bzw zumindest die baulichen und sonstigen Voraussetzungen hierfür zu schaffen hatte.

Diese Genehmigungsauflagen waren dem Kläger offensichtlich auch bekannt. Sie ergaben sich schon aus dem Schreiben der Unteren Bauaufsichtsbehörde vom 15.6.1998 (Blatt 16), das zwar an den Beklagten als Antragsteller gerichtet war, indessen auch an den Kläger gelangt ist, der es schon als Anlage zur Klage zu den Akten gereicht hat. Darüber hinaus war dem Kläger seitens des Beklagten hinreichend deutlich gemacht, dass Letzterer es als Aufgabe und Angelegenheit der Vermieterseite ansah, diese Auflagen zu erfüllen, und dies – zur Vermeidung der in § 19 des Mietvertrages festgelegten Folgen – in absehbarer Zeit geschehen sollte. Nicht anders kann die Rüge des damaligen Prozessbevollmächtigten des Beklagten gemäß dem Schreiben vom 9.3.1999 (Blatt 113 f), es fehle noch ein Nachweis, dass die Räumlichkeiten auch für die Nutzung als Arztpraxis genehmigungsfähig seien, und dessen gleichzeitiger Hinweis auf die ansonsten drohende rückwirkende Hinfälligkeit des Mietvertrages bei vernünftiger Würdigung verstanden werden. Entgegen der Ansicht des Klägers war es dem Senat nicht etwa versagt, den Inhalt dieses Schreibens bei Würdigung der Sache noch zu berücksichtigen. Insoweit bestehen schon Bedenken, ob es sich hierbei überhaupt um neues Vorbringen handelt. Ein solches ist nämlich nicht gegeben, wenn das Vorbringen bereits in der ersten Instanz eingeführt worden ist und im Berufungsverfahren lediglich konkretisiert wird (vgl. BGH NJW-RR 1991, 1214). So liegt der Fall auch hier, da mit dem zweitinstanzlichen Hinweis auf das Anwaltsschreiben vom 9.3.1999 und seinen Inhalt nur der – unwidersprochen gewesene – Sachvortrag gemäß dem Schriftsatz vom 6.9.2002 (vgl. dort Seite 3 unten; Blatt 66), der Beklagte habe den Kläger nach Abschluss des Vertrages wiederholt auf die Erfordernisse für die bauordnungsrechtliche Genehmigung hingewiesen, weiter konkretisiert worden ist. Im Übrigen wäre dieses Vorbringen selbst als neues Vorbringen gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zuzulassen, da es einen Gesichtspunkt betrifft, den der – wie noch darzulegen sein wird – zu Unrecht auf das Erfordernis einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung abstellende Erstrichter für unerheblich gehalten hat.

Dass es bei dieser Sachlage – trotz der weiteren Rüge gemäß Anwaltsschreiben vom 17.5.2001 (Blatt 17 f), die erforderlichen behördlichen Genehmigungen zur Nutzung der Räume als Arztpraxis lägen immer noch nicht vor, welche dem Kläger allerspätestens hätte Veranlassung geben müssen, die Auflagen unverzüglich zu erfüllen – über mehr als 3 Jahre hinweg bis zum Auszug des Beklagten nicht zur Erteilung der Nutzungsänderungsgenehmigung gekommen ist, ist mithin allein dem Kläger anzulasten und stellt keinesfalls einen Vereitelungstatbestand seitens des Beklagten dar.

Die Voraussetzungen des § 162 BGB sind darüber hinaus auch nicht durch die Rücknahme des Genehmigungsantrages vom 24.6.2001 und den Auszug des Beklagten zum 31.8.2001 erfüllt. Entgegen der Ansicht des Erstrichters bestanden keine unbeschränkten und unbegrenzten Treue- und Vertragsförderungspflichten des Beklagten mehr, nachdem der Kläger über 3 Jahre hinweg trotz mehrfacher Anmahnung nicht die Nutzungsänderungsgenehmigung herbeigeführt bzw. die Voraussetzungen hierfür geschaffen hatte. Nach mehr als 3 Jahren „illegalen“ Zustandes und Ungewissheit hinsichtlich des weiteren Verlaufs der Angelegenheit war ihm ein weiterer Verbleib in dem Mietobjekt nicht mehr zumutbar. Insoweit befand er sich in der mißlichen Lage, seine Arztpraxis in Wohnräumen betreiben zu müssen, ohne absehen zu können, wann und ob die erforderliche Nutzungsänderungsgenehmigung erteilt werden würde. Damit schwebte – unabhängig davon, dass die Behörde bislang still gehalten hatte – das „Damoklesschwert“ der Genehmigungsversagung über ihm. Das brauchte er nicht weiter hinzunehmen. Vielmehr liegt bei dieser Sachlage ein die fristlose Kündigung gemäß § 542 Abs. 1 BGB a. F. rechtfertigender Fehler der Mietsache vor (vgl. OLG Düsseldorf, NJW-RR 1988, 1424), was der Annahme einer Treuwidrigkeit seitens des Beklagten von vornherein entgegensteht. Unabhängig davon bedurfte es vorliegend entgegen der Ansicht des Erstrichters – zur Meidung des Vorwurfes treuwidrigen Verhaltens – auch keiner Abhilfefristsetzung mit Ablehnungsandrohung seitens des Beklagten. Abgesehen davon, dass sich dieses Erfordernis schon nicht aus der von dem Erstrichter insoweit in Bezug genommenen Entscheidung herleiten lässt – der BGH erörtert diesen Gesichtspunkt nur im Zusammenhang mit der Frage eines Bedingungsausfalls, nicht aber in Bezug auf § 162 BGB (vgl. BGH NJW 1985, 1556/1557, unter I. 2. c) bb.) - , war eine solche Fristsetzung unter den hier gegebenen Umständen jedenfalls auch entbehrlich. Soweit dies der Fall ist, wenn mit einer Reaktion auf die Fristsetzung nach allem nicht zu rechnen ist und die Fristsetzung daher bloße Förmelei wäre, liegen diese Voraussetzungen hier vor. Denn den klägerischen Antwortschreiben vom 21. Mai 2001 (Blatt 19) sowie vom 29. Juli 2001 (Blatt 182) – auf das abschließende Schreiben der vormaligen Prozessbevollmächtigten des Beklagten vom 17. Mai 2001 (Blatt 17 f) – ist keinerlei Bereitschaft des Klägers, für die Erfüllung der Auflagen zu sorgen, zu entnehmen. Aus ihnen ergibt sich vielmehr – ebenso wie aus dem klägerischen Sachvortrag im vorliegenden Rechtsstreit (vgl. Seite 5 der Klageschrift, Blatt 5, sowie Seite 2 des Schriftsatzes vom 16. April 2002, Blatt 48) – eindeutig, dass es der Kläger – zu Unrecht – als alleinige Pflicht des Beklagten ansah, die Nutzungsänderungsgenehmigung herbeizuführen. Damit ist zugleich der zuletzt gehaltene Vortrag des Klägers widerlegt, dem Beklagten ab Mai 2001 angeboten zu haben, selbst die Auflagen erfüllen zu wollen. Ein Vorgehen des Beklagten, wie vom Erstrichter verlangt, hätte nach allem ersichtlich nichts bewirkt; sein Unterbleiben vermag demgemäß dem Beklagten nicht zum Vorwurf zu gereichen, so dass im Ergebnis eine treuwidrige Vereitelung des Bedingungseintritts durch den Beklagten nicht festzustellen ist.

Soweit eine endgültige Wirksamkeit des streitgegenständlichen Mietvertrages unter diesen Umständen zu keinem Zeitpunkt eingetreten ist, fehlt es schon aus diesem Grund an einer Grundlage für die begehrte Feststellung des Bestehens eines - langfristigen – Mietvertrages.

3. Unabhängig hiervon ist vorliegend sogar von einem Bedingungsausfall auszugehen, mit der Folge der endgültigen Unwirksamkeit des Mietvertrages der Parteien. Hierzu hat nicht nur der Auszug des Beklagten geführt, der nach der Bekundung des Zeugen zur Folge hatte, dass eine Genehmigung für die Nutzungsänderung nicht mehr in Betracht kam, da die beantragte Nutzung nicht mehr betrieben wurde. Vielmehr hat schon das bloße Verstreichen des Zeitraums bis zum 31.8.2001, ohne dass es noch zur Erteilung der Genehmigung gekommen wäre, hier ein solches bewirkt. Insoweit ist anerkannt, dass ein Vertragspartner den Bedingungsausfall zur Vermeidung eines unbegrenzten Schwebezustandes dadurch selbst herbeiführen kann, dass er dem anderen eindeutig zu erkennen gibt, die von diesem vorzunehmende, die Bedingung herbeiführende Handlung nur noch innerhalb eines angemessenen Zeitraums akzeptieren zu wollen (vgl. BGH NJW 1985, 1556/1557). Dies ist nach Ansicht des Senats vorliegend mit dem Anwaltsschreiben vom 17. Mai 2001 (Blatt 17 f) aber geschehen. Denn der darin enthaltene Hinweis auf die beabsichtigte Räumung des Mietobjekts zum 31.8.2001 konnte jedenfalls auch als Ankündigung einer künftigen Erfüllungsverweigerung verstanden werden und gab dem Kläger zugleich noch die Möglichkeit, dieser Erfüllungsverweigerung durch Herbeiführung der Nutzungsänderungsgenehmigung innerhalb des verbleibenden Zeitraums die Grundlage zu entziehen. Damit war jedenfalls mit ergebnislosem Zeitablauf die zwischen den Parteien hinsichtlich der Wirksamkeit des streitgegenständlichen Mietvertrages vereinbarte Bedingung ausgefallen und eine vertragliche Bindung des Beklagten nicht – mehr- gegeben .

Bei dieser Sachlage kam weder die begehrte Feststellung in Betracht noch besteht – ohne Nutzung des Mietobjekts durch den Beklagten in dem betreffenden Zeitraum, wie unstreitig – eine Zahlungspflicht.

Das angefochtene Urteil war hiernach entsprechend abzuändern.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 711 i. V. m. 709 Satz 2 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da es an den hierfür erforderlichen Voraussetzungen fehlt (§§ 542 Abs. 1, 543 Abs. 1 Ziff. 1 i. V. m. Abs. 2, Satz 1 ZPO).

Der Wert der Beschwer des Klägers war im Hinblick auf § 26 Nr. 8 EinfGZPO festzusetzen.